Fachbeiträge & Kommentare zu Mietpreisbremse

• 2021 Kaufpreisaufteilung / BMF-Arbeitshilfe / § 21 EStG Vor dem Hintergrund der AfA sollte beim Kauf eines bebauten Grundstücks eine Vereinbarung über die Kaufpreisaufteilung erfolgen. Vorzunehmen ist diese im Notarvertrag. Dieser ist grundsätzlich zu folgen, sofern sie nicht zum Schein erfolgte, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und plausibel ist. In diesem Zusammenha...mehr

Rz. 1 Achtung Wohnraummiete Die Vorschriften der §§ 556d ff. gelten nur für den Bereich der Wohnraummiete. Auf Gewerbemietverhältnisse finden die Vorschriften keine Anwendung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 18). Auf Mischmietverhältnisse sind die Vorschriften der §§ 556d ff. anwendbar, wenn die Wohnraumnutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parte...mehr

Rz. 2 Die ortsüblichen Vergleichsmiete, die höchstens um 10 % überschritten werden darf, wird nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, also aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (vgl. dazu § 558 Rn. 12-14) unter Berücksi...mehr

Das Gesetz soll wie folgt umgesetzt werden: Bedarfsdeckende Erwerbsarbeit einfordern (§ 2, § 10 Abs. 2 Nr. 5 SGB II) Es wird deutlicher klargestellt, dass dem Grundsatz des Forderns zufolge erwerbsfähige Leistungsberechtigte dazu verpflichtet sind, ihre Arbeitskraft im maximal zumutbaren Umfang bis zur vollständigen Überwindung der Hilfebedürftigkeit einzusetzen. Insbesondere ...mehr

Die 2020 beschlossene Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2025 war verfassungsgemäß. Das hat das Bundesverfassungsgericht entschieden. Die im Jahr 2015 erstmals eingeführte, zunächst auf fünf Jahre beschränkte Mietpreisbremse durfte um fünf Jahre bis 2025 verlängert werden. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) stellte fest, dass eine Regulierung der Miethöhe auch weiterhin g...mehr

Liegt die Wohnung in einer Gemeinde, für die die Mietpreisbremse gilt, sind die Vorschriften der Mietpreisbremse[1] nur für die Ausgangsmiete zu beachten. D. h., dass die indexierte Ausgangsmiete grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen darf. Es muss also für die Ausgangsmiete die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ermittelt werden....mehr

Die Indexmiete nach § 557b BGB kann nur in Form einer echten Gleitklausel vereinbart werden. Man versteht hierunter eine Vereinbarung, wonach sich die Höhe der Miete mit der Änderung einer bestimmten, von den Parteien gewählten Bezugsgröße verändern soll. Die Veränderung muss dergestalt erfolgen, dass den Parteien kein Verhandlungsspielraum für die Festsetzung der Miethöhe v...mehr

Begriff Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Falls in der betreffenden Kommune kein Mietspiegel existiert, können der zur Mieterhöhung berechtigte Vermieter oder das Geri...mehr

Überblick Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) hat ihre Reformvorschläge für eine Mietrechtsänderung veröffentlicht. Im Referentenentwurf "Mietrecht II" werden auch die Vorgaben für Mietverträge verschärft – das sind die geplanten Neuregelungen im Überblick. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat einen Gesetzentwurf veröffentlicht, der unter a...mehr

Überblick Ein Mieter darf mit Untervermietungen kein Geld verdienen. Das berechtigte Interesse eines Mieters an einer Untervermietung sei, die wohnungsbezogenen Aufwendungen zu decken, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Zweck der Untervermietung sei es nicht, Gewinn zu erzielen. Ein Berliner Mieter hatte seine Zweizimmerwohnung während eines Auslandsaufenthalts ab 2020 o...mehr

Die Mietpreisbremse wurde im Juli 2025 um vier Jahre verlängert – der Bundesrat hat einen Gesetzentwurf vorgelegt, der die Regelungen präziser fasst und nachschärft. Die Bundesregierung stimmt in ihrer Stellungnahme den Vorschlägen zu. Der Bundesrat will die Mietpreisbremse nachschärfen und präzisieren. Einen Gesetzentwurf "zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung v...mehr

