Urbanisierung und Leerstand im ländlichen Raum

Während die Probleme von Wohnungsmangel und Anlagenotstand in den Großstädten vielfach diskutiert werden, wird die Kehrseite der Medaille wenig beachtet. Der Zuzug in die Städte kommt auch und vor allem vom Land und belastet dort Wohnungsmärkte und Wohnungsunternehmen.

Obwohl in den vergangenen Jahren in Deutschland die Bevölkerungszahl aufgrund von Migration insgesamt stieg, leidet der ländliche Raum teilweise unter einem Bevölkerungsschwund. Verantwortlich ist dafür zum einen die aktuell negative natürliche Bevölkerungsentwicklung aus Geburten und Todesfällen und zum anderen wandern insbesondere junge Leute aus diesen Gebieten fort, um in die Großstädte zu ziehen. Die Ursachen hierfür sind vielfältig: Fehlende Ausbildungsplätze und Hochschulen, mangelnde Berufsperspektiven und ärztliche Versorgung sowie ein zu geringes Freizeit- und Kulturangebot sind die wesentlichen Gründe für die Migration.

Trotz Bevölkerungsrückgang: der Wohnungsbestand wächst

Es zeigt sich zudem, dass wesentlich mehr Menschen fortgehen als Haushalte sich auflösen, da vor allem junge Leute von zu Hause ausziehen und die alten Haushaltsmitglieder bleiben. So kommt zur Schrumpfung auch noch eine Alterung der Bevölkerung hinzu. Doch auch die jungen Menschen, die nicht wegziehen, verlassen häufig ihr Elternhaus, gründen neue Haushalte und bauen sich – wie auf dem Land üblich – ein eigenes Haus.

Durch den Bau dieser Ein- und Zweifamilienhäuser, die häufig in neuen Wohngebieten entstehen, kommt es zu einem Überangebot auf dem Wohnungsmarkt, denn trotz Bevölkerungs- und teilweisem Haushaltsrückgang wächst der Wohnungsbestand. Zudem werden Neubauten gegenüber Altbauten bevorzugt, sodass Letztere häufig leer stehen. Da es sich in der Regel um Gebiete mit sinkender Bevölkerung handelt, entstehen dort somit weitere Leerstände in den Stadt- und Dorfzentren.

Hohe Leerstandsquoten bei lokalen Wohnungsunternehmen

Dies zeigt sich ebenso bei den ansässigen Wohnungsunternehmen, die im ländlichen Raum teilweise zweistellige Leerstandsquoten aufweisen. Einzelne Orte weisen jedoch andere, weniger negative Entwicklungstrends auf, zum Beispiel ländliche Gebiete im Umkreis großer Städte und Umlandgemeinden. Dies ist in der Regel auf besondere Umstände zurückzuführen – wesentliche Voraussetzungen sind etwa eine gute Verkehrsanbindung und schnelle Internetverbindungen.

Zudem weisen solche Gebiete im Umland niedrige Mieten und Preise auf, was sie für Pendler interessant macht. Außerdem können Gewerbeansiedlungen oder andere Faktoren wie eine Hochschule einen Sondertrend begünstigen.

Perspektiven für den ländlichen Raum

Die zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum im Zuge der verstärkten Zuwanderung hat die Nachfrageentwicklung in schrumpfenden Märkten nicht umgekehrt, sondern nur kurzfristig überlagert. Langfristig wird in Deutschland ein Rückgang der Bevölkerung bei gleichzeitig stagnierenden Haushaltszahlen erwartet.

Der negative demografische Trend wird sich deutlich stärker im ländlichen Raum auswirken. Er wird vor dem Hintergrund der weiter fortschreitenden Urbanisierung überdurchschnittlich von den sinkenden Bevölkerungszahlen betroffen sein. Somit wird der Leerstand im Wohnungsbestand weiter zunehmen. In den vergangenen fünf Jahren verzeichnete bereits ein Drittel der im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen organisierten Unternehmen steigende Leerstände – dies gilt für die klassischen Schrumpfungsregionen sowohl in Ost- als auch Westdeutschland.

