Ein Mieter ist nicht berechtigt, die letzten Mietzahlungen vor Vertragsende mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution „abzuwohnen“.
Hintergrund: Mieterin stellt Mietzahlungen ein
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin die Zahlung rückständiger Miete.
Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte die Mieterin eine Mietkaution entrichtet. Im August 2015 kündigte sie das Mietverhältnis zum 30.11.2015. Für Oktober und November 2015 zahlte sie keine Miete mehr. Sie meint, sie könne mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gegen die Miete für diese beiden Monate aufrechnen.
Die Vermieterin klagt auf Zahlung der Mieten für Oktober und November 2015.
Entscheidung: Verrechnung der Mieten mit Kaution unzulässig
Die Zahlungsklage hat Erfolg.
Ein Mieter ist in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete endet grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags. Die eigenmächtige Verrechnung der Kaution mit den letzten Mieten verstößt gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag.
Ließe man dies zu, könnte ein Mieter – zumal dann, wenn er den späteren Zugriff des Vermieters auf die Kaution befürchtet – grundsätzlich die Mietzahlungen schon vor Ablauf des Mietverhältnisses einstellen und sodann bei einer Geltendmachung der Mietrückstände durch den Vermieter stets gefahrlos mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Dies würde zu Lasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aushebeln.
(AG München, Urteil v. 05.04.2016, 432 C 1707/16)