Rz. 9 Nur die Rüge des Mieters selbst oder die eines von ihm bevollmächtigten Dritten ist geeignet, Rückforderungsansprüche i. S. d. § 556 Abs. 2 a. F. gegenüber dem Vermieter zu begründen (vgl. BGH, Urteil v. 26.5.2010, Xa ZR 124/09, NJW 2010, 2950 und v. 27.5.2010, VIII ZR 45/19, GE 2020, 787; LG Berlin II, Urteil v. 8.8.2024, 67 S 92/24, GE 2024, 1200). Der Mieter muss all...mehr

Rz. 18 Der Mieter kann die Auskunft grundsätzlich einklagen, wenn der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht erteilt. Die Darlegungs- und Beweislast für den Verstoß gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1 trägt der Mieter (Fleindl, WuM 2015, 212). Hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs hat der Mieter zu beweisen, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig gerügt ha...mehr

Rz. 10 Der Mieter kann ab der Rüge die Zahlung nicht geschuldeter Miete verweigern bzw. Rückzahlung verlangen. Der Mieter kann die gesamte seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete zurückfordern, wenn er den Verstoß gegen die "Mietpreisbremse" in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt. Bei Rüge nach Ablauf von 30 Monaten hat der Mieter ei...mehr

Rz. 3 Ein Vermieter, der eine aufgrund einer der Ausnahmen von den Regelungen der sog. Mietpreisbremse zulässige höhere Miete fordert, muss dem Mieter unaufgefordert bereits vor Abschluss des Mietvertrags Auskunft darüber erteilen, dass eine solche Ausnahme vorliegt. Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten des § 556g am 1.1.2019 begründet worden sind aber erst danach begonne...mehr

Rz. 2 Soweit die mietvertragliche Vereinbarung über die Miethöhe gegen die §§ 556d, 556e verstößt, hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff.). Hinweis Gemäß § 556g Abs. 2 besteht der Bereicherungsanspruch des Mieters nur dann, wenn er den Verstoß gegenüber dem Vermieter qualifiziert gerü...mehr

Rz. 6 Achtung Entscheidend sind Mietvertragsabschluss und Nutzungsbeginn nach dem 1.10.2014. Wenn die Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet, aber schon vor dem Stichtag (selbst) genutzt worden ist, muss der Vermieter die Mietpreisbremse einhalten. Nähere Informationen sind erst im Rahmen des Auskunftsverlangens nach § 556 Abs. 3 zu erteilen. Der Vermieter erfüllt sein...mehr

Das Mietrecht wird weiter verschärft, die Grundsteuer kommt wieder auf den Prüfstand, die große Reform des Baugesetzbuchs wird vollendet – welche Änderungen Immobilieneigentümer, Vermieter, Verwalter & Co. im Jahr 2026 erwarten. Einige Gesetze hat der Bundestag im alten Jahr noch beschlossen, manche haben den Bundesrat noch im Dezember passiert. Andere Vorhaben wurden auf den...mehr

Mit Hamburg, Bremen, NRW, Brandenburg, Berlin, und Niedersachsen verlängern weitere Bundesländer die Mietpreisbremse um vier Jahre bis Ende 2029. Die bisherige Regelung war bis Ende 2025 befristet, weil die Ermächtigungsgrundlage im BGB entsprechend begrenzt war. Im Juli hat der Bund die Mietpreisbremse um vier Jahre bis Ende 2029 verlängert und den Bundesländern ermöglicht, ...mehr

Die Regelungen der §§ 556d-556g BGB (Mietpreisbremse) gelten gemäß § 557a Abs. 4 BGB auch für Staffelmietvereinbarungen. Danach ist jede Staffel mit der zum gleichen Zeitpunkt maximal zulässigen Miete abzugleichen, es ist also bei jeder Staffel gesondert zu prüfen, ob die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 BGB um 10 % übersteigt; ist dies der Fall,...mehr

