Mietenregulierung schadet Berlins Wohnungsmarkt

Mit dem Mietendeckel und der Debatte über weitere mietrechtliche Eingriffe bis hin zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen wurde Berlin zum Versuchslabor für die Folgen von regulatorischer Unsicherheit auf dem Wohnungsmarkt.

Eine neue Studie des Ifo-Instituts zeigt, wie bereits die Aussicht auf zusätzliche Regulierungen das Kaufpreis-Miet-Verhältnis senkte, große Wohnungsunternehmen zum Rückzug veranlasste sowie den Neubau und die Sanierung von Wohnungen bremste.

Die Kosten der Mietenregulierung

"Drei Jahre nach dem Aus des Mietendeckels liegt das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten in Berlin etwa zehn bis 15 Prozent unter dem Wert, den die Entwicklung anderer Großstädte erwarten lässt", sagt Ifo-Forscher Mathias Dolls. Der Mietendeckel und die Enteignungsdebatte sorgten zudem dafür, dass Investoren und Wohnungsunternehmen in Berlin zuletzt deutlich weniger neu gebaut und saniert haben.

Nachdem das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2021 den Deckel kassiert hat, hätten große Unternehmen mit dem Verkauf vieler Wohnungen an landeseigene Gesellschaften reagiert, wie Kollege Florian Neumeier ergänzt.

Die privat inserierten Mieten seien massiv gestiegen: um zehn bis 15 Prozent über das Niveau, das ohne Mietendeckel und Enteignungsdebatte zu erwarten wäre. "Die Kaufpreise ziehen jedoch nicht im gleichen Maß an. Sie bleiben zurück und liegen deutlich unter dem Schnitt anderer Großstädte", sagt Neumeier.

Die Studie beruht auf rund 2,3 Millionen Mietangeboten und 1,1 Millionen Kaufangeboten in den 14 größten deutschen Städten von 2017 bis 2024 und auf Daten zur Bautätigkeit. Dadurch lässt sich der Effekt der Berliner Wohnungspolitik auf Preise und Bauaktivität abschätzen. Ergänzend haben die Studienautoren einen Index der wohnungspolitischen Unsicherheit aus Artikeln in 230 Zeitungen erstellt.

Fazit aus der Berliner Wohnungspolitik

Der Berliner Fall zeigt, dass selbst ein temporärer, letztlich verfassungswidriger Eingriff dauerhafte Spuren hinterlassen kann, wenn er die Erwartungen über künftige Regulierung und die Verlässlichkeit von Eigentumsrechten verändert, heißt es im Fazit der Studie.

Daraus ziehen die Autoren drei Schlussfolgerungen:

1. Wohnungspolitik sollte beachten, wie zentral die Glaubwürdigkeit und Stabilität des Regulierungsrahmens für Investitionen und Bewertungen am Wohnungsmarkt sind.
2. Eine Bewertung wohnungspolitischer Eingriffe greift zu kurz, wenn sie nur deren direkte Mietwirkung betrachtet. Stattdessen sind
   Erwartungen einzubeziehen, die ein Eingriff weckt, sowie die langfristigen Investitionsreaktionen, die er auslöst. Im Berliner Fall bestanden diese in einer Verschiebung der Eigentümerstruktur des Mietwohnungsbestands in Richtung öffentliches Eigentum und rückläufigen Bau- und Renovierungstätigkeiten.
3. Verteilungspolitische Ziele sollten mit anderen Instrumenten, insbesondere dem Steuer- und Transfersystem, und nicht durch Regulierung verfolgt werden.

Für die aktuelle Debatte – in Berlin steht trotz der Ankündigung von Bundeskanzler Friedrich Merz, Vergesellschaftungen privater Mietwohnungsbestände auf Landesebene durch ein Bundesgesetz verhindern zu wollen, ein zweiter, bindender Volksentscheid zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen weiter im Raum – heißt das: Schon die Drohung mit dem Eingriff hat einen Preis.

"Die Unsicherheit am Berliner Wohnungsmarkt steigt deutlich, sobald die Politik über Mietendeckel oder Enteignung diskutiert", sagt Co-Autorin Carla Krolage. "Diese Unsicherheit schlägt sich im Verhalten von Investoren nieder."

"Die Kosten des Regulierungsrisikos am Berliner Wohnungsmarkt" (2026)

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