Ein Jahr Berliner Mietendeckel: Segen oder historische Dummheit?

Am 23. Februar feiert der Berliner Mietendeckel den ersten Geburtstag. Die Wohnungsmieten sinken, das Angebot aber wohl auch. Für seine Befürworter bleibt er ein "Segen", mancher Kritiker spricht von einer "historischen Dummheit" und die Wohnungswirtschaft klagt über Einnahmeverluste. Eine Bilanz.

Das erste Jahr ist bald um, seit der Mietendeckel am 23.2.2021 in Berlin eingeführt wurde. Das Gesetz gilt rückwirkend zum 18.6.2019 – alle Mieterhöhungen für Wohnungen, die danach vereinbart wurden, mussten wieder zurückgenommen werden. Am 23.11.2020 zündete die zweite Stufe des Deckels: Seitdem sind außerdem Mieten, die mehr als 20 Prozent über den festgelegten Obergrenzen liegen, gesetzlich verboten und müssen vom Vermieter gesenkt werden.

Die Mieten in Berlin sind für rund eineinhalb Millionen Wohnungen auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren, zunächst befristet bis 2025. Ab 2022 ist lediglich ein Inflationsausgleich erlaubt – das wären nach aktuellem Stand 1,3 Prozent jährlich. Wird eine Wohnung wieder vermietet, muss sich der Vermieter an die zuletzt verlangte Miete halten sowie an Obergrenzen, die sich an Alter, Ausstattung und Lage der Wohnung bemessen. Durch "Stufe zwei" sind dem dem Berliner Senat zufolge weitere 340.000 Wohnungen von Mietsenkungen betroffen.

Wirkt der Mietendeckel in Berlin? – eine gemischte Zwischenbilanz

Zum ersten Geburtstag fällt die Zwi­schen­bi­lanz zum Mietendeckel für die Hauptstadt ge­mischt aus: Drastische Ein­nah­me­ver­lus­te – darüber klagen etwa die Berliner Wohnungsunternehmen, auch die großen Konzerne wie Vonovia und Deutsche Wohnen. Investoren hadern damit, ob es sich noch rentiert, Geld in Berliner Wohnungen zu stecken, und aus Sicht des CDU-Landesvorsitzenden Kai Wegner ist das Mietendeckel-Gesetz eine "historische Dummheit".

Dazu kommt die rechtliche Unsicherheit: Das Bundesverfassungsgericht prüft derzeit, ob der Mietendeckel außer Kraft gesetzt wird oder nicht. Der Termin für eine Entscheidung ist noch offen. Erwartet wird das Urteil nach aktuellem Stand im Frühjahr 2021.

Das rot-rot-grüne Berliner Re­gie­rungs­bünd­nis wiederum sieht die Spi­ra­le steigender Mie­ten durch­bro­chen. Der Deckel habe Mietern eine "Verschnaufpause" verschafft, so Wohnsenator Sebastian Scheel (Linke). Während die Mieten in fast allen großen deutschen Städten 2020 weiter gestiegen seien, seien sie in Berlin gesunken. Der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, sieht das genauso: Der Mietendeckel habe bei bestehenden Mietverhältnissen für eine Entlastung bei der Mietpreisentwicklung gesorgt, und auch ein Rückgang der tatsächlich gezahlten Mieten bei Neuvermietungen sei erkennbar. "Ein Segen", so Wild.

Studie: Viele Wohnungsangebote in Berlin über Mietendeckel-Niveau

Insgesamt sind die Berliner Mieten nach Berechnungen von ImmoScout24 durchschnittlich um 7,8 Prozent gesunken, seit der Mietendeckel in Kraft getreten ist. Die Mieten der auf dem Maklerportal neu inserierten Bestandswohnungen, die vom Mietendeckel erfasst werden, sind demnach von 10,46 Euro pro Quadratmeter im Januar 2020 auf 9,64 Euro im Januar 2021 gesunken. Nach Zahlen des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) waren die Berliner Neuvertragsmieten zwischen 2013 und 2019 im Schnitt um 27 Prozent gestiegen.

Viele Vermieter verlangten in den Inseraten jedoch zu hohe Mieten, teilte ImmoScout24 mit. Ein Großteil (76 Prozent) der auf dem Portal neu inserierten Mietpreise lagen demnach im Januar 2021 weiterhin über dem zulässigen Niveau des Mietendeckels – "im gesamten Berliner Stadtgebiet". Dies zeige aber nur eine die Tendenz, sagte ein Sprecher. Es sei möglich, dass es sich bei einigen der untersuchten Mietpreise in den Angeboten um sogenannte Schattenmieten handele. Die gibt der Vermieter an, um deutlich zu machen, welche Miete fällig wird, sollte der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht gekippt werden.

