Umwandlungsbremse im BauGB-Entwurf sorgt für Zähneknirschen

"Eine verstärkte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sieht die Wohnungswirtschaft sehr kritisch, da dem Wohnungsmarkt auf diese Weise bezahlbare Mietwohnungen für breite Schichten der Bevölkerung entzogen werden", erklärt Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, seine Position.

Allerdings müsse der Gesetzgeber die Balance wahren: Ein komplettes Umwandlungsverbot hätte den Nachteil, dass in der Folge viele Menschen davon abgehalten würden, Wohneigentum zu bilden. Für die Stabilität des Wohnungsmarktes hält der GdW-Präsident das Verhältnis von zirka 60 Prozent Mieterhaushalten gegenüber etwa 40 Prozent Eigentümerhaushalten für ideal.

Nun fordert die SPD auf Bundesebene unter Federführung von Justizministerin Christine Lambrecht zwar nicht das Verbot von Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, sondern eine sogenannte "Umwandlungsbremse". Die Länder sollen zum Beispiel befristet Gebiete bestimmen dürfen, in denen die Umwandlung nur noch mit Genehmigung der zuständigen Behörde zulässig ist. Diese Regelung könnte schon 2020 mit der Reform des Baugesetzbuches (BauGB) kommen. Einer Gruppe von Berliner Immobilienunternehmen kommt diese Bremse allerdings einem Verbot gleich.

Immobilienfirmen plädieren an Unions-Fraktionen gegen "Umwandlungsbremse"

In einem Schreiben an Bundeswirtschaftsminister Peter Altmeier (CDU), Kanzleramtsminister Helge Braun (CDU) und Ralph Brinkhaus (Vorsitzender der CDU/CSU-Bundestagsfraktion) beschweren sich die Vertreter von 49 Berliner Immobilienunternehmen gegen die Pläne der Bundesregierung, im Zuge der BauGB-Novelle eine Umwandlungsbremse einzuführen. Initiiert wurde der Brief von Peyvand Jafari, dem Geschäftsführenden Gesellschafter der Plutos Group.

"So verlockend das Verbot der Umwandlung auch scheinen mag, so hat es doch den schwerwiegenden Nachteil, dass in der Folge breite Schichten der Bevölkerung davon abgehalten werden würden, Wohneigentum zu bilden", heißt es in dem Schreiben. Eine Umwandlungsbremse konterkariere unter anderem von der Bundesregierung umgesetzte, eigentumsbildende Maßnahmen wie das Baukindergeld.

Als Reaktion auf das Gesetz würden dem Markt künftig ausschließlich Neubauwohnungen zugeführt werden, die so teuer seien, dass sie nur wenigen potenziellen Käufern zur Verfügung stünden, kritisieren die Unternehmen. Auch bestehende Eigentumswohnungen würden sich verteuern, da es zu einer Verknappung käme. Die Unterzeichner des Briefes sehen auch negative Auswirkungen auf den Mietmarkt: Eigentümer von vermieteten Wohnungen dürften sich wegen steigender Immobilienpreise und weiterer Regulierungen "durchaus versucht sehen", ihre Mietwohnung an Eigennutzer zu veräußern – zugleich dürften künftig immer mehr Eigentums- und immer weniger Mietwohnungen entstehen.

Die Wohnungswirtschaft sieht insbesondere im Neubau von Mietwohnungen in den beliebten Ballungsregionen eine Lösung, die Spannung aus den Wohnungsmärkten zu nehmen. Die im GdW organisierten Unternehmen haben alleine 2019 nach eigenen Angaben mit 31.000 Wohnungen etwa ein Viertel (24 Prozent) mehr Wohnungen gebaut als im Jahr zuvor. "Das sind insgesamt 34 Prozent aller Mietwohnungen, die im vergangenen Jahr in Deutschland fertiggestellt wurden", sagt Gedaschko.

Auch IW Köln warnt vor Genehmigungsvorbehalt für Umwandlung in Wohneigentum

In einer neuen Studie geht das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln davon aus, dass in Deutschland rund 65.000 Haushalte pro Jahr Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung kaufen. "In vielen Fällen müssen diese Haushalte damit rechnen, dass sie entweder zu höheren Kosten oder gar kein Wohneigentum mehr erwerben können", schreibt IW-Immobilienexperte Prof. Dr. Michael Voigtländer. Dies sei problematisch, da die Wohneigentumsbildung aufgrund der niedrigen Zinsen oft mit geringeren Wohnkosten als beim Wohnen zur Miete verbunden ist. Überdies stelle die weite Verbreitung von Wohneigentum einen wichtigen Baustein der Altersvorsorge dar, bestätigt Voigtländer die Aussage der Vertreter der privaten Berliner Immobilienfirmen in ihrem Brief.

Sinnvoller sei es etwa, das Vorkaufsrecht von Mietern zu stärken und öffentliche Darlehen bereitzustellen, die die Mieter als Eigenkapitalersatz nutzen könnten, heißt es im IW-Gutachten "Die Folgen eines Umwandlungsverbots für den Wohnungsmarkt in Deutschland", das im Auftrag der FDP-Bundestagsfraktion erstellt und am 8. September in Berlin vorgestellt wurde.

GdW-Chef: Maßnahmen gegen Rechtsmissbrauch bei Umwandlung verschärfen

Gedaschko spricht sich außerdem dafür aus, das künftig gezielt gegen "schwarze Schafe" auf den Wohnungsmärkten vorgegangen wird. So könnte die Politik etwa die Ahndung von rechtsmissbräuchlichem Verhalten auch bei der Umwandlung erleichtern – orientiert am Beispiel des Mietrechtsanpassungsgesetzes, das im Januar 2019 in Kraft getreten ist: Dort ist etwa das missbräuchliche und bewusste "Herausmodernisieren" als Ordnungswidrigkeit eingestuft. Verstöße werden mit Geldbußen bestraft und Mieter können in diesen Fällen leichter Schadensersatzansprüche geltend machen.

Der GdW spricht sich dafür aus, alle Fälle rechtsmissbräuchlichen Verhaltens von Vermietern in einem gesonderten Kapitel innerhalb des Wirtschaftsstrafrechts zu behandeln und durch erleichterte Schadenersatzansprüche im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu flankieren. Das könnte neben der Umwandlung von Wohneigentum auch die Betriebskostenabrechnung, das Verlangen unangemessen hoher Entgelte oder die Eigenbedarfskündigung betreffen.

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