Trotz Online-Handel: Es lebe die Innenstadt!

Trotz Onlinehandel: Dass Innenstädte immer uniformer werden oder vielleicht ganz verschwinden, ist kein Naturgesetz. Nachdem das Internet den deutschen Fußgängerzonen heftig zugesetzt hat, wollen Stadtplaner das Ruder jetzt herumreißen. Nur wie? Unsere Autorin hat sich mit dem Standortentwickler Edgar Neufeld aus Bochum unterhalten.

Herr Neufeld, denken wir uns ins Jahr 2050: Die Bequemlichkeit hat gesiegt, Menschen bestellen nur noch im Netz, Drohnen werfen die Ware direkt auf dem Balkon ab. Klingt doch super, oder?

Neufeld: Nein, das ist ein tristes Szenario. Es steckt in den menschlichen Genen, dass wir uns persönlich und physisch begegnen wollen. Meine Wunschvorstellung wäre, dass Menschen auch in 30 Jahren noch Lust haben, sich im öffentlichen Raum aufzuhalten. Bis 2050 könnten wir grüne Städte haben, sogar vertikal begrünt.

In den vergangenen zehn bis 15 Jahren hat es in vielen Städten ein Sterben der Einkaufsstraßen gegeben. Ist nur das Internet schuld oder gibt es weitere Gründe?

Deutsche Innenstädte sind über viele Jahrzehnte monofunktional überformt worden. Wir haben es mit Fußgängerzonen zu tun, in denen Einzelhandelsgeschäfte vorrangig sind. Und andere Dienstleistungen? Gastronomie, Gesundheits- oder Sozialzentren konnten sich die Mieten in den A-Lagen nicht mehr leisten. Im Westen Deutschlands merkte man mit dem Wirtschaftswunder, dass bestimmte Standorte so intensiv frequentiert werden, dass man dort sehr hohe Umsätze erzielen kann. Dadurch sind die Gewerbemieten explodiert. Das hat wiederum dazu geführt, dass die Investmentbranche sich die Filetstücke heraus gepickt und die Mieten dort immer weiter nach oben getrieben hat. Mehrere Jahrzehnte lang hat das funktioniert.

Es sieht mittlerweile in jeder deutschen Innenstadt gleich aus. Ist das Teil des Problems?

Auch das wurde durch das Investitionsverhalten der vergangenen Jahrzehnte ausgelöst. Häufig wurden die inhabergeführten Läden verdrängt. Vor 20 Jahren hat man den Online-Handel belächelt. Dann aber haben die Onlinehändler sich überlegt, wie man besser und kundenfreundlicher werden kann …

... haben sich die Innenstädte ein Stück weit auf ihren A-Lagen ausgeruht?

Da war sicher auch Arroganz dabei. Plötzlich hatte jedenfalls das Internet die Nase vorn, mit schnellen Lieferzeiten, kostenloser Rückgabe und so weiter.

Und wie erobert man nun als stationärer Einzelhändler seine Kunden zurück?

Wenn der Händler eine Art Gastgeber ist, wenn er eine Beziehung zu seiner Kundschaft aufbaut, dann kann es funktionieren. Ich habe das in Bocholt erlebt, da arbeiten Stilberater, Kosmetiker und Modehändler eng zusammen. Wer dort einkauft, erhält eine individuelle Beratung. Das geht nur im echten Kontakt.

Das klingt ein wenig nach den Kaufhauskonzepten des 20. Jahrhunderts – müssen wir dahin zurück?

In den 1920ern bis 1960ern gab es in vielen Städten bekannte Familienunternehmen, die ein Modehaus oder Schuhhaus besaßen. Das waren die Champions ihrer jeweiligen Stadt. In den 1970ern sind dann die ersten Filialisten entstanden, die die inhabergeführten Geschäfte nach und nach verdrängt haben. Jetzt werden die Filialisten, weil sie als uniform wahrgenommen werden, von den innovativeren Onlineportalen angegriffen.

Gibt es Lösungen?

Durchaus. Inhabergeführte Häuser besinnen sich wieder darauf, die Menschen abzuholen. Das geht nicht nur über Beratung, sondern auch über eine Treffpunktstrategie. Verabredet man sich etwa in Osnabrück, dann meist im Modehaus L&T Lengermann & Trieschmann. Das kennt dort jeder. In vielen Städten gähnen die Besucher leere Schaufenster an. Das wirkt deprimierend.

