Wohnungskauf aus Renditesicht: Die Mieten sprechen dafür

Die großen Maklerhäuser rechnen in ihren Analysen für das erste Quartal 2025 mit einer weiteren Zunahme des Transaktionsvolumens am deutschen Wohninvestmentmarkt. Wie hoch es ausfallen wird, dürfte maßgeblich von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Entwicklung der Finanzierungskosten abhängen. Die steigenden Mieten werden den Markt weiter beleben, wenn nicht US-Zölle und deutsches Schuldenprogramm einen Strich durch die Rechnung machen.

Wieder mehr Wohnimmobilien gehandelt

Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,4 Milliarden Euro wurde laut JLL (Colliers und BNP Paribas Real Estate: 2,5 Milliarden Euro; Nai Apollo: 2,3 Milliarden Euro; CBRE und Cushman & Wakefield: 2,2 Milliarden Euro) im ersten Quartal 2025 das Ergebnis des Vorjahresquartals deutlich übertroffen. 

"Liquidität ist ausreichend vorhanden, zuletzt fehlte es allerdings etwas am passenden Angebot. Das dürfte sich in den kommenden Wochen ändern. Die Produktpipelines sind gut gefüllt", kommentierte Michael Bender, Head of Residential JLL Germany, die Zahlen. Bei den Risikoklassen beobachtet JLL wieder eine stärkere Nachfrage nach Core-Immobilien, nachdem 2022 und 2023 Core plus dominierte.

CBRE zufolge dürfte die Bevölkerung in den Großstädten auch in den kommenden Jahren weiter anziehen, wodurch der Mietwohnungsmarkt weiterhin unter erheblichem Nachfragedruck stehen wird. Angebotsseitig werde auf absehbare Zeit der Wohnungsneubau weiter lahmen und den vorhandenen Bedarf nicht decken können, schreiben die Analysten: "Das äußerte sich bereits in den stärksten Mietpreisanstiegen seit vielen Jahren. Dieser Prozess dürfte kurz- und mittelfristig weiter anhalten."

Wohnimmobilien: Kleinvolumiges bleibt liegen

Laut Colliers machten Transaktionen mit mehr als 100 Millionen Euro 41 Prozent (CBRE: 40 Prozent) des gesamten Transaktionsvolumens im ersten Quartal 2025 aus. Bei den Profianlegern seien derzeit vor allem Bestandsimmobilien gefragt, aber auch Forward Deals würden wieder gerne genommen – Verkäufe durch Projektentwickler haben demnach zugenommen.

Kleinvolumige Investitionen sind im ersten Quartal 2025 laut JLL liegengeblieben: Im Vorjahr entfielen noch 69 Prozent aller Deals auf die Kaufpreisklasse unter zehn Millionen Euro, aktuell sind es 26 Prozent. Der Anteil der überregionalen Portfoliotransaktionen hat sich mit 54 Prozent wieder dem langjährigen Mittelwert angenähert. Auf die Top-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart entfielen nur 29 Prozent (Colliers: 27 Prozent, CBRE: 37 Prozent) der Deals.

Das deutlich höhere Gewicht von großvolumigen Bestandsportfolios sieht CBRE, der Großmakler geht von einem Anteil von 58 Prozent aus, als ein Zeichen für die abgeschlossene Konsolidierungsphase.

Miet-Kaufpreis-Verhältnis pendelt sich ein

Die erhöhte Anzahl an registrierten Großtransaktionen und die deutlich angestiegene Frequenz der zum Abschluss gebrachten Transaktionen zeige, "dass die Unsicherheiten für Investoren aus dem Markt weichen und sich ein tragfähiges Preisgefüge herausgebildet hat", fügte Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), hinzu.

Auf der Nachfrageseite hat JLL zufolge die Kaufkraft zugenommen und den Anstieg der Mieten begünstigt. Das Verhältnis zwischen den Kosten für Wohneigentum und Mietwohnungen habe sich angenähert – das habe die Fluktuation auf dem Mietwohnungsmarkt leicht erhöht. "Dennoch bleibt besonders in Metropolregionen ein Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bestehen", so Gröbel. Das verfügbare Angebot an Mietwohnungen bleibe dort auf einem niedrigen Niveau bei anhaltend hoher Nachfrage.