Ist eine Staffelmiete vereinbart, sind alle anderen Mieterhöhungen ausgeschlossen, außer die Anpassung bei gestiegenen Betriebskosten. Modernisiert der Vermieter dennoch, kann er die Mieterhöhung nach Ablauf der Staffelmiete nicht nachholen.[1] Diese Auffassung ist allerdings nicht unumstritten. Teilweise wird auch vertreten, dass eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nach Ablauf...mehr

Die sekundäre Altersvorsorge ist für rentenversicherungspflichtige Angestellte[60] und Beamte[61] möglich. Aber auch Selbstständigen und nicht rentenversicherungspflichtigen Angestellten ist die sekundäre Altersvorsorge eröffnet.[62] Es gibt also keinen Personenkreis, der von den Möglichkeiten der sekundären Altersvorsorge ausgeschlossen wäre. Bei nicht rentenversicherungspfl...mehr

Rz. 521 Zu unterscheiden sind der Zuständigkeitsstreitwert, der Gebührenstreitwert, der Beschwerdewert und der Gegenstandswert für Rechtsverfolgungskosten. Rz. 522 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum kommt es auf den Zuständigkeitsstreitwert deswegen nicht an, weil für diese ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands die AG zuständi...mehr

Rz. 72 Die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, die den Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters zur fristlosen Kündigung berechtigt, sofern der Zahlungsverzug im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht (§ 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie vom 27.3.2020, BGBl I...mehr

Rz. 48 Nach § 558 Abs. 2 Satz 2 ist bei der Vergleichsmietenbetrachtung Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, nicht zu berücksichtigen. Dies gilt für Sozialwohnungen gemäß §§ 1 ff. WoBindG, also Wohnungen des ersten und zweiten Förderweges sowie mit Wohnungsfürsorgemitteln oder mit Aufwendungshilfen gef...mehr

Rz. 1 § 557a lehnt sich eng an den bis zum 1.9.2011 geltenden § 10 Abs. 2 MHG über die Staffelmiete an. Wie bis zum 1.9.2001 § 10 MHG gilt auch § 557a nur für Wohnraummietverhältnisse, und zwar gemäß § 28 Abs. 3 WoFG auch für ab 1.1.2002 geförderte Wohnungen, sodass auch für diese eine Staffelmiete vereinbart werden kann eine Staffelmiete, deren höchste Staffel die zum Zeitp...mehr

Überblick Der Bundestag hat ein von der Linken-Fraktion eingebrachtes Gesetz "zur besseren Bekämpfung überhöhter Mieten" mit deutlicher Mehrheit abgelehnt. Das sogenannte Mietwuchergesetz entsprach einem vom Bundesrat beschlossenen Entwurf. Die Fraktion Die Linke hat im Bundestag für den Entwurf eines Gesetzes "zur besseren Bekämpfung überhöhter Mieten (Mietwuchergesetz)" ke...mehr

Rz. 12 Vom dinglichen Rechtsgeschäft ist das schuldrechtliche Kausalgeschäft zu unterscheiden, das üblicherweise die Gegenleistung für die Einräumung des Dauerwohnrechtes darstellt. Hierbei handelt es sich üblicherweise um einen (Rechts)kauf, bei unentgeltlicher Rechtseinräumung um eine Schenkung. Sofern eine Gegenleistung vereinbart wird, geschieht dies häufig nicht in Form...mehr

Rz. 9 § 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst au...mehr

Rz. 1 Miete ist ein gegenseitiges Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, durch das der Vermieter verpflichtet wird, dem Mieter entgeltlich den Gebrauch einer bestimmten Sache auf Zeit zu gewähren. Das Mietverhältnis kann sich sowohl auf bewegliche Sachen, wie z.B. Maschinen, Fahrzeuge oder ähnliches, als auch auf unbewegliche Sachen (Grundstücke oder Teile hiervon, ...mehr

Rz. 1 Geschuldete Vormiete i. S. v. § 556e Abs. 1 ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vor...mehr

