Baufinanzierung: Der Zinsschock reduziert das Wohnungsangebot

Die Hypothekenzinsen werden deutlicher anziehen als bisher prognostiziert, wie Studien zeigen. Eine Folge: Das Wohnungsangebot dürfte sich weiter verknappen und über Dekaden hinweg knapp bleiben. Der Neubau kommt der Nachfrage nicht hinterher und wird auch weniger erschwinglich.

Die Hypothekenzinsen (Immobiliendarlehen mit fünf- bis zehnjähriger Bindung) haben sich von Dezember 2021 bis August 2022 von rund 1,2 Prozent auf 2,7 Prozent erhöht, wie die Analysten der Deutschen Bank (DB Research) berichten. Im aktuellen "Deutschland-Monitor Baufinanzierung" für das vierte Quartal gehen die Ökonomen davon aus, das sich die Zinsen bis Jahresende 2022 auf 2,9 Prozent erhöhen, bisher lag die Prognose für diesen Zeitraum bei 2,45 Prozent.

Wohnungsmarkt wird immer enger und teurer

DB Research geht davon aus, dass im laufenden Jahr nur 279.600 Wohnungen fertiggestellt werden und im kommenden Jahr nur 246.000 und das bei einer kräftig anziehenden Nachfrage. Damit würde das Ziel der Bundesregierung von 400.000 neuen Wohnungen jährlich deutlich verfehlt. "Die Angebotsknappheit dürfte wohl noch über Jahre, wenn nicht sogar die ganze Dekade fortbestehen", heißt es in dem Bericht.

Der Erschwinglichkeitsindex (Basisjahr 2005: Indexwert = 100) liegt im dritten Quartal 2022 wegen der stark gestiegenen Zinsen bei rund 76,3, nach einem Wert von 33,7 im vierten Quartal 2021. Angesichts weiter anziehender Hypothekenzinsen dürfte die Erschwinglichkeit von Wohneigentum weiter nachgeben, erwarten die Banker. Je niedriger der Indexwert, desto mehr Immobilien können sich Menschen für ihr Einkommen leisten. Der bisherige Tiefpunkt bei der Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien wurde laut DB Research im vierten Quartal 2020 mit einem Wert von 28,1 erreicht.

Zinshoch: Tiefstand bei Tilgungen

Die Zinsen für Baufinanzierungen haben im September 2022 schon ordentlich Fahrt aufgenommen und liegen deutlich über der Drei-Prozent-Marke, berichtete Michael Neumann, Vorstandschef der Dr. Klein Privatkunden AG. Immobilienkäufer reagierten entsprechend bei den Finanzierungen: Der anfängliche Tilgungssatz lag nur leicht über zwei Prozent, um die monatliche Rate möglichst gering zu halten. Im Idealfall liegt die anfängliche Tilgung zwischen zwei und drei Prozent.

Die Standardrate erreichte im September ein neues Jahreshoch von 1.393 Euro, heißt es im Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB), auf den sich Neumann beruft. Auch hier werden die Änderungen des Zinsniveaus deutlich. Die Ergebnisse sind für ein Darlehen von 300.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung berechnet. Im Vergleich zum Vorjahresmonat hat sich die Standardrate um 603 Euro erhöht.

"Wer es sich fest vorgenommen hat, der verfolgt auch weiterhin sein Ziel vom Eigenheim – Inflation, steigenden Lebenshaltungskosten und aktuellen Energiepreisen zum Trotz", beobachtet Neumann. Bei der durchschnittlichen Darlehenshöhe gab es im September allerdings einen Rückgang auf rund 286.000 Euro, nach 299.000 Euro im August 2022.

Der Ersterwerb von Wohneigentum gelang zwischen 2008 bis 2020 deutlich seltener als im konjunkturell unauffälligen Referenzzeitraum 2003 bis 2007, wie eine Kurzstudie von Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) zeigt. Den bisherigen Tiefpunkt gab es demnach im Jahr 2017 mit 1,5 Prozent (316.000 Ersterwerber in der typischen Zielgruppe der 30- bis 50-Jährigen) – auch 2020 betrug die Quote nur 1,8 Prozent. Zum Vergleich: In den 1990ern Jahren war eine Relation von um die 2,5 Prozent üblich.

"Die Ersterwerberzahlen waren in den vergangenen Jahren vor allem deshalb so niedrig, weil immer weniger Haushalte das nötige Eigenkapital zur Finanzierung der stark gestiegenen Bau- und Kaufpreise aufbringen konnten", erklärte LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann.

Zinsen für Immobilienkredite: Höchster Wert seit 2011

Die Finanzierung jedenfalls wird nicht günstiger. DB Research sagt bis Ende 2023 einen weiteren Anstieg der Zinsen auf 3,2 Prozent voraus – auch hier wurde nachjustiert: Im Sommer hatten die Ökonomen noch mit einer Erhöhung von 2,95 Prozent für das kommende Jahr gerechnet.

Nach Daten des Finanzierungsvermittlers Interhyp sind die Zinsen für Immobilienkredite mit annähernd vier Prozent auf den höchsten Wert seit 2011 gestiegen. Ein zehnjähriges Standarddarlehen wurde demnach am 14. Oktober mit 3,98 Prozent verzinst, wie das Unternehmen am Wochenede mitteilte. Interhyp rechnet damit, dass die vier-Prozent-Schwelle demnächst überschritten wird.

"Dass die Zinsen zeitnah wieder spürbar sinken werden, ist unwahrscheinlich", sagte Mirjam Mohr, die für das Privatkundengeschäft zuständige Vorständin. An der gesamtwirtschaftlichen Gemengelage aus gestiegener Inflation, gestraffter Geldpolitik der EZB und hohen Renditen für deutsche Staatsanleihen werde sich in den kommenden Wochen und Monaten vermutlich nichts ändern. "Deshalb erwarten wir weiterhin moderat steigende Zinsen."

Im Februar 2022 lag der Durchschnittszins für ein zehnjähriges Darlehen noch bei etwas über einem Prozent, im Juni bereits bei über drei Prozent. In der ersten Jahreshälfte war die Nachfrage nach Immobilienkrediten noch hoch, doch ist diese seit dem Sommer spürbar zurückgegangen. Laut Interhyp-Rechenbeispiel liegt die monatliche Rate bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro, 50.000 Euro Eigenkapital, Tilgung von zwei Prozent und einem Zinssatz von 3,5 Prozent bei 1.705 Euro. Bei einem Zinssatz von vier Prozent sind es demnach bereits 1.860 Euro.


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