Die Koalitionsverhandler planen massive Infrastrukturinvestitionen, die den Wohnungsbau ankurbeln sollen, "wie etwa Vereinfachungen bei den baulichen Standards sowie Erleichterungen bei der Nachverdichtung durch Aufstockung bestehender Gebäude, die Schließung von Baulücken und die Bebauung von Brachflächen", sagte Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany.

Renditen: Wirkung von US-Zöllen und Schuldenpaket

Ungünstige Rahmenbedingungen zeichnen sich laut JLL infolge der von den USA verhängten Zölle auf EU-Produkte und den von der künftigen Bundesregierung angekündigten 500-Milliarden-Euro-Investitionen in die Infrastruktur ab. Diese Maßnahmen könnten die Inflation antreiben – das wiederum könne dazu führen, dass die Europäische Zentralbank (EZB) von weiteren Zinssenkungen nach 2025 absehe.

"Die Auswirkungen dieser fiskal- und geldpolitischen Entwicklungen auf den Immobilienmarkt sind bereits spürbar. Die Bauzinsen, die im Laufe des Jahres 2024 kontinuierlich gesunken sind, sind zu Beginn des Jahres 2025 wieder deutlich gestiegen", erklärte Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

"Das Finanzierungsumfeld wurde ab März 2025 durch die Ankündigung des Sondervermögens und den damit verbundenen Anstieg der Renditen für Bundesanleihen wieder schwieriger", schreibt auch Colliers. In den ersten drei Monaten 2025 habe sich die Rendite stabilisiert. "Die Rendite für Bestandsobjekte in den sieben größten deutschen Städten liegt bei knapp 3,9 Prozent, an anderen Standorten außerhalb der Top 7 bei 4,5 Prozent", sagte Florian Tack, Head of Residential Germany bei Colliers. CBRE spricht von 3,4 Prozent, JLL von knapp 3,6 Prozent.

Cushman & Wakefield sieht Tendenzen von leicht fallenden Renditen am Wohnimmobilienmarkt. Im Zuge des Investitionsprogramms der neuen Bundesregierung rechnet wiederum Nai Apollo mit steigenden Immobilienrenditen – teilweise sei das bereits erfolgt. Notverkäufe könnten unter anderem wegen anstehender Refinanzierungen zunehmen. "Gleichzeitig dürften sich die steigenden Zinsen kontraproduktiv auf den Wohnungsneubau auswirken", so Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von Nai Apollo.

Bauzinsen und Finanzierungskosten

Die gedämpften Erwartungen an weitere Zinssenkungen über das laufende Jahr hinaus und wachsende wirtschaftliche Unsicherheiten könnten die Renditen am Wohninvestmentmarkt beeinflussen.

Durch den kurzfristigen Anstieg der Bauzinsen sind auch die Kapitalkosten gestiegen. Im Umkehrschluss dürften die Erwartungen an die Exit-Renditen sinken und damit vor allem die Nachfrage von Investoren mit kürzerer Haltedauer und Fokus auf Gesamtrenditen beeinflussen. Auf der anderen Seite könnte "eine Neubewertung des relativen Risikoprofils von Wohnimmobilien" dem Markt als stabiler und resilienter Anlageklasse zugutekommen, schlussfolgerte Scheunemann.

Sollten sich die gestiegenen Finanzierungskosten verfestigen, dürfte das laut Colliers insbesondere fremdfinanzierte Immobilieninvestments verstärkt unter Wirtschaftlichkeitsprüfungen stellen und die Phase des Abwartens verlängern. Die sichtbare Markterholung wird vor dem Hintergrund der abgeschlossenen Preis- und Konsolidierungsphase an Breite und Fahrt gewinnen, so BNPPRE. 

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