Im Gesetz ist nur ein Härtegrund ausdrücklich genannt. Danach liegt eine Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dazu muss der Mieter nach Auffassung des LG Berlin insbesondere in Städten und Gemeinden mit Wohnungsmangel, in denen deshalb eine Mietpreisbremse gilt, lediglich vortragen, dass er aufgrund seiner stark b...mehr

Eine Härte kann nicht allein auf Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnraumbeschaffung infolge einer angespannten Wohnungslage gestützt werden, die auch zum Erlass von Verordnungen (z. B. über eine Mietpreisbremse) geführt hat, die diesem Umstand Rechnung tragen. Eine festgestellte bzw. in solchen Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein Indiz für e...mehr

Die von der Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz berufene Expertenkommission zum Mietrecht ist am 16.9.2025 zu einer ersten Sitzung zusammengekommen. Die Expertenkommission soll bis zum 31.12.2026 Vorschläge zur Reform des Mietrechts erarbeiten. Insbesondere soll sie eine neue Bußgeldregelung für Verstöße gegen die Mietpreisbremse sowie einen Vorschlag für e...mehr

Rechtsanwalt Norbert Schneider, KostBRÄG 2025 – Die für die Anwaltschaft wichtigsten Änderungen, ZAP 2025, 528 In seinem Beitrag fasst der Autor die für die Anwaltschaft wichtigsten Änderungen des KostBRÄG 2025 zusammen. Zu Beginn seines Beitrags weist Schneider auf die Anhebung der Gebührenbeträge in der Tabelle des § 13 Abs. 1 RVG hin. Sodann berichtet der Autor über die Än...mehr

Berlin sucht seit dem gescheiterten Mietendeckel nach neuen Regulierungen. Seit März gibt es eine Prüfstelle gegen Mietwucher. Jetzt wurde das erste Bußgeld fällig: Eine Vermieterin in Friedrichshain-Kreuzberg muss insgesamt knapp 50.000 EUR zahlen. Der Mietendeckel ist Geschichte, die Preisbremse zieht nicht, das Wohnungsbündnis strauchelt und Geld fehlt auch in der Kasse. U...mehr

Unter der Ampel-Koalition ist ein Gesetzentwurf des Bundesrats zur härteren Bekämpfung von Mietwucher der Diskontinuität zum Opfer gefallen – jetzt unternimmt die Länderkammer einen neuen Versuch. Unter anderem soll das Bußgeld erhöht werden. Der Bundesrat hat einen neuen "Entwurf eines Gesetzes zur besseren Bekämpfung von Mietwucher" (Stand 27.8.2025) vorgelegt. Darin vorges...mehr

Überblick Die Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse gemäß den §§ 556d – 556g BGB wurden durch das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21.5.2015 erstmals in das BGB eingefügt und traten zum 1.6.2015 in Kraft. Sie treffen Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Neuabschluss eines Wohnraummiet...mehr

Wurde der Mietvertrag nach dem 31.12.2018 geschlossen, genügt grundsätzlich eine sog. einfache Rüge. Der Mieter muss nach dem Willen des Gesetzgebers ohne vorvertragliche Information keine Tatsachen mitteilen, warum er die Mietpreisabrede für unwirksam hält.[1] Es genügt der Hinweis, dass die Miete "gegen die Mietpreisbremse verstoße" oder "unzulässig" oder "zu hoch" sei. Es ...mehr

Um das für das Scheitern der "Mietpreisbremse" verantwortliche Informationsdefizit auszugleichen, muss der Vermieter bei Mietverträgen, die ab dem 1.1.2019 abgeschlossen werden,[1] den Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes zu § 556d BGB in Textform informieren. Bei Vereinbarung der Vormiete ist der Vermieter verpflichtet,...mehr

Zwar enthält § 556g BGB eigene Anspruchsgrundlagen. Ansprüche nach allgemeinen Vorschriften sind deswegen aber nicht ausgeschlossen.[1] Ein Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse stellt eine vorvertragliche Pflichtverletzung dar, die bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen zum Schadensersatz gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249 f. BGB verpflichtet. In der ...mehr