Auch im teuersten Stadtteil Berlin-Mitte sind die Angebotsmieten zwar um 15 Prozent zurückgegangen, wie die Datenanalyse zeigt: Trotzdem liegen 72 Prozent der neu inserierten Angebote mit durchschnittlich 12,20 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt noch um 4,10 Euro über den Mietendeckel-konformen Oberwerten. In einigen Stadtteilen ist das Niveau der Angebotsmieten laut ImmoScout24 sogar gestiegen: In Tempelhof um elf Prozent, in Weißensee um rund neun Prozent, in Wilmersdorf um zirka drei Prozent und in Siemensstadt um rund zwei Prozent. Damit liegen die Angebotsmieten in diesen Stadtteilen zwischen 2,83 bis 4,17 Euro pro Quadratmeter über dem zulässigen Mietniveau.

Der Verband der Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) kritisierte die Untersuchung. "Die Aussagekraft der Studie halten wir für fragwürdig", sagte BBU-Sprecher David Eberhart. Es "wurden offenkundig nach einem undifferenzierten Schema Feldangaben der Vermieter ausgewertet, ohne auf textliche Ergänzungsangaben eingehen zu können."

Weniger Wohnungen, weniger Investitionen

Immoscout24 zufolge ist das Angebot von Wohnungen, die unter den Mietendeckel fallen, seit dem Inkrafttreten des Gesetzes deutlich zurückgegangen – um knapp 59 Prozent zwischen Oktober 2019 und Oktober 2020. Die reale Nachfragesituation in Berlin sei schwieriger denn je, sagte ImmoScout24-Geschäftsführer Dr. Thomas Schroeter. Die anhaltend hohe Zahl der Wohnungssuchenden konkurriere um ein deutlich reduziertes Angebot.

"Der Mietendeckel hat die angespannte Lage am Berliner Wohnungsmarkt dramatisch verstärkt", kritisierte ZIA-Präsident Andreas Mattner: "Die Zahl der zur Vermietung angebotenen Wohnungen hat sich innerhalb eines Jahres halbiert." Rund 140 Interessenten kämen im Schnitt auf eine Wohnung, das sei bundesweit der höchste Wert. Die Ursache für die sinkenden Mieten sieht der ZIA auch nicht im Mietendeckel. Erstens seien nur die inserierten Markt- und Schattenmieten untersucht worden, zweitens habe die Entwicklung bereits 2018 begonnen, sich zu drehen.

Der Mietendeckel belaste außerdem das Verhältnis von Mietern und Vermietern, lenkte Schroeter ein. In Folge des Mietendeckels stellten viele Unternehmen Investitionen in Berliner Wohnungen zurück, um Kosten durch entgangene Mieteinnahmen zu reduzieren: "Das verschlechtert auf Dauer den Berliner Wohnungsbestand und belastet Fortschritte in der energetischen Nachhaltigkeit."

Der BBU, der private, genossenschaftliche und kommunale Firmen mit insgesamt 730.000 Wohnungen in Berlin repräsentiert, sieht ausschließlich negative Folgen des Mietendeckels. Er beziffert die Einnahmeverluste seiner Mitglieder während der Geltungsdauer von fünf Jahren auf rund 900 Millionen Euro. Das Minus bei Investitionen in Neubau, Modernisierung und Klimaschutz schätzt der Verband auf viereinhalb Milliarden Euro.

JLL: Wohnungsneubau in Berlin fördern

"Auf dem Wohnungsmarkt müssen Alternativen zu einer reinen Regulierung von Mieten nach dem rot-rot-grünen 'Berliner Sonderweg' geschaffen werden", kommentierte Anja Schuhmann, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig, die Zahlen. Nur eine zielorientierten Förderung des Neubaus könne gegen Angebotsknappheit und steigende Mietpreise helfen.

Der JLL-Expertin zufolge geht der Mietendeckel "nach hinten los", weil es parallel in Berlin keine komplementäre Neubaustrategie gibt. Effizientere Bau- und Planungsprozesse und elektronische Baugenehmigungsverfahren sowie eine Bundesbauverordnung statt 16 verschiedener Landesbau- und Baunutzungsverordnungen wären eine Möglichkeit, kosteneffizienter zu bauen und damit mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen.

"Der Mietendeckel hat mitnichten zu einer Senkung der Mieten geführt", so Schuhmann, sondern eher zu Verschiebungen und Kompensationseffekten: Neubaumieten ab 2014, die keiner Regulierung durch den Mietendeckel unterliegen, seien als Kompensationsinstrument eingesetzt worden – und "sind im gleichen Zeitraum weiter signifikant gestiegen." Zudem werde das Bestandsangebot massiv zurückgehalten, bestätigte sie Beobachtungen von ImmoScout24.

Der gesetzlich verschärfte Schutz der Bestandsmieter verknappe das Angebot an Wohnungen auf dem Markt zusätzlich. Die Regulierung von Mietpreisen bringe keine neuen Wohnungen.


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Schlagworte zum Thema:  Wohnungsunternehmen, Investment, Wohnungsmarkt