Neue Akzente für das soziale Zusammenleben und ein Mix aus Angeboten – vor allem rund um Dienstleistungen und das Thema Gesundheit – machen Shopping-Center wieder attraktiv, wie eine Studie von ZIA und EY zeigt. Investoren und Betreiber sind positiv gestimmt.
Shopping-Center haben laut der Studie "Shopping-Center 2024: Bestandsaufnahme und Zukunftsfähigkeit einer Branche", die der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) und EY Real Estate veröffentlicht haben, die Talsohle verlassen. Mit neuer Kreativität und professionellem Management sei die Trendumkehr geschafft worden.
"Während der Coronakrise wurden viele Shopping-Center unfreiwillig in die Passivität gedrängt und erlebten ein übles Tief", kommentiert ZIA-Vizepräsidentin Iris Schöberl die Ergebnisse. Die Daten der Studie belegten: "Die Trendumkehr ist geschafft, der Weg bergauf setzt sich beschleunigt fort."
Shopping-Center: Ort sozialer Begegnung mit Angebotsmix
Schöberl betont, dass der Einzelhandel in den Shopping-Centern weiter eine Schlüsselrolle einnimmt, ohne einen Mehrwert der Marke "Einkaufen plus", der zusätzliche Besucher in die Malls ziehe und diese zum Ort sozialer Begegnung mache, gehe es aber nicht. "Am Ende macht’s der Mix", so die ZIA-Vizeprädentin. Das soziale Plus sei eine entscheidende Antwort des stationären Handels auf die digitale Konkurrenz.
Traditionelle Einkaufskonzepte werden zunehmend ergänzt: Mit Dienstleistungs- und Gesundheitsangeboten punkten mittlerweile fast alle Shopping-Center: 89 Prozent sind es der Studie zufolge. Freizeit- und Unterhaltungsangebote finden sich in mehr als der Hälfte (52 Prozent) der Center. Als Ankermieter hat sich der Lebensmitteleinzelhandel etabliert (75 Prozent). Und auch Drogerien haben in vielen Centern (35 Prozent) einen hohen Stellenwert.
Zugleich belegt die Studie von ZIA und EY Real Estate: Die Besucherfrequenz hat bei 86 Prozent der Center noch nicht wieder das Vor-Corona-Niveau erreicht. Die Pandemie hat aber einen Entwicklungsprozess beschleunigt, in dem sich immer mehr Center zu Mittelpunkten des Zusammenlebens entwickeln. Die Flächenproduktivität der Mieter hat sich bei 75 Prozent der Center gegenüber der Zeit vor der Pandemie erhöht.
Center-Management: Wichtiger Faktor für den Erfolg
Die Corona-Pandemie war laut Schöberl ein harter Schlag für die Branche: "Nur wurde der nicht passiv hingenommen." Bei 58 Prozent der Center, die sich an der Befragung beteiligten, gab es in den vergangenen fünf Jahren Revitalisierungen und Modernisierungen mit Investitionen von jeweils mehr als drei Millionen Euro. Das hat sich doppelt ausgezahlt, wie auch Oliver Schweizer, Leiter des Immobiliensektors bei EY in Deutschland, bestätigt.
Er sagt, dass sich dadurch mehr als 70 Prozent der Center durch besonders starke Performancewerte in Mietvolumen, Leerstand und Neuvermietung auszeichnen und gleichzeitig bei drei Vierteln der Shopping-Center Ende 2023 höhere Mieten erzielt wurden als Anfang 2022, die Indexklauseln wirken hierbei als Inflationsschutz. "Diese Zahlen bestätigen, dass ein aktiver Ansatz im Center-Management Früchte trägt", meint Schweizer.
Dabei differenziert sich die Shopping-Center-Landschaft in Deutschland aus: Im Vergleich zum vorpandemischen Jahr 2019 ist das Mietvolumen knapp der Hälfte der untersuchten Center gestiegen, das der anderen Hälfte gesunken. Mehr als 60 Prozent der Shopping-Center waren Ende 2023 voll vermietet oder haben eine geringe Leerstandsquote im Bereich einer gesunden Fluktuationsreserve von weniger als fünf Prozent. Neuvermietungen weisen seit der Pandemie oft kürzere Vertragslaufzeiten auf als in der Vergangenheit.
Nachhaltigkeit im Trend: Grünstrom ist fast Standard
Auch die Shopping-Center-Branche antizipiert Trends, wie die Studienautoren schreiben. Die Manager seien sich der Bedeutung von Nachhaltigkeit und energetischer Transformation bewusst. Mehr als drei Viertel (77 Prozent) der Shopping-Center sind demnach bereits zertifiziert, fast alle (94 Prozent) haben schon auf Grünstrom umgestellt. 86 Prozent bieten E-Ladesäulen an. Im Bereich sozialer Nachhaltigkeit gibt es in den meisten (94 Prozent) der Center besondere Angebote für Familien und 86 Prozent der Mall bieten kollaborative Flächen für soziale Aktivitäten an.
Center, die frühzeitig Veränderungen im Konsumentenverhalten sowie neue Trends antizipiert und dadurch rechtzeitig Vorarbeit geleistet haben, haben sich deutlich schneller von der pandemiebedingten Krisenzeit erholt als andere, lautet ein weiteres Ergebnis der Studie, die "erstmals eine valide Basis für belastbare Analysen zur Lage der Shopping-Center in Deutschland" biete, wie Andreas Hohlmann, Vorsitzender der Task Force Handel beim ZIA, erklärt. Kernbefund: Es bewegt sich enorm viel.
Und die Richtung? "Mit dem Einsatz modernster digitaler Technologie, einer starken sozialen Komponente und einer Orientierung am Ziel verlässlicher Nachhaltigkeit steuern sie in beachtlichem Tempo Richtung Zukunft – der Handel bleibt das Herzstück", erwartet Hohlmann.
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