Im Jahr 2017 wurden laut Savills Wohnimmobilien für 13,7 Milliarden Euro gehandelt – sieben Prozent mehr als 2016, mit bemerkenswerten Zuwächsen in Städten des Ruhrgebiets. BNP Paribas Real Estate kommt auf 14 Milliarden Euro (plus vier Prozent). Dr. Lübke & Kelber errechnete sogar einen Geldumsatz von 16,4 Milliarden Euro (plus 18 Prozent): Die Anzahl gehandelter Wohneinheiten sei dabei um 19 Prozent gesunken – dies weise unter anderem auf einen kräftigen Preisanstieg hin.

Insgesamt wurden nach Angaben von Savills von Januar bis Ende Dezember 2017 zirka 117.000 Wohnungen gehandelt. Auf dieses Ergebnis kommt auch BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). "Besonders erfreulich ist, dass es nicht auf wenige große Transaktionen zurückzuführen ist, sondern auf einer Vielzahl von Verkäufen beruht", erläutert Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.

"Deutsche Wohnungspakete sind bei in- und ausländischen Investoren nach wie vor stark nachgefragt, was die Preise weiter in die Höhe treibt“, berichtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany. Die durchschnittlichen Preise für eine Eigentumswohnung sind Savills zufolge im Jahresvergleich um 27 Prozent auf etwa 117.000 Euro gestiegen, am stärksten in den A- und C-Städten: In diesen Kategorien stiegen die Durchschnittspreise um rund 30 Prozent.

BNPPRE geht im Durchschnitt aller verkauften Wohnungen von einem Preis von knapp 120.000 Euro pro Wohneinheit aus. Laut Dr. Lübke & Kelber betrug der Durchschnittspreis je gehandelter Wohneinheit 2017 etwa 140.000 Euro. Gegenüber dem Vorjahr sei das ein Anstieg um knapp 44 Prozent. "Dieser deutliche Preisanstieg erklärt sich unter anderem mit dem weiterhin gestiegenen Anteil an Neubauprojekt-Deals", sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH.

"Der Preissprung in den A-Städten resultiert einerseits aus dem steigenden Anteil von Projektankäufen und spiegelt andererseits die Mietwachstumserwartungen in diesen Städten wider", ergänzt Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany. Die gestiegenen Preise in Städten der zweiten und dritten Reihe zeigten, dass Investoren mangels Objekten in den großen Metropolen zunehmend dorthin ausweichen.

Angebotsknappheit: Wohnungen werden langfristig gehalten

Dass die Zahl der verkauften Wohneinheiten in fast allen Städtekategorien zurückging, ist nach Ansicht von Savills ein Ausdruck der Angebotsknappheit. Wohnimmobilien-AGs und offene Spezialfonds haben in den vergangenen fünf Jahren Wohnimmobilien für mehr als 45 Milliarden Euro erworben, doch diese Bestände dürften auf lange Sicht nicht zum Verkauf stehen, so Pink.

Da größere Bestandsportfolios an den Top-Standorten nur selten verfügbar sind, weichen Investoren zum Teil in andere Städte aus. So lag laut Savills im vergangenen Jahr das Transaktionsvolumen etwa in Städten wie Oberhausen und Mülheim an der Ruhr mehr als zehnmal so hoch wie im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Deutliche Zuwächse verzeichneten auch Ruhrgebietsstädte wie Duisburg und Bochum.

"Dass Wohnungspakete in Städten mit eher ungünstigen demografischen Prognosen einen Käufer finden, dürfte auch Folge des Anlagedrucks bei vielen Investoren sein“, vermutet Pink.

Laut Dr. Lübke & Kelber überwogen 2017 die B-Städte mit rund 70 Prozent der gehandelten Wohneinheiten. Auf die Top 7 (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart) entfielen demnach lediglich 30 Prozent der gehandelten Einheiten (2016: B-Städte: 65 Prozent; Metropolen: 35 Prozent). Der Anteil der Metropolen am Gesamtumsatzvolumen hingegen fiel mit 41 Prozent oder rund 6,9 Milliarden Euro überproportional aus.

Besonders Berlin trug laut BNPPRE erheblich zum Ergebnis bei: Insgesamt seien mehr als zwei Drittel des Big-Six-Umsatzes auf die Hauptstadt entfallen (4,4 Milliarden Euro). Während auch in Hamburg (rund 700 Millionen Euro) und Düsseldorf (knapp 500 Millionen Euro) umfangreich investiert worden sei, war angebotsbedingt rückläufig das Volumen dagegen in Frankfurt, München und Köln.

Investoren mit hoher Risikoaversion setzen auf Projektentwicklungen

Weniger risikofreudige Investoren setzen Savills zufolge eher auf Projektentwicklungen. Etwa 3,9 Milliarden Euro (28 Prozent des Transaktionsvolumens) sind 2017 in Objekte in Bau oder Planung geflossen. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lag dieser Anteil laut Savills nur bei etwa elf Prozent.

