OECD-Studie: Vor- und Nachteile staatlicher Mietregulierung

Die Wohnkosten steigen schneller als die Einkommen in vielen Staaten Europas und weltweit. Dabei gibt es eine ganze Reihe von Möglichkeiten, wie die Politik den Wohnraum erschwinglicher machen könnte, heißt es in einer OECD-Studie. Mietenregulierung kann sinnvoll sein – muss aber nicht.

Die Preise und Mieten für Wohnimmobilien steigen seit Jahren: Die Kluft zu den Einkommen wird dabei immer größer, nicht nur in Deutschland, auch in anderen Ländern. Dabei stehen laut einer Studie der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit (OECD) den Regierungen zahlreiche Möglichkeiten zur Verfügung, um Wohnraum für ihre Bevölkerung erschwinglicher zu machen. Mit Fördermitteln wie dem Baukindergeld in Deutschland oder Steuererleichterungen werden Haushalte mit höherem Einkommen beim Eigentumserwerb unterstützt, Wohngeld und Sozialwohnungen sind beliebte Instrumente für Haushalte mit niedrigerem Einkommen.

In vielen Ländern müsste aber dem privaten Mietmarkt mehr Aufmerksamkeit geschenkt werden, so die OECD, um dringend benötigte Investitionen anzuregen und das Wohnungsangebot zu steigern. Eine staatliche Kontrolle der Mieten, wie es sie in den meisten der 37 OECD-Länder in irgendeiner Form gibt, sieht die OECD vor diesem Hintergrund kritisch.

Hinzu kommt: Weniger als die Hälfte der für die OECD-Studie befragten Haushalte in 37 Ländern zeigte sich mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum, in der Stadt, in der sie leben, zufrieden. 

Mietenregulierung: Staatliche Kontrolle auf Kosten der "Mieter von morgen"?

Maßnahmen, wie etwa die Mietpreisbremse in Deutschland oder der Mietendeckel explizit in Berlin, können zwar dafür sorgen, dass die Mieten vorerst erschwinglich bleiben, sie bergen aber auch die Gefahr, dass "Mietern von heute auf Kosten der Mieter von morgen geholfen" wird, wie es in dem Papier heißt. Die Organisation hat drei Arten von Mietkontrollen in den OECD-Staaten unter die Lupe genommen und ihre Vor- und Nachteile skizziert: Einfrieren der Miete, Kontrolle der Mietsteigerung bei Wiedervermietung und die Mietenstabilisierung.

Einfrieren der Miete (zum Beispiel "Mietendeckel")

Beim Einfrieren der Miete wird eine absolute Obergrenze für die Miete zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu vereinbart. Das betrifft also nur Neumieter.

Vorteile: Die Maßnahme verhindert eine Preistreiberei in angespannten Wohnungsmärkten und führt zu einem bezahlbaren Mietniveau, wenn die Mieten nicht an die Inflation und die steigenden Wohnkosten angepasst werden können.

Nachteile: Die Maßnahme kann sich im privaten Markt negativ auf die Wohnqualität auswirken, da die Vermieter womöglich keine Anreize mehr haben, in die Instandhaltung oder die Modernisierung von Wohnungen zu investieren.

Kontrollierte Mietsteigerungen bei Wiedervermietung

Bei neuen Mietverträgen wird eine gestaffelte (jährliche) Erhöhung der Miete vereinbart.

Vorteile: Vermieter können das Mietniveau an Kostensteigerungen anpassen, der Vermieter behält den Anreiz, in die Instandhaltung und Modernisierung der Wohnung zu investieren, und die Mieter sind vor unerwarteten und massiven Mieterhöhungen geschützt.

Nachteile: Die potenzielle Rendite für Vermieter sinkt, insbesondere wenn er an Langzeitmieter vermietet, Mieter ziehen weniger gerne um, und Investoren (potenzielle neue Vermieter) könnten davon abgehalten werden, auf dem privaten Vermietungsmarkt aktiv zu werden.

Mietenstabilisierung bei bestehenden Mietverhältnissen

Eine flexibel regulierte Obergrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverträgen (Mietenstabilisierung), die auch auf befristete Mietverhältnissen und unbefristete Mietverhältnisse angewendet werden könnte.

Vorteile: Vermieter können die Miete innerhalb der vorgegeben Grenzen regelmäßig an die Marktbedingungen anpassen, um langfristig Rendite zu sichern, und die Mieter sind vor plötzlichen und erheblichen Mietsteigerungen geschützt.

Nachteile: Die Rendite für Vermieter ist vor allem mit Langzeitmietern unattraktiv, das wiederum kann neue Investoren vom Eintritt in den privaten Vermietungsmarkt abhalten, Mieter ziehen weniger gerne um, und auf Dauer könnten eher einkommensstarke Haushalte in den Mietmarkt einsteigen, die möglicherweise stärker von den kontrollierten Mietsteigerungen profitieren.

OECD-Studie "Building for a better tomorrow: Policies to make housing more affordable"


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