Edgar Neufeld
Edgar Neufeld ist Projektentwickler bei der Standortentwicklung Neufeld in Bochum.

Warum gehen die Vermieter nicht mit den Preisen runter – um zum Beispiel coole Pop-up-Stores zu ermöglichen?

Es ist kurzsichtig, wenn Eigentümer Gewerbe leer stehen lassen. Wir haben aktuell die Situation, dass viele Nutzungen aus den Innenstädten verdrängt wurden, weil sie nicht wettbewerbsfähig waren. Aber jetzt gibt es immerhin einen positiven Effekt.

Nämlich?

Die Krise wird als solche wahrgenommen. In den Nebenlagen sinkt das Mietniveau derzeit stark. Die Schildergasse in Köln, die Mönkebergstraße in Hamburg, die Neuhauser Straße in München – das sind Toplagen, in denen auch in Zukunft sehr hohe Gewerbemieten erwirtschaftet werden können. Zwei, drei Straßen weiter sieht das jedoch ganz anders aus.

Das heißt, es kommt zu Mietsenkungen?

Ich habe das in Remscheid erlebt. Da befanden sich die Immobilienbesitzer mehrere Jahre lang im Tal der Tränen. Mittlerweile sind die Eigentümer dort bereit, erst einmal wenig Miete zu nehmen, damit ein neuer Laden überhaupt Fuß fassen kann.

Neue Läden alleine machen eine Stadt nicht bunter. Was braucht es noch?

Beispielsweise Kindertagesstätten, Sozialzentren oder Ärztehäuser – auch die bringen Laufkundschaft. Wir müssen insgesamt wieder viel multifunktionaler denken. Das geht aber nur, wenn bei den Vermietern eine wirtschaftliche Offenheit da ist. In der Vergangenheit hat man auf H&M, C&A und Saturn gesetzt. Wenn man Innenstädte revitalisieren will, muss man lokaler und detailorientierter vorgehen.

Dafür muss das Rad nicht neu erfunden werden ...

... nein, es geht eher um Rückbesinnung: Der Handel war nicht zuerst in der Innenstadt, zuerst waren die Menschen da. Daraus hat sich ein Universum unterschiedlichster Nutzungen gebildet. Erst im 20. Jahrhundert hat der Einzelhandel alles andere verdrängt. Jetzt verändern sich die Spielregeln erneut.

Was ist mit den mittleren Städten, den kleinen? Werden auch deren Innenstädte revitalisierbar sein?

Es wird Konzentrationen und Reduktionen geben. In allen Seitenstraßen den Einzelhandel aufrechterhalten zu wollen, ist nicht realistisch. Aber dadurch, dass Schulen, Museen und andere Akteure wieder Einzug halten können, werden auch Städte mit 70.000 oder 7.000 Einwohnern eine Chance haben.

Gibt es weitere Beispiele für Veränderungen?

Ein tolles Beispiel ist die Vinothek in Iphofen, das ist eine kleine Gemeinde in der Nähe von Würzburg. Dort wurde historische Bausubstanz zu einem modernen Veranstaltungsort umgebaut. Dazu das lokale Weinthema. Die Vinothek hat unglaublichen Zuspruch. Es ist keine Frage der Größe, sich im eigenen Einzugsgebiet spannend zu präsentieren.

Braucht gerade die alternde Gesellschaft solche analogen Treffpunkte?

Auch die Jungen schätzen das innerstädtische Lebensgefühl. Wohnen im Zentrum ist schon seit vielen Jahren wieder en vogue. Ich denke, in 20 Jahren werden wir volle Innenstädte mit jüngeren und älteren Bewohnern haben. Leben, Arbeiten, Freizeit werden mehr und mehr zusammenfallen. Das wird architektonisch in die städtischen Strukturen einsickern.

Aus der Asche kann ein Phönix entsteigen?
Ja, aber es darf keine neue Uniformität geben.

Das Interview erschien zuerst in der Ausgabe 7-8.2018 der "Immobilienwirtschaft".

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