Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556e Berücksichtigung der Vor ... / 1.1 Vormiete

Rz. 1

Geschuldete Vormiete i. S. v. § 556e Abs. 1 ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist.

War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen (BGH, Urteil v. 19.7.2023, VIII ZR 229/22, BeckRS 2023, 2216). Im Vormietverhältnis vereinbarte Staffelmieterhöhungen, die wegen Beendigung des Vormietverhältnisses in zeitlicher Hinsicht nicht mehr wirksam geworden sind, sind im Rahmen des § 556e BGB nicht zu berücksichtigen (BGH, Hinweisbeschluss v. 8.4.2025, VIII ZR 245/22, NZM 2025, 593; BGH, Urteil v. 18.12.2024, VIII ZR 16/23, BeckRS 2024, 36021; Bestätigung von LG Berlin, Urteil v. 13.9.2022, 67 S 15/22, GE 2023, 1009). Auch im Fall eines unterjährigen Vormietverhältnisses ist für die Bemessung der zulässigen Miethöhe gemäß § 556e I BGB auf die in diesem Mietverhältnis nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB rechtlich geschuldete, d. h., auf die ggf. reduzierte Vormiete und nicht etwa auf die Vor-Vormiete abzustellen. Insofern ist zunächst – im Weg einer zweistufigen Prüfung – die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zulässige Vormiete zu ermitteln, die sich ggf. gemäß § 556e I BGB nach der zuletzt, d. h. im Zeitpunkt der Beendigung des Vor-Vormietverhältnisses geschuldeten Vor-Vormiete bemisst. Für den Fall, dass insofern eine vor Jahresfrist verabredete Indexmieterhöhung relevant geworden ist, ändert sich daran nichts (BGH, Hinweisbeschluss v. 16.1.2024, VIII ZR 135/23, NZM 2024, 507).

§ 556e Abs. 1 regelt einen Bestandsschutz für Wohnraumvermi...