"Investoren dürften auch deshalb verstärkt Projektentwicklungen kaufen, weil Neubauwohnungen von Regulierungen wie der Mietpreisbremse ausgenommen sind", vermutet Nemecek.

Angesichts der gestiegenen Neubautätigkeit bei Mehrfamilienhäusern steige zudem das Angebot an Projekten weiter an. Laut BNPPRE ist der Bedeutungszuwachs von Projektentwicklungen ein wesentlicher Grund für den Anstieg des durchschnittlichen Quadratmeterpreises. Neubauentwicklungen machen BNPPRE zufolge sogar 29 Prozent am Gesamtumsatz aus: Insgesamt sind in diese Objektart knapp 4,1 Milliarden Euro geflossen, was einem Plus von 44 Prozent gegenüber dem Jahr 2016 entspräche.

Dass sich das Transaktionsgeschehen zu Gunsten von Projektentwicklungen verschoben hat, spiegelt sich laut Savills auch in der Größenstruktur der gehandelten Wohnungspakete wider: Während es keine Transaktion mit mehr als 5.000 Wohnungen gab, dominierten Verkäufe von Portfolios mit 1.000 bis 5.000 Einheiten und mit 250 bis unter 1.000 Wohnungen – auf diese Kategorien entfielen 48 Prozent (Dr. Lübke & Kelber: 40 Prozent) beziehungsweise 34 Prozent (Dr. Lübke & Kelber: 37 Prozent) der gehandelten Einheiten.

Laut Savills profitieren auch die in der Regel neu gebauten Studentenwohnanlagen von diversen Ausnahmeregeln beim Mietrecht – und "die auf einen neuen Rekordwert gestiegenen Studierendenzahlen lassen immer mehr Investoren auf dieses Segment schauen", so Pink. Er erwartet für diese Assetklasse im laufenden Jahr ein Transaktionsvolumen von mehr als 15 Milliarden Euro – laut BNPPRE haben Studentenwohnungen mittlerweile einen Anteil von sieben Prozent am Gesamtumsatz.

"Viele jüngst aufgelegte Wohnfonds haben gerade erst mit dem Portfolioaufbau begonnen und die Zahl der Projektentwicklungen steigt weiter“, erläutert Nemecek von Savills. "Auch die geplante Übernahme der Buwog durch Vonovia dürfte für zusätzliches Volumen sorgen."

"Der Wohninvestmentmarkt 2017 in Deutschland lässt drei Trends erkennen", fasst Jacke von Dr. Lübke & Kelber zusammen:

  • Das stark gestiegene Transaktionsvolumen bei einer deutlich rückläufigen Zahl gehandelter Wohneinheiten weist auf einen kräftigen Preisanstieg hin.
  • Es gab wenige großvolumige Deals, dafür hat die Zahl kleinteiliger Deals zugenommen. Schließlich ist ein starkes Volumen an Projektdeals zu verzeichnen.
  • Die Ursache liegt im knapper werdenden Angebot an auf dem Markt befindlichen Bestandsimmobilien.

Unter ausländischen Investoren Schweizer und Franzosen am aktivsten

Auch 2017 waren laut Savills offene Spezialfonds und Immobilien-AGs die größten Nettoinvestoren. Das bestätigt auch BNPPRE: Spezialfonds hätten sowohl hinsichtlich des Volumens als auch bezüglich der Anzahl der Abschlüsse für knapp 30 Prozent des Ergebnisses gesorgt, vor Immobilien AGs / REITs mit rund 22 Prozent. Mit Abstand am meisten investierten Spezialfonds laut BNPPRE in Projektentwicklungen – in dieser Assetklasse habe ihr Beitrag sogar bei 44 Prozent gelegen.

Unter den ausländischen Käufern waren nach Angaben von Savills Investoren aus der Schweiz und Frankreich am aktivsten. Nennenswert ist laut Dr. Lübke und Kelber beispielsweise die Schweizer Peach Property AG, die 2.000 Wohneinheiten in Hessen, Thüringen und Nordrhein-Westfalen erworben hat. BNPPRE kommt bei Käufern aus dem europäischen Raum insgesamt auf einen Anteil von knapp zwölf Prozent. Nordamerikanische Anleger steuerten laut BNPPRE fünf Prozent zum Ergebnis bei, Investoren aus Nahost legten drei Prozent in deutsche Wohnimmobilien an.

Größte Transaktion im Markt war im gerade zu Ende gegangenen Jahr 2017 laut BNPPRE das Helvetica-Portfolio, das die Deutsche Wohnen zum Jahresanfang für 655 Millionen Euro erworben hat.

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