Fachbeiträge & Kommentare zu Mietpreisbremse

Dass der Wohnungsmarkt in Deutschland bereits seit Längerem in einer strukturellen Krise steckt, ist kaum bestreitbar. So bleibt etwa der Wohnungsneubau seit Jahren deutlich hinter dem Bedarf zurück und insb. in den Ballungsgebieten kennen die Mieten in letzter Zeit nur eine Richtung: steil nach oben. Ursachen wie hohe Baukosten, Fachkräftemangel und langsame Genehmigungen v...mehr

Die sog. Mietpreisbremse gilt vom Wortlaut, der Systematik und ihrem Sinn und Zweck nach nur für die Wiedervermietung einer Wohnung und nicht für Bestandsmietenerhöhungen. Auch eine analoge Anwendung der Regelungen auf Bestandsmietenerhöhungen ist nicht möglich. Mit der erstmaligen Einführung einer Preisgrenze für Neuvermietungen wollte der Gesetzgeber der Verdrängung wirtsc...mehr

a) Die mangelnde Begründung In der gerichtlichen Praxis hatte in den vergangenen Jahren besonders die Frage eine Rolle gespielt, ob die jeweilige Landesverordnung formell wirksam war. Dazu verlangt der eindeutige Gesetzeswortlaut, dass die Landesregierung die entsprechende Verordnung gem. Abs. 2 S. 4 begründen muss. Auf diese Weise soll die Entscheidung der Landesregierung na...mehr

Am 4. Oktober hat die Bundesregierung den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) erarbeiteten Entwurf eines Mietrechtsanpassungsgesetzes vorgelegt (vgl. zum Referentenentwurf und der Kritik daran zuletzt ZAP Anwaltsmagazin 17/2018, S. 866). Mit dem Gesetz sollen die Regelungen der Mietpreisbremse effektiver handhabbar sein und Mieter vor überzogene...mehr

Wie zuvor bereits der Deutsche Mieterbund (vgl. dazu ZAP Anwaltsmagazin 15/2018 S. 763) hat sich nun auch der Deutsche Anwaltverein (DAV) kritisch mit dem Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz zum Mietrechtsanpassungsgesetz auseinandergesetzt. "Bei der Nachbesserung zur Mietpreisbremse, die im Referentenentwurf zum Mietrechtsanpassungs...mehr

Bei einer Indexmiete ist nur die Ausgangsmiete auf ihre Vereinbarkeit mit den Vorschriften der Mietpreisbremse zu überprüfen. Es gelten hier aber die gleichen Regeln wie bei einem nicht indexierten Vertrag. Das bedeutet, dass auch eine höhere Vormiete zu berücksichtigen ist. § 556e Abs. 1 BGB enthält eine Bestandsschutzregelung zugunsten des Vermieters. Die Vorschriften zur ...mehr

In den vergangenen Wochen ist wieder eine Reihe von Neuregelungen in Kraft getreten. Die wichtigsten Änderungen werden nachstehend kurz zusammengefasst wiedergegeben: Verlängerung der Mietpreisbremse Bereits am 23. Juli in Kraft getreten ist das Gesetz zur Verlängerung der Mietpreisbremse. Es hat zum Ziel, dass die Landesregierungen auch über den 31.12.2025 hinaus Gebiete mit ...mehr

Beauftragt der Mieter einer Wohnung einen auf die Einziehung von Ansprüchen gegen Vermieter wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse spezialisierten Inkassodienstleister mit der Geltendmachung solcher Ansprüche, kann die Erstattung der hierdurch entstandenen außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten nicht mit der Begründung versagt werden, dass der Vermieter auf eine Leist...mehr

Die 67. ZK des LG Berlin und der VIII. Senat des BGH streiten seit einigen Jahren über die Frage, ob die von einem Legal-Tech-Unternehmen i.R.d. Geltendachung von Ansprüchen wegen vermeintlichen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse für Mieter erbrachten Tätigkeiten durch die nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 S. 1 RDG a.F. erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsd...mehr

Die durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.4.2015 (BGBl I, S. 610) eingeführten Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) haben nach allgemeiner Auffassung bislang nicht zu dem erhofften Ergebnis geführt. Das liegt vor allem daran, dass die Durchsetzung der Regelungen den Mietern obliegt. Unerwartet ist die Wirkungslosigkeit nicht. ...mehr

Der im vergangenen Jahr in Kraft getretene Berliner Mietendeckel verstößt gegen das Grundgesetz. Das entschied das Bundesverfassungsgericht mit einem Mitte April bekanntgewordenem Beschluss aus dem März dieses Jahres und erklärte das Landesgesetz auf Antrag mehrerer Bundestagsabgeordneter für nichtig. Die konkurrierende Gesetzgebung im Mietrecht erlaube, so die Verfassungsri...mehr

Schon seit Längerem versucht die Bundesregierung, den Anstieg der Wohnungsmieten – insb. in den Ballungsgebieten – zu dämpfen. Nachdem die im Jahr 2015 eingeführte "Mietpreisbremse" und eine gesetzliche Nachbesserung im vergangenen Jahr für den Fall des "Herausmodernisierens" nur sehr begrenzte Effekte gezeigt hatten, ist vor wenigen Wochen mit einem weiteren Schritt des sog...mehr

Im Fallle eines Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse steht dem Mieter neben einem eventuellen Rückzahlungsanspruch bzgl. der in der Vergangeheit – ggf. nach einer Rüge – gezahlten Mieten auch ein Anspruch auf Feststellung der in der Zukunft maximal zu zahlenden Miete zu. Da dem Mieter gem. § 280 Abs. 1 BGB als Schadensersatzanspruch ein Anspruch auf Erstattung der vorger...mehr

Zum Jahresbeginn sind zahlreiche Neuregelungen in Kraft getreten. Die meisten Neuerungen betreffen die Sektoren Arbeit, Soziales und Gesundheit, wichtige Änderungen gibt es aber auch in anderen Bereichen, etwa dem Verbraucherschutzrecht. Die wichtigsten Neuregelungen sind nachstehend kurz dargestellt. Arbeit und Soziales Der gesetzliche Mindestlohn steigt in zwe...mehr

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat kürzlich in einem auch in der allgemeinen Presse stark beachteten Urteil entschieden, dass ein Berliner Legal-Tech-Anbieter Dienstleistungen für Mieter erbringen darf, ohne gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) zu verstoßen ("wenigermiete", Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, s. dazu auch Huff, Kolumne in ZAP 24/2019, S. 1275 ff. [in di...mehr

Aus Gründen des Bestandsschutzes (BVerfG, Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NJW 2019, 3054; LG Berlin, Urt. v. 22.9.2022 – 67 S 113/22, BeckRS 2022, 27753; LG Berlin, Urt. v. 2.3.2023 – 67 S 215/22, BeckRS 2023, 4740; Siegmund in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, § 556e BGB Rn 2) soll der Vermieter unabhängig von der allgemein zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn nach § 55...mehr

1. Die "Mietpreisbremse" ist inzwischen beim BGH angekommen. Zentrale Frage war dort im Berichtszeitraum das Problem der Einschaltung eines Legal Tech-Unternehmens bei der Geltendmachung von Auskunfts- und Rückzahlungsansprüchen. Der VIII. Senat hat in unzähligen Entscheidungen die Abtretung an ein solches Unternehmen für zulässig erachtet (BGH GE 2020, 725 = ZAP EN-Nr. 270/...mehr

Das vergangene Halbjahr war vor allem von einer extrem politischen Diskussion über das Mietrecht und Beschränkungen der Miethöhe geprägt. In Berlin sorgt eine Volksinitiative zur Enteignung von Wohnungsunternehmen für große mediale Aufmerksamkeit, obwohl hierdurch keine einzige neue Wohnung geschaffen wird und die Wohnungsknappheit wahrscheinlich sogar wegen der dann fehlend...mehr

Die letzte Koalition hat als wesentliche Änderung des Mietrechts die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete (Mietpreisbremse) eingeführt (dazu Eisenschmid ZAP F. 4, S. 1649; Börstinghaus NJW 2015, 1553). Die Regelungen sind politisch höchst umstritten und anerkanntermaßen auch nicht besonders praxistauglich und nur eingeschränkt effektiv. Die Länder NRW und Schleswig-Holstein...mehr

Die Regelungen zur Beschränkung der Wiedervermietungsmiete hatten nach allgemeiner Meinung bis 2018 ihre Ziele kaum erfüllt. Nach Ansicht der Bundesregierung lag dies wesentlich auch daran, dass Mieter aufgrund der vier Ausnahmetatbestände in den §§ 556e, 556f BGB, insbesondere einer höheren Vormiete, oft nicht ohne Weiteres hätten beurteilen können, ob die vom Vermieter ver...mehr

Vielmehr besteht nach einem neuen Urteil des AG Brandenburg im Falle einer Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete, d. h. derjenigen Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann. Die konkrete Höhe dieser "Marktmiete" kann im Zweifel durch das Gericht geschätzt werden. In Gebieten...mehr

Überblick Die Reform des Mietspiegelrechts ist beschlossene Sache. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern werden Mietspiegel Pflicht. Die Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessern und mehr Gemeinden ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Nun hat der Bundestag mit den Stimmen von Union und SPD die Reform beschlossen. Auch de...mehr

Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete stellt unstreitig einen Eingriff in das geschützte Eigentum des Vermieters gem. Art. 14 GG und Art. 1 des Zusatzprotokolls (ZP) der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) v. 4. 11. 1950 (BGBl 2002 II, 1054; Börstinghaus/Thiede NZM 2016, 489) dar. Umstritten war von Anfang an, ob es sich um eine zulässige Inhalts- und Schrankenb...mehr

Dass die Mieten trotz der gesetzlichen Mietpreisbremse vielerorts weiter ungebremst steigen, hat sich inzwischen herumgesprochen. Aus diesem Grund will jetzt u.a. der Gesetzgeber wieder tätig werden (vgl. auch ZAP Anwaltsmagazin 15/2018, S. 763). Einer der Gründe, warum die Bremse nicht richtig funktioniert, ist, dass sich die Vermieter vielfach einfach nicht daran halten. D...mehr

Mit Spannung erwartet wurde das Urteil des BGH zur Zulässigkeit sog. Legal-Tech-Anbieter. Der VIII. Zivilsenat hatte das Geschäftsmodell der Lexfox GmbH, die gem. § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG als Inkassodienstleisterin registriert ist, zu beurteilen (BGH, Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, ZAP EN-Nr. 2/2020 [in dieser Ausgabe]; dazu auch Huff Kolumne ZAP 2019, 1275). Lexfox ...mehr

(BGH, Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18) • 1. Der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gem. § 2 Abs. 2 S. 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, ist unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber mit dem Rechtsdienstleistungsgesetz ...mehr

Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1.1.1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt und ungeachtet zahlreicher Änderungen ein essenzieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt insb. für Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB). Die Überlassung einer Wohnung beruht auf einem Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, in de...mehr

Bezieht ein Wohnraummieter Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach Maßgabe des SGB II, geht ein auf Rückerstattung der überzahlten Miete gerichteter Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter unter den Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 S. 1 SGB II auf den Sozialleistungsträger über (BGH, Urt. v. 5.6.2024 – VIII ZR 150/23, MDR 2024, 1040 = GE 2024, 793 = MietPrax-AK/E...mehr

Im Juli hat das Deutsche Institut für Menschenrechte e.V. dem Bundestag seinen aktuellen Jahresbericht 2023 vorgelegt. Danach bemängelt das Institut für das Berichtsjahr u.a. eine Stagnation bei der Umsetzung der UN-Behindertenrechtskonvention in Deutschland. So kritisierte etwa die Monitoring-Stelle UN-Behindertenrechtskonvention des Instituts, dass in Deutschland im Schuls...mehr

So gilt die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete nicht bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Der Begriff wird im BGB nicht definiert. Er wird regelmäßig in Anlehnung an § 16 WoFG ausgelegt. Auch nach Ansicht des BGH (BGH GE 2021, 237 = WuM 2021, 170 = NZM 2021, 220 = DWW 2021, 92 = NJW-RR 2021, 524 = ZMR 2021, 375 = MietPrax-AK § 556f BGB Nr. 2 ...mehr

Im Berichtszeitraum wurde das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 (BGBl I, S. 2649; dazu Börstinghaus ZAP F. 4, S. 1777; Artz/Börstinghaus NZM 2019, 12; Selk NJW 2019, 329;) verabschiedet. Es ist am 1.1.2019 in Kraft getreten und hat politisch eine sog. Nachschärfung der Regelungen über die Mietpreisbremse gebracht sowie die Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung ...mehr

In Berlin wurde von interessierten Kreisen immer wieder die ordnungsgemäße Veröffentlichung der Ersten Mietenbegrenzungsverordnung bezweifelt. Der BGH hat dies in zahlreichen Entscheidungen bekanntlich anders gesehen (z.B. BGH, Beschl. v. 19.3.2024 – VIII ZR 96/23, GE 2024, 547 = WuM 2024, 465). Diese erste Verordnung ist schon lange ausgelaufen. Inzwischen gibt es die zweit...mehr

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, hat eine Analyse zur Entwicklung der Mietpreise vorgelegt. Danach soll das Wohnen künftig kaum noch teurer werden. Zu diesem Schluss kommt das diesjährige Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, das der Verband Anfang Februar dem Parlamentarischen Staatsekretär Florian Pronold vom Bu...mehr

§ 558 BGB stellt die zentrale Vorschrift des sog. Vergleichsmietensystems dar und ist neben der privatautonom zu vereinbarenden Mieterhöhung nach § 557 BGB und der Mieterhöhung durch einseitige Gestaltungserklärung des Vermieters nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nach § 559 BGB bzw. § 560 BGB eine der drei zentralen Auspräg...mehr

(BGH, Urt. v. 18.5.2022 – VIII ZR 382/21) • Die Geltendmachung von Ansprüchen aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung des beklagten Vermieters wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe durch einen Inkassodienstleister ist wirksam. Der Inkassodienstleister überschreitet in diesem Fall nicht seine Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. ...mehr

In seiner vorletzten Sitzung vor dem Jahreswechsel hat der Bundesrat am 29.11.2019 noch zahlreiche Gesetzesvorhaben gebilligt, einige aber auch an den Vermittlungsausschuss überwiesen. Insgesamt 30 Gesetze aus dem Bundestag erhielten die Zustimmung der Länder, angehalten wurde allerdings der gesamte steuerrechtliche Teil des sog. Klimapakets. Ohne Beanstandung passierten hing...mehr

Mit der sog. Mietpreisbremse ist auch das Bestellerprinzip für die Wohnungsmaklertätigkeit eingeführt worden (vgl. dazu näher D. Fischer ZAP F. 4, S. 1685 ff.). Nach allgemeiner Meinung hat das Prinzip tatsächlich zu der beabsichtigten Entlastung der Mieter geführt. Nun prüft die Bundesregierung, ob sie das Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe ausdehnen sollte. Das s...mehr

Das wird in Berlin immer wieder medienwirksam in Zweifel gezogen, auch wenn sowohl das BVerfG (Nichtannahmebeschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NZM 2019, 676) wie auch der BGH (Urt. v. 12.7.2023 – VIII ZR 60/22, NZM 2023, 677; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 122/21, NZM 2022, 325; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 123/21, NZM 2022, 202; BGH, Urt. v. 27.5.2020 – VIII ZR 45/19, ...mehr

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist bekanntlich äußerst zersplittert. Deshalb ist der Gesetzgeber seit einiger Zeit dazu übergegangen, die Bundesländer wegen ihrer größeren Sachnähe zu ermächtigen, für ihr Land zusätzliche Mieterschutzvorschriften in Kraft zu setzen. Begonnen hatte dies mit Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mieta...mehr

Je nach Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gibt es unterschiedliche Anforderungen an die vom Mieter zu erhebende Rüge gem. § 556g BGB und deren Rechtsfolge. Gemeinsam ist aber die Tatsache, dass eine Rüge nur erforderlich ist, für die Geltendmachung eines Rückzahlungsanspruchs. Der Teil der Miete, der die Grenzen der zulässigen Wiedervermietungsmiete überscheitet, ist auc...mehr

Ob der Gesetzgeber erstmals in der Bunderepublik überhaupt die Neuvertragsmiete beschränken durfte, ist die grundsätzliche Frage des neuen Rechts. Überwiegend haben die Gerichte hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit der neuen BGB-Vorschriften keine Bedenken (LG Berlin NZM 2017, 332; AG Frankfurt/M. WuM 2017, 593 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 23/2017 Anm. 1; AG Hamburg-S...mehr

Vom 16.3. bis zum 17.3.2018 wird der nächste Mietgerichtstag in Dortmund, Kongresszentrum Westfalenhalle, stattfinden. Er hat in diesem Jahr das "Mietrecht im Spannungsfeld der Interessen" zum Hauptthema. Die Vorträge der Veranstaltung befassen sich u.a. mit verhaltensauffälligen und suzidgefährdeten Mietern, der Mietpreisbremse, der möblierten Wohnung und der E-Mobilität. In ...mehr

Die Zahl der beim BVerfG eingegangenen Verfahren bleibt auf hohem Niveau. Mit 5.959 Neueingängen verzeichnete das Karlsruher Gericht auch im Jahr 2018 hohe Eingangszahlen. Diese seien seit 2015 nahezu gleich geblieben, wie Gerichtspräsident Andreas Voßkuhle bei dem Jahrespressegespräch des Gerichts erläuterte. Die eingetretene Beruhigung bei den Eingangszahlen führe auch daz...mehr

Da der Mieter allein aus den Angaben zur Erfüllung der Informationsobliegenheit gem. § 556g Abs. 1a BGB die materielle Zulässigkeit der Mietpreishöhe nicht ermitteln kann, hat der Gesetzgeber ihm einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der maßgeblichen Tatsachen eingeräumt. Strittig war, ob dieser Anspruch überhaupt verjähren kann und wenn ja, in welcher Frist ab welchem Zeitpu...mehr

Nachdem zunächst eine Abteilung des AