Ein Jahr Mietendeckel: Makler sehen mehr Schaden als Wirkung

Der Mietendeckel soll die Berliner Mietpreise drücken. Das tut er wohl – mehr oder weniger. Im Bestand sind es je nach Datenlage im Schnitt zwischen zwei und acht Prozent binnen Jahresfrist. Zum einjährigen Geltungs-Jubiläum attestieren Online-Makler dem Deckel eher negative Effekte.

Der fünfjährige Berliner Mietendeckel ist seit dem 23. Februar dieses Jahres in Kraft. Das Gesetz gilt rückwirkend zum 18.6.2019 – damit jährt sich der Stichtag zum ersten Mal. Mieterhöhungen für Wohnungen, die danach vereinbart wurden, mussten wieder zurückgenommen werden. Ab November 2020 werden außerdem Mieten unzulässig, die über einer bestimmten Obergrenze liegen.

Mieteinbußen und Verwaltungsaufwand – das sehen Berliner Wohnungsunternehmen auf sich zukommen. Investoren hadern damit, ob es sich noch rentiert, Geld in Berliner Wohnungen zu stecken. Dazu kommt die rechtliche Unsicherheit: Das Bundesverfassungsgericht prüft derzeit in einem Normenkontrollverfahren, ob der Mietendeckel außer Kraft gesetzt wird oder nicht.

Wie sich der Deckel binnen Jahresfrist auf die Mietentwicklung in der Hauptstadt auswirkt, dazu haben nun die Online-Portale ImmoScout24 und Immowelt erste Zahlen veröffentlicht. Dabei zeigen sich große Unterschiede je nach Datenlage und Bezirk.

Mietendeckel-Effekt auf die Mietpreise heterogen

Das Maklerportal ImmoScout24 hat – gestützt auf inserierte Angebotsmieten im oberen dreistelligen Bereich – berechnet, dass sich Bestandswohnungen (mit Fertigstellung vor 2014) zwischen Mai 2019 und Mai 2020 im Durchschnitt um zwei Prozent verbilligt haben.

Konkurrent Immowelt geht im Schnitt von acht Prozent Mietrückgängen für Mietendeckel-relevante Wohnungen aus und hat dabei nur jene Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt worden sind. Wie diffus die Ergebnisse aufgrund der unterschiedlichen Datenbasis sind, zeigt das Beispiel Friedrichshain: Während Immowelt dem Szeneviertel einen Mietrückgang um sechs Prozent bescheinigt, geht ImmoScout24 für Friedrichshain von einem Mietplus von rund 18 Prozent aus.

"Das Wohnungsangebot, welches über den Mietendeckel-Grenzen liegt, nimmt seit Jahresbeginn leicht ab. Allerdings liegen immer noch neun von zehn Berliner Mietwohnungen über den Höchstgrenzen." Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24

ImmoScout weist auch für andere Stadtteile zum Teil massive Steigerungen der Mieten aus: Besonders drastisch sind diese in Oberschöneweide mit einem Plus von mehr als 30 Prozent. In den Szenebezirken Prenzlauer Berg und Mitte reduzierten sich zwar die Angebotsmieten um zwölf beziehungsweise 0,5 Prozent, mit einer Überschreitung von 8,76 Euro pro Quadratmeter in Prenzlauer Berg und 9,06 Euro pro Quadratmeter in Mitte liegen sie im Schnitt aberhier  noch weit über den Höchstgrenzen. Die Differenz zur erlaubten Mietendeckel-Höhe vergrößerte sich laut ImmoScout24 auch in Kreuzberg – um 5,8 Prozent auf 11,07 Euro pro Quadratmeter im Mai 2020.

Die Neubaumieten (Baujahr nach 2014) sind laut ImmoScout binnen Jahresfrist spürbar in die Höhe gegangen – um 7,5 Prozent von durchschnittlich 16,92 Euro auf 18,19 Euro pro Quadratmeter. Dem Portal zufolge wirkt sich der Mietendeckel derzeit vor allem auf die Mieten in den Außenbezirken aus. Mit 23 Prozent sanken die Mieten demnach im Ortsteil Marienfelde am stärksten. Auch in Karlshorst und Marzahn war das Minus mit jeweils 21 Prozent deutlich. Im Durchschnitt liegen die Mieten nur noch leicht – zwischen zwei und 45 Cent – über den erlaubten Obergrenzen.

Mietendeckel entzieht dem Markt Mietwohnungen

Die Datenanalyse von ImmoScout24 zeigt aber auch, dass seit Anfang Juli 2019 auffallend viele Eigentumswohnungen zum Kauf angeboten werden und das Angebot von Mietwohnungen dabei sinkt. Das Gesamtangebot an preiswertem Wohnraum hat sich für Wohnungssuchende in Berlin durch den Mietendeckel verringert.