Demografiegerechter Umbau  des ländlichen Raums notwendig

Von einer weiteren deutlichen Zunahme des Leerstands in vielen Regionen Deutschlands bis 2030 ist auszugehen, besonders stark im ländlichen Raum. Die sich abzeichnende negative Entwicklung von Bevölkerung und Wohnungsmärkten in den ländlichen Gebieten erfordert eine differenzierte Strategie des Umbaus. Es gibt aber keine Patentlösung für den gesamten ländlichen Raum, da die Ausgangsbedingungen zu unterschiedlich sind.

Auf der einen Seite ist eine Förderung notwendig, die die Attraktivität der Region erhöht, auf der anderen Seite aber auch eine Anpassung an die Schrumpfung. Um die Attraktivität ländlicher Räume zu steigern, sind vielfältige Alternativen möglich. Das Ziel sind lebenswerte und attraktive Orte; die Sicherung der Daseinsvorsorge, die weitere wirtschaftliche Entwicklung sowie der Erhalt der Siedlungsstruktur stehen im Vordergrund.

Infrastruktur und digitale Versorgung

Erreichbarkeit ist dabei ein wichtiger Standortfaktor für strukturschwache Regionen, für die eine bessere Infrastruktur bei der Anbindung an die Ballungszentren und ein attraktives ÖPNV-Angebot von Bedeutung sind. Auch die digitale Versorgung mit leistungsfähigen Internetverbindungen und ausreichender Mobilfunkabdeckung spielt eine Rolle: Sie gilt längst als Grundvoraussetzung für die Teilhabe am gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Leben.

Bei insgesamt schrumpfender Bevölkerung muss aber auch eine Anpassung an die veränderten Rahmenbedingungen erfolgen. Im Extremfall kann nicht jedes Dorf auf Dauer erhalten bleiben. Dazu bedarf es dringend einer Reform einzelner staatlicher Förderprogramme, denn diese sind bislang auf Wachstum angelegt und nicht auf Schrumpfung. Das Ziel muss eine demografiegerechte Dimensionierung der Infrastruktur sein. Für die schrumpfenden Regionen stellt sich die Frage auch nach dem ökonomischen Sinn vom Ausbau weiterer Infrastruktur.

Im Wohnungsbestand bedarf es der Beseitigung des Leerstands durch Wiedernutzung oder durch (Teil-)Rückbau leerstehender Wohnungen. Eine stärkere Förderung der Beseitigung des strukturellen Wohnungsleerstands muss notwendiger Bestandteil eines gesamtdeutschen Stadtumbauprogramms sein.

Wohnungsunternehmen im ländlichen Raum besonders betroffen

Für die Wohnungsunternehmen im ländlichen Raum ist die Situation kritisch, denn bei einem anhaltenden, hohen Leerstand sind sie in ihrer wirtschaftlichen Existenz gefährdet. Für diese Wohnungsunternehmen droht ein Teufelskreislauf: Um in Zukunft Wohnungen vermieten zu können, sind Investitionen dringend notwendig. Aufgrund der Leerstände fehlt ihnen aber das Geld für Modernisierungen und es kommt zu einem Investitionsstau. Aufgrund der schwierigen Bedingungen drohen weitere Mieter wegzuziehen – und in Folge vergrößert sich der Leerstand.

Schon heute schaffen es viele Wohnungsunternehmen im ländlichen Raum nicht mehr, für alle frei werdenden Wohnungen einen Nachmieter zu finden. Und letztlich: Bei hohen Leerstandsquoten fällt es den Unternehmen entsprechend auch nicht leicht, in teure Neubauprojekte zu investieren. Noch besteht – trotz der schwierigen wirtschaftlichen Lage der Wohnungsunternehmen – die Möglichkeit, Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Ein Abriss von Wohnungen kann zwar eine Option, aber sicherlich nicht allein eine Lösung sein. Es müssen vielmehr die Rahmenbedingungen verbessert werden, damit die Wohnungsgesellschaften handlungsfähig sind.


Der Beitrag erschien im Magazin "DW Die Wohnungswirtschaft; Ausgabe 01/2020.


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Schlagworte zum Thema:  Leerstand, Wohnungswirtschaft