Der Bereich Beauty ist auf dem Vormarsch: Händler wollen laut JLL weiter expandieren Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Auf dem Vermietungsmarkt für Einzelhandelsimmobilien wurden 2016 laut JLL 487.000 Quadratmeter umgesetzt, sieben Prozent weniger als im Vorjahr. Deutlich an Dynamik verloren haben die zehn Top-Märkte: Hatte das Wachstum seit 2013 im Jahresschnitt noch 6,8 Prozent betragen, waren es 2016 nur noch 1,2 Prozent bei stagnierenden Spitzenmieten. Bei den Nutzern ist ein Expansionskurs vor allem im Beauty- und Gesundheitsbereich zu erwarten.

Der bisherige Spitzenreiter Textilien mietete JLL zufolge im vergangenen Jahr nur noch 260 Mal an (Anteil von 33 Prozent), nach 292 Abschlüssen im Jahr 2015 (Anteil 37 Prozent). Der Bereich Gastronomie stockte um 40 Abschlüsse auf 219 auf (Anteil von 40 Prozent).

Die Gesundheits- und Beautybranche legte um 20 Abschlüsse zu und kommt für das Gesamtjahr auf 84. Unternehmen aus diesem Segment sind laut JLL auf Expansionskurs und haben den Flächenumsatz 2016 gegenüber dem Vorjahr von zehn auf 15 Prozent gesteigert.

Big-10-Städte mit 37-Prozent-Anteil an Vermietungen

Spitzenreiter bei den Mieten ist laut JLL die Kaufingerstraße in München mit 360 Euro pro Quadratmeter im Monat. Dahinter folgt Berlins Tauentzienstraße mit 350 Euro. Die Frankfurter Zeil belegt mit 310 Euro den dritten Platz. Es folgen die Königsallee (Düsseldorf, 290 Euro), die Spitalerstraße (Hamburg, 280 Euro), die Schildergasse (Köln, 255 Euro) und die Königstraße (Stuttgart, 250 Euro).

Stabil zeigte sich JLL zufolge bei der Vermietung der Anteil der Big-10-Städte (Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, Frankfurt am Main, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart): Sie setzten 2016 rund 180.000 Quadratmeter um und hatten damit einen Anteil von 37 Prozent am Gesamtvermietungsvolumen hatten. In den vergangenen fünf Jahren hatte sich dieser Wert zwischen 33 und 39 Prozent bewegt.

Primus hier war laut JLL Berlin mit 36.000 Quadratmetern, da hier viele internationale Marken auf dem deutschen Markt Fuß fassen wollen. Hinter Berlin landete Frankfurt mit 28.000 Quadratmetern; hierfür seien vor allem Projektentwicklungen verantwortlich gewesen. Stuttgart erreichte 2016 mit 27.000 Quadratmetern Flächenumsatz laut JLL den dritten Platz und lieferte das beste Ergebnis der vergangenen fünf Jahre ab. Deutlich unter ihrem Langzeitschnitt seien Hamburg (20.000 Quadratmeter), Köln (17.000 Quadratmeter) und Düsseldorf (15.500 Quadratmeter) geblieben.

An allen Standorten setzte sich nach Angaben von JLL auch 2016 der Trend zu kleineren und mittelgroßen Flächen fort: Drei Viertel der Anmietungen entfielen auf diese Größenordnungen. In B-und C-Städten sind die Ladenmieten für große Geschäfte in zentralen Toplagen gestiegen, wie eine IVD-Studie zeigt.

Nachfrage nach Miete und Investment weiter gegenläufig

Die Entwicklungen auf dem Vermietungs- und Investmentmarkt für Handelsimmobilien sind laut Comfort gegenläufig: Nur bei acht (fünf Prozent) der 146 untersuchten Städte waren steigende Mieten auszumachen, während die hohe Nachfrage die Kaufpreise in 98 Städten ansteigen ließ. Der Anlagedruck ist demnach weiterhin hoch.

Der Druck auf die Mieten erhöhe sich mit großen lokalen und regionalen Unterschieden, so Chefresearcher Olaf Petersen. Bei 64 Prozent der Standorte sei das Mietniveau stabil, allerdings bei 45 Städten (31 Prozent) die Höchstmieten rückläufig – bei drei Viertel von ihnen um mehr als fünf Prozent.

Handelsimmobilien: Der Nachfrage- und Anlagedruck am Markt ist groß

Der Nachfrage- und Anlagedruck sei nach wie vor hoch, so Petersen. Dass der Anlagedruck groß ist, bestätigt auch der Hahn-Retailreport: Demnach gaben 65 Prozent der Investoren an, 2016 weitere Handelsimmobilien kaufen zu wollen, nach 55 Prozent im Vorjahr.

Allerdings seien die Metropolen nahezu "leer gekauft" seien, so Petersen, das habe zur Folge, dass Oberzentren und Mittelstädte bei Investoren an Bedeutung gewinnen werden. Die Renditen bei allen Asset-Klassen befänden auf einem „Rekordtief“. Eine Studie des Immobilienverbands IVD über die Entwicklung der Handelsmieten stellt eine erhöhte Nachfrage nach Fachmarktzentren und hybriden Malls in kleineren und mittleren Städten fest.


Fazit

Für das kommende Jahr rechnet JLL damit, dass der Markt erneut kämpfen muss, um seine Dynamik zu erhalten. An einzelnen Standorten könnten die Spitzenmieten sogar erstmals seit langem wieder zurückgehen. Eine Rolle spielt auch die wachsende Bedeutung des E-Commerce, die den Markt zudem stark verändert.

Schlagworte zum Thema:  Handelsimmobilien, Einzelhandel

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