"Die Angebotsschere zwischen Mietwohnungen und Verkaufswohnungen geht in Berlin immer weiter auseinander und führt zu einem noch höheren Nachfragedruck, vor allem für Bestandswohnungen. Eine Mietwohnung in Berlin zu finden, ist schwerer denn je." Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24

Das Mietendeckel-Gesetz gilt für rund 1,5 Millionen Wohnungen. Die Berliner Bezirke haben bis Ende Mai 425 Verwaltungsverfahren eingeleitet, weil ihnen Verstöße gemeldet wurden, bei 270 der Verfahren sei es um die Miethöhe gegangen. Die Zahlen stammen von der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.

Umfrage: Mehrzahl der Vermieter will wegen Mietendeckel auf Renovierungen verzichten

Berliner Vermieter befürchten, dass durch das Gesetz nicht nur die Mieten, sondern wegen finanzieller Engpässe wegen entgangener Mieten auch die Ausstattungen der Wohnungen gedeckelt werden. Das zeigt eine Umfrage des Beratungsunternehmens Rueckerconsult. Befragt wurden 171 Vermieter, darunter 139 Privatpersonen, 16 Kapitalgesellschaften und drei kommunale Wohnungsunternehmen. Das Gros der Teilnehmer (40 Prozent) vermietet kleinere beziehungsweise mittlere Bestände zwischen einer bis 49 Wohnungen; knapp ein Viertel (23 Prozent) hat zwischen 50 bis 99 Wohnungen in Berlin und 13 Teilnehmer bieten mehr als 5.000 Wohnungen zur Miete an. 

84 Prozent der befragten Vermieter wird ab November die Mieten senken müssen. Mehr als die Hälfte (57 Prozent) geht dabei von einem maximalen Korrekturbedarf von 30 Prozent für einzelne Wohnungen aus. 16 Prozent sind nicht betroffen und zehn Prozent der Vermieter müssen in einzelnen Wohnungen die Miete sogar um bis zu 50 Prozent reduzieren. Die Mindereinnahmen wurden von der Mehrheit (61Prozent) der Umfrageteilnehmer zwischen zehn und 20 Prozent Prozent beziffert. Bei 13 Prozent der Befragten werden sich Mieteinnahmen voraussichtlich nicht verändern.

Ähnlich viele Vermieter rechnen damit, durch den Mietendeckel in die Verlustzone zu rutschen. In diesen Fällen müssen die Mieter laut Umfrage in Kauf nehmen, dass es keine nötigen Renovierungen und Sanierungen mehr geben wird. Fast 78 Prozent der Vermieter wollen zwar nicht gänzlich auf Modernisierungen und Sanierungen verzichten, wollen jedoch sparen. 77 Prozent erklärten, demnächst auf Renovierungen bei Mieterwechsel verzichten zu wollen.

82 Prozent der befragten Vermieter befürchten, dass ihre Immobilien an Wert verlieren werden. Mehr als die Hälfte (57 Prozent) plant, ihre Investitionen in Berliner Wohnungen zu reduzieren. Ein Drittel erwägt einen Exit als Global- oder Einzelverkauf. "Es hieße aber die Bedeutung des Gesetzes zu überschätzen, würde man vermehrte Verkäufe allein auf den Mietendeckel zurückführen", heißt es in der Umfrage.

Mietendeckel macht Wohndeals auch reizlos für Investoren – zumindest vorerst

Für Gewerbeimmobilien gilt der Mietendeckel nicht. Deshalb seien bereits viele Investoren von Wohnungen auf Büros ausgewichen, sagt Reiner Rössler, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Mit der Aussicht auf das Gesetz wurden – so die amtlichen Daten von Februar 2020 – schon im vergangenen Jahr 15 Prozent weniger Mietwohnhäuser gehandelt als 2018.

Büroimmobilien sind für die Experten von Deutsche Bank Research nur eine von vielen Möglichkeiten für Immobilieninvestoren, Kapital in Berlin noch gewinnbringend anzulegen. In ihrer Analyse "Berliner Wohnungsmarkt: Mietendeckel dürfte wirtschaftlichen Superzyklus und Immobilienzyklus für einige Jahre entkoppeln" spielen die Marktforscher verschiedene Szenarien durch und kommen zu dem Schluss, dass unter bestimmten Voraussetzungen auch der Wohnungsmarkt nicht passé sein muss.

"Für langfristig orientierte Investoren erwarten wir aufgrund des wirtschaftlichen Superzyklus in Berlin weiterhin gute Investitionschancen", schreiben die Marktforscher – vorausgesetzt das Gesetz wird im Jahr 2030 wieder abgeschafft; und gesetzt den Fall, dass es nicht vorher in Karlsruhe für verfassungswidrig erklärt wird. Erst nach 2030 würden demnach die negativen Auswirkungen – auch für Mieter – des Gesetzes sichtbar: zum Beispiel weniger Neubau vor allem von Mietwohnungen und mehr Vermarktung von Wohnungen an Eigentümer als an Mieter.


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Schlagworte zum Thema:  Wohnungsunternehmen, Investment, Wohnungsmarkt