Warenhauskrisen und Bodenfonds: Die Zukunft der Innenstädte

Warenhäuser ziehen Kunden an und die beleben die Innenstädte. Doch was passiert, wenn sie von der Bildfläche verschwinden? Beim kriselnden Galeria-Karstadt-Kaufhof-Konzern haben die Gläubiger die Weichen noch mal auf Zukunft gestellt. Die Städte wollen sich lieber auf eigene Konzepte verlassen.

Wichtigster Punkt auf der Tagesordnung des Gläubigertreffens in Essen war die Abstimmung über den von der Konzernleitung von Galeria Karstadt Kaufhof (GKK) ausgearbeiteten Insolvenzplan: Vermieter, Lieferanten und andere Gläubiger sollen auf einen Großteil ihrer Forderungen verzichten, um dem Traditionsunternehmen einen Neuanfang zu ermöglichen. Dabei soll es um mehr als zwei Milliarden Euro gehen. Außerdem sieht der Plan die Schließung von mehr als 40 Warenhäusern und zahlreichen Karstadt-Sports-Filialen vor.

Das Insolvenzfahren soll im September abgeschlossen werden. Ab Oktober könnte sich die Warenhauskette wieder schuldenfrei dem Wettbewerb stellen.

Warenhauskrisen und Insolvenzen: Wie wirkt sich das auf die Innenstädte aus?

Dass die Gläubiger den Insolvenzplan akzeptiert haben, macht in gewisser Hinsicht Sinn: So können sie zumindest noch auf knapp fünf Prozent ihres Geldes hoffen. Bei einer Ablehnung des Insolvenzplans wäre Galeria Karstadt Kaufhof nach Einschätzung von Insolvenzexperten zerschlagen worden. Damit hätte ein Totalverlust der Forderungen gedroht.

Der Konzern war durch die Corona-bedingte Schließung aller Filialen im April in eine schwere Krise geraten und hatte Rettung in einem Schutzschirmverfahren suchen müssen. Alleine in diesem Jahr rechnet das Unternehmen mit einen Umsatzverlust von einer Milliarde Euro. Mitte Juni kündigte der Warenhausriese dann an, im Rahmen seiner Sanierungspläne 62 von insgesamt 172 Filialen schließen zu wollen. Mit Zugeständnissen von Vermietern und Hilfen von den Kommunen wurde die Zahl der Schließungen reduziert. Doch der Neuanfang bedeutet das Aus für knapp 50 Filialen. Viele Kommunen befürchten dadurch eine verringerte Attraktivität ihrer Fußgängerzonen.

Den Vertretern der Städte bereitet das Thema Sorge. Immer mehr Innenstädten drohe die Verödung – auch wegen Corona und drohender Pleiten, sagte Helmut Dedy, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages. Die Krise habe die Probleme des City-Handels in vielen deutschen Städten verschärft, auch weil der Online-Handel weiter zunehme.

Schönere Innenstädte von den Kommunen selbst finanziert: Städtetag schlägt "Bodenfonds" vor

Der Städtetag schlägt jetzt einen "Bodenfonds" vor, damit Kommunen selbst bei Bedarf leichter Immobilien in zentralen Lagen kaufen können, um die Innenstädte nach eigenen Vorstellungen attraktiver zu gestalten, dort wo Warenhäuser sterben und Leerstand das Bild prägt. "Wir brauchen mehr Raum für Begegnung in den Innenstädten, soziale Einrichtungen, mehr Wohnungen und mehr Arbeiten", so Dedy. Bund und Länder seien gefordert, dafür Mittel bereitzustellen.

Das Thema "Zukunft der Innenstädte" steht beim Städtetag ganz oben auf der Tagesordnung. "Wir können nicht fröhlich vor uns hin planen und dann mit guten Ideen kommen, sondern wir müssen relativ schnell sein, weil die Vermieterszene auch relativ schnell ist", so Dedy. Wenn jemand sein Haus neu vermiete an jemanden, der Interessen hat, die vielleicht nicht in die Innenstadt oder das eigene Konzept passen, sei das ein Problem.

Es gebe unter den Kommunen Debatten darüber, bei Schlüsselimmobilien, die frei werden, auch selbst in den Grunderwerb zu gehen. Ein großes Problem seien derzeit vor allem hohe Mieten oder Pachten, die nur noch große Konzerne zahlen könnten. "Die inhabergeführten Geschäfte werden immer weiter zurückgedrängt", so Dedy.

Warenhäuser: Die besten Zeiten sind längst vorbei

"Die beste Zeit der Warenhäuser ging schon in den 1980er Jahren zu Ende", sagte im Juni Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher der auf innerstädtischen Einzelhandel spezialisierten Beratungsgesellschaft Comfort, unserem Autor Christian Hunziker.

Tatsächlich sind von den vier großen Namen der deutschen Warenhausbranche – Horten, Hertie, Kaufhof und Karstadt – zwei schon lange Geschichte. Und Kaufhof und Karstadt, beide seit Jahren in der Krise, kämpfen nun unter einem Dach weiter ums Überleben. Die Coronakrise habe die Entwicklung nur beschleunigt, daraus ergeben sich neue Herausforderungen für die Innenstädte, so der Comfort-Researcher: "Wenn ein Warenhaus geschlossen wird, geht dessen Magnetfunktion verloren". Und Leerstand könne ansteckend wirken. Umso wichtiger sei es, Perspektiven für eine Nachnutzung zu entwickeln.

