"Neue Wohngemeinnützigkeit": Gesetzentwurf in der Anhörung

Der Gesetzentwurf der Grünen für eine "neue Wohngemeinnützigkeit" sorgte bei einer öffentlichen Anhörung von Experten im Bundestag für heftige Kontroversen. Die Wohnungswirtschaft etwa sieht zwar gute Ansätze, hält aber ein "weiteres starres staatliches System" für überflüssig.

Die Gemeinnützigkeit für Wohnungsunternehmen gab es schon einmal hierzulande – Anfang 1990 wurde das Gesetz in der alten Bundesrepublik aber abgeschafft. Die Grünen im Bundestag wollen die Idee seit Jahren wiederbeleben. Vermieter sollen auf Rendite verzichten und dafür Steuerboni und Zuschüsse erhalten, wenn sie dauerhaft günstige Wohnungen anbieten.

Der Entwurf eines "Gesetzes zur neuen Wohngemeinnützigkeit" und ein entsprechender Antrag der Linken-Fraktion waren am 7.10.2020 Thema bei einer öffentlichen Anhörung im Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen, bei der auch die Meinung von Experten aus Immobilien- und Wohnunsgwirtschaft gefragt war.

Sozial orientierte Wohnungspolitik stärken statt Wohngemeinnützigkeit neu erfinden

"Einige positive Ansätze sind in den Vorschlägen zu einer neuen Wohngemeinnützigkeit enthalten", sagte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. So wäre der geförderte Ankauf von Belegungsbindungen ein schnelles und preiswertes Mittel für mehr sozialen Wohnraum; auch könnten die Länder das Instrument der mittelbaren Belegung verstärkt einsetzen oder mit einer einkommensorientierten Bestimmung der Miethöhe im geförderten Wohnungsbau Fehlbelegungen vorbeugen.

"Was aber eindeutig nicht funktioniert, ist ein starres staatliches System mit Preisfestlegungen, die mit dem tatsächlichen Preisgefüge nichts zu tun haben", ist Gedaschko überzeugt. Es würde die Finanzierung von Klimaschutzmaßnahmen gefährden und auch die gesellschaftliche Spaltung befördern, wenn sich eine neue Wohngemeinnützigkeit nur auf die besonders Bedürftigen richte.

"Es gilt also, das vorhandene System der sozialen Wohnungspolitik in Deutschland grundlegend zu stärken, statt ein anderes System zu erfinden beziehungsweise wiederzubeleben. Die genannten guten Ansätze können dabei helfen." GdW-Präsident Axel Gedaschko

Gedaschko hob als Besonderheit des deutschen Mietwohnungsmarktes hervor, dass er qualitativ sehr hochwertig sei und allen Einkommensschichten zur Verfügung stehe – und nicht wie in vielen anderen europäischen Ländern nur ein Angebot für wirtschaftlich Schwächere darstelle.

ZIA: Gemeinnützigkeit schafft soziale Brennpunkte

Stefanie Frensch, Sprecherin der Region Ost beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), bekräftigte Ausführungen von Gedaschko, dass in den angespannten Mietmärkten in den Metropolen mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden müsse. Dafür sei die neue Wohngemeinnützigkeit jedoch nicht der richtige Weg, "auch wenn der Ansatz gut klingen mag", so Frensch. "Die Gemeinnützigkeit ist schon einmal an der Realität gescheitert."

Das Ergebnis: soziale Brennpunkte. Vor allem die soziale Segregation, die durch den Bau reiner Sozialwohnungsbestände entstehen könne, sei aus ZIA-Sicht fatal. Sie schlug vor: "Deshalb sollte man vor allem auf den Ankauf von Belegungsrechten und den Neubau mit einem Mix aus günstigen und hochwertigen Mietwohnungen sowie Eigentumswohnungen setzen. Vor allem muss aber mehr Bauland ausgewiesen werden, schneller genehmigt und gebaut werden."

IVD sieht Gefahr einer "Verstaatlichung des Wohnungsbaus"

Die Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit hält auch Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD, für wenig zielführend. Sie verursache hohe Kosten, sei unwirtschaftlich und setze falsche Anreize, so Schick. Die Fehler der Vergangenheit zu wiederholen, habe sich noch nie bewährt. Die Vorschläge zur neuen Wohngemeinnützigkeit würden die Verstaatlichung des Wohnungsbaus vorantreiben. Das Wohneigentum, das eine immer größer werdende Rolle beim Thema Altersvorsorge einnimmt, würde völlig ausgeblendet.

Der Entwurf der Grünen für ein "Gesetz zur neuen Wohngemeinnützigkeit" sieht vor, den "gemeinwohlorientierten" Wohnungsunternehmen die Körperschafts-, Gewerbe-, Grund- und Grunderwerbssteuer zu erlassen sowie die Umsatzsteuer zu reduzieren. "Mal abgesehen von der eingeschränkten Wirksamkeit der Steuern auf die Wohnungsunternehmen würden wir uns Steuererleichterungen auch bei der Förderung von Wohneigentum wünschen", appellierte Schick an die Politik. Eine Senkung der Grunderwerbsteuer wäre ein entscheidendes Instrument, um Wohneigentum zu fördern.

Neue Wohngemeinnützigkeit: Da kommt sie her – da wollen sie die Grünen hin

Die Wohnungsgemeinnützigkeit kam Mitte des 19. Jahrhunderts mit der Gründung von Baugesellschaften und Baugenossenschaften auf. Ihre Hochzeit erlebte die Idee in den 1920er- und in den 1950er- bis 1970er-Jahren. 1930 wurde mit der Gemeinnützigkeitsverordnung eine einheitliche Rechtsgrundlage geschaffen, ab 1940 galt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) – bis Ende 1989.

Bereits im Jahr 2016 hatten Bündnis 90/Grünen – unterstützt von den Linken – vehement einen Wiedereinstieg in die Wohngemeinnützigkeit gefordert. Entsprechende Anträge beider Fraktionen wurden im Bundestag beraten, von der Koalition aber abgelehnt. Die Begründung: es seien andere wirksame wohnungsmarktpolitische Maßnahmen implementiert, etwa das Wohngeld.

Konkret schlagen die Grünen-Abgeordneten vor, dass Wohnungsunternehmen, die gemeinnützig handeln, Befreiungen bei Körperschaft-, Gewerbe-, Grund- und Grunderwerbsteuer erhalten sollen. Die Umsatzsteuer soll gesenkt werden. Gefördert werden sollen unter anderem der Neubau von Wohnungen, die Vermietung und der Kauf von Belegungsrechten. Dabei sollen gemeinnützige Wohnungsunternehmen eine Eigenkapitalrendite von 3,5 Prozent erwirtschaften dürfen.

Die Wohnungen dürften jedoch nur an Haushalte vermietet werden, deren Einkommen unterhalb festgelegter Grenzen liegt. Außerdem müssen die Wohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten liegen. Flankierend fordern die Grünen ein Investitionsprogramm zum Bau neuer, günstiger Wohnungen. Finanziert werden soll es maßgeblich mit Bundesmitteln – in Höhe von etwa drei Milliarden Euro jährlich.


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