Läden in der Innenstadt: Wo hohe Mieten drin sind

Der klassische Einzelhandel verliert Fläche – aber die Innenstadt als multifunktionaler Erlebnisraum gewinnt an Profil. Die Mieten sind im Fünfjahresvergleich zwar gesunken, entwickelten sich aber seit 2023 stabil, vor allem in den A-Städten.

Das sind Ergebnisse einer Analyse von Bulwiengesa und ImmoScout24 zum deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Der Markt zeigt keine einheitliche Entwicklung, sondern differenziert sich zunehmend nach Lage, Qualität und Nutzung.

Innenstädte im Wandel: Weniger Handel, mehr Erlebnis

Während die Nachfrage in den A-Städten seit 2022 leicht gestiegen ist (plus sechs Indexpunkte), geht sie im übrigen Bundesgebiet deutlich zurück (Indexwert 79). Gleichzeitig ist das Angebot an Einzelhandelsflächen um rund 33 Prozent gewachsen.

"Wir sehen im Einzelhandel keine flächendeckende Erholung, sondern eine klare Konzentration auf die stärksten innerstädtischen Lagen", erklärt Oliver Rohr, Head of Consulting bei Bulwiengesa, erklärt. "Die klassischen 1A-Standorte behaupten sich, während viele Nebenlagen strukturell unter Druck bleiben und andere Nutzungskonzepte benötigen."

Spitzenlagen konzentrieren sich auf wenige, hochfrequentierte Straßenzüge mit etablierten Marken und zukunftsfähigen Konzepten, heißt es in der Analyse. Gastronomie, Freizeitangebote und Dienstleistungen füllen die Lücken. Während großflächige Handelseinheiten oft leer stehen, steigt die Nachfrage nach kompakten, flexibel nutzbaren Flächen.

Spitzenmieten stabilisieren sich auf hohem Niveau

Eine gemeinsame Auswertung der Angebotsmieten zeigt, dass die durchschnittliche Spitzenmiete in den Toplagen der A-Städten zwischen 2020 und dem ersten Halbjahr 2026 von 283,47 Euro pro Quadratmeter auf 249,21 Euro pro Quadratmeter gesunken ist – das entspricht einem Minus von mehr als zwölf Prozent.

Die Spitzenmiete in den B-Städten ist im Untersuchungszeitraum 2020 bis Mitte 2026 von 123,14 Euro pro Quadratmeter auf 100,13 Euro pro Quadratmeter gesunken, was einem Rückgang um zirka 19 Prozent entspricht. 

Innerhalb der vergangenen drei Jahre ist die durchschnittliche Spitzenmiete stabil geblieben und liegt in den Toplagen der A-Städte bei rund 250 Euro pro Quadratmeter und in den B-Städten bei zirka 100 Euro pro Quadratmeter.

Das erstmals veröffentlichte Gewerbe-Barometer des Beratungsunternehmens Bulwiengesa und ImmoScout24, kombiniert den Angaben zufolge klassische Marktdaten mit den Angebots- und Nachfragedaten der Immobilienplattform.

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