Martin Mörl, Geschäftsführer von Girlan (vormals Prelios) Immobilien Management, hat mit dem ehemaligen Hertie-Kaufhaus im 23.000-Einwohner-Städtchen Husum in Schleswig-Holstein etwas ausprobiert. Nach dem Aus von Hertie stand das Gebäude mehrere Jahre leer. Im Auftrag der Eigentümer entwickelten Mörl und sein Team ein Konzept, das den Abriss des Bestandsobjekts und den Neubau eines kleinen Einkaufszentrums vorsah. Im Oktober 2019 wurde das Shopping-Center namens Theo eröffnet – laut Mörl mit großem Erfolg. Die Eröffnung habe "der Attraktivität der Innenstadt einen deutlichen Schub gegeben". Er führt als Beleg dafür an, dass es gelang, mit H&M einen Filialisten für den Standort zu gewinnen, der zuvor in der Region nicht vertreten war.

Henning Koch, Mitglied des Vorstands der Commerz Real, sieht ein erhebliches Potenzial in Mikrologistik : "Aufgrund der enormen Deckenhöhen und hoher Bodenbelastbarkeit eignen sich Kaufhausimmobilien in der Regel gut für die alternative Nutzung als Logistikhalle", sagte er.

Büros oder Fitnessstudios gibt es schon in ehemaligen Warenhäusern

Olaf Petersen hält an ausgewählten Standorten auch eine Nachnutzung als Bürogebäude für sinnvoll. Ein prominentes Beispiel dafür befindet sich am Berliner Ostbahnhof, wo Signa derzeit ein ehemaliges Kaufhof-Warenhaus zum Bürogebäude für den Online-Händler Zalando umbaut. Am erfolgversprechendsten ist aus Sicht Petersens jedoch "ein Mixed-Use-Konzept, das Einzelhandel im Erdgeschoss und eventuell im ersten Obergeschoss mit anderen Nutzungen wie Büros, Fitnessstudio, Hotel oder Wohnen verbindet".

Elemente dieses Ansatzes realisierte Martin Mörl bereits vor rund zehn Jahren im ehemaligen Kaufhof am Bahnhof Altona in Hamburg: Ein großer Mediamarkt zog ein, aber auch (im dritten Obergeschoss) ein lokales Fitnessstudio. "Die Folge war, dass auch die Läden in der Umgebung deutlich attraktiver wurden", blickt Mörl zurück.

Ein aktuelles Beispiel für eine Revitalisierung mittels gemischter Nutzung ist auch das ehemalige Karstadt-Haus in der Petersstraße in Leipzig, das Anfang 2019 seine Tore schloss. Dort entsteht jetzt unter dem Projektnamen N30 eine Kombination aus Einzelhandel, Gastronomie, Büros und weiteren Nutzungen. Obwohl die Schließung in der Leipziger Öffentlichkeit auf heftige Kritik stieß, sind die Auswirkungen auf die Innenstadt überschaubar geblieben.

Allerdings sind die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Nachnutzung nicht überall so gut wie in der prosperierenden Messestadt. Christoph Schulz von der Firma Lührmann geht davon aus, dass auf der angeblichen Schließungsliste von Galeria Karstadt Kaufhof vor allem kleinere Städte und schwächere Standorte stehen dürften. Und diese, sagt er, "können den Weggang eines Ankers wie Galeria Karstadt Kaufhof kurzfristig nur schwer kompensieren".

Studie: Umnutzung von Warenhäusern ist kompliziert

Wegen architektonischer und baulicher Besonderheiten ist eine kostengünstige und flexible Nachnutzung von Warenhäusern aber oft kompliziert, wie eine neue Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers (PwC) zeigt, die sich mit der Nachnutzung ehemaliger Warenhausimmobilien beschäftigt. Analysiert wurden 52 Warenhäuser, die seit 2010 dicht gemacht haben. Zwei Konzepte kamen besonders häufig zur Anwendung: die solitäre Einzelhandelsnachnutzung und Mixed-Used-Konzept.

Bei der Einzelhandelsnachnutzung werden die alten Warenhäuser durch Konzepte ersetzt, die sich ausschließlich auf einen stationären Einzelhandel konzentrieren, zum Beispiel Lebensmittelmärkte oder eben neugebaute Shopping-Center nach Abriss. Dass eine erneute Nutzung als Warenhaus gar nicht vorkam, ist für PwC ein Beweis dafür, dass dieses Konzept nicht mehr zeitgemäß ist. Mit Ausnahme der neuen Shopping-Center waren die Konzepte nur selten erfolgreich. Von 23 solitären Einzelhandelsnachnutzungen sind bereits 13 wieder geschlossen.

Ganz anders sieht es bei den Mixed-Used-Konzepten aus: Einzelhandel, Büros, Wohnungen, Gastronomie, Pflege und Hotels – alles unter einem Dach. An 24 Standorten wurde das probiert, keines der Häuser wurde bisher wieder geschlossen. Ein wichtiger Vorteil der Mixed-Used-Konzepte ist PwC zufolge, dass sie aufgrund ihrer verschiedenen Nutzungsarten über eine diversifizierte Einnahmenstruktur verfügen. Das hilft auch durch Krisenzeiten.

PwC-Studie: Die Zukunft der Warenhaus-Immobilien


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dpa
Schlagworte zum Thema:  Handelsimmobilien