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass ein bestehendes Mietverhältnis mit einem anderen als dem bisherigen Mieter fortgesetzt werden soll. Hier stehen den Parteien im Grundsatz 2 Möglichkeiten zur Verfügung. Zum einen kann der Vermieter den bisherigen Mieter durch Aufhebungsvertrag aus dem Mietverhältnis entlassen und mit dem neuen Mieter einen neuen Mietvertrag schlie...mehr

Die Anwendung der Vorschriften der sog. Mietpreisbremse setzt voraus, dass der Wohnraum "in einem durch Rechtsverordnung ... bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt". Für dieses Tatbestandsmerkmal gilt die Legaldefinition in § 556d Abs. 2 BGB. Danach gelten die Regelungen der §§ 556d ff. BGB, wenn die Landesregierung eine Verordnung erlässt, in der die G...mehr

Rn 1 Das Unterkapitel 1a ist durch das MietNovG v 21.4.15 (BGBl I 610) mWv 1.6.15 in das Gesetz eingefügt worden. Es enthält Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Beginn eines Mietvertrags (›Mietpreisbremse‹). Das MietNovG hatte dabei das Ziel, dass va einkommensschwächere Haushalte, aber auch Durchschnittsverdiener in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten noch bezahlba...mehr

Herausgegeben von Prof. Dr. Ulf B. Börstinghaus und VRiLG Astrid Siegmund unter Mitarbeit von Agnes Knopper und Dr. Christopher Weidt. 8., völlig neu bearbeitete Aufl., 2025. Verlag C.H. Beck, München. XVII, 1.636 S., 129,00 EUR Der Kommentar der orangenen Reihe zum Mietrecht feiert zwischenzeitlich sein 25jähriges Jubiläum und hat es auf beachtliche acht Auflagen gebracht. K...mehr

Rn 2 Die Gegenforderungen des Mieters müssen nicht auf dem Mietverhältnis beruhen (LG Berlin WuM 92, 439 [LG Berlin 17.02.1992 - 61 S 249/91]). Dagegen muss es sich bei der Forderung, gg die der Mieter aufrechnen möchte, um eine Mietforderung des Erwerbers aus dem Mietverhältnis handeln. § 566d perpetuiert eine entstandene Aufrechnungslage; zur Mietpreisbremse Gnisa DRiZ 15,...mehr

Rn 4 Als personenbezogene Ansprüche nicht abtretbar sind Ansprüche auf Ausführung eines Auftrags (§ 664 II), Auskunft nach § 15 Abs 1 DSGVO (BVerwG ZIP 20, 2585), Beihilfe (BVerwG NJW 97, 3256 f; Ausn: Abtretung an den Gläubiger der beihilfefähigen Forderung, BAG DB 70, 1327; BGH WM 08, 87, 88), Berufsunfähigkeitsrente (KG VersR 03, 490; Oldbg NJW-RR 94, 479), Bestellung ein...mehr

Die Mietpreisbremse ist um vier Jahre bis Ende 2029 verlängert. Der Gesetzentwurf der schwarz-roten Koalition fand die notwendige Mehrheit im Bundesrat. Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) denkt nun über eine Bußgeldregelung nach. Der Bundesrat hat in der letzten Plenarsitzung vor der parlamentarischen Sommerpause am 11.7.2025 ein Gesetz des Bundestags zur Verlängerung der ...mehr

Am 11.7.2025 hat der Bundesrat dem Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Änderung anderer Gesetze zugestimmt. Danach wird die sog. "Mietpreisbremse" bis zum 31.12.2029 verlängert, wonach die Miete bei Neu- und Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf; dies gilt nur für die von ...mehr

Rz. 90 Bei einer Mietminderung können mehrere Ansprüche Gegenstand der Klage sein. 1. Geltendmachung des geminderten Betrages für die Vergangenheit Rz. 91 Wird um ausstehende Mietzahlungen oder die Rückzahlung überzahlter Mieten gestritten, bemisst sich der Gegenstandswert nach dem bezifferten Betrag dieser ausstehenden Zahlungen. Dies gilt sowohl für die Rückzahlung der aufgr...mehr