Vermieter kann wegen Mietendeckel-Einbehalt nicht sofort kündigen

Hintergrund: Mieterin behält wegen Mietendeckel Miete ein

Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von der Mieterin nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Räumung.

Die Mieterin hatte unter Berufung auf den sogenannten "Berliner Mietendeckel" seit März 2020 einen Teil der Miete einbehalten. Mit einem am 15.4.2021 veröffentlichten Beschluss hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) die Vorschriften über den Mietendeckel jedoch für verfassungswidrig erklärt. Im Juni 2021 zahlte die Mieterin die einbehaltene Miete nach.

Nachdem die Mieterin die Nachzahlung geleistet hatte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs. Hierbei berief sie sich auch auf Verzug mit Mietanteilen, die die Mieterin unter Berufung auf den Mietendeckel einbehalten hatte und nach der Entscheidung des BVerfG nicht umgehend, sondern erst im Juni 2021 nachgezahlt hatte.

Die im Anschluss erhobene Räumungsklage blieb vor dem Amtsgericht (AG) Mitte von Berlin erfolglos.

Entscheidung: Erst mahnen, dann kündigen

Das Landgericht (LG Berlin) bestätigt das Urteil des Amtsgerichts. Eine Kündigung hätte in diesem Fall vorausgesetzt, dass die Vermieterin die Mieterin nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zunächst zur Nachzahlung der einbehaltenen Beträge aufgefordert oder eine Mahnung ausgesprochen hat.

Zwar könne ein Vermieter Beträge, die ein Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Mietendeckels eingehalten hat, nachfordern. Auch könne Verzug des Mieters mit der Nachzahlung dieser Beträge grundsätzlich eine fristlose oder zumindest eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.

Die sich aus der BVerfG-Entscheidung ergebenden Rechtsfragen seien aber für einen Mieter auch unter Heranziehung professionellen Rechtsrats nur aufwändig und schwer zu beurteilen. Zudem ergebe sich das Erfordernis einer zutreffenden Beantwortung dieser Rechtsfragen für einen Mieter nicht aus seinem eigenen Vorverhalten, sondern ausschließlich aus dem Handeln des Berliner Landesgesetzgebers.

Deshalb komme einer Zahlungspflichtverletzung im Zusammenhang mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Verfassungswidrigkeit des "Berliner Mietendeckels" das für eine Kündigung erforderliche Gewicht jedenfalls solange nicht zu, wie ein Vermieter gegenüber einem Mieter nicht seine eigenen rechtlichen oder tatsächlichen Schlussfolgerungen aus der Entscheidung ausdrücklich oder zumindest durch schlüssiges Verhalten kundgetan habe, etwa durch den Ausspruch einer Zahlungsaufforderung oder einer Mahnung. Beides hat die Vermieterin im vorliegenden Fall unterlassen, sondern direkt die Kündigung erklärt.

Außerdem habe die Mieterin den Zahlungsrückstand vor Ausspruch der Kündigung freiwillig ausgeglichen. Auch das führe zur Unwirksamkeit der Kündigung.

(LG Berlin, Beschluss v. 8.2.2022, 67 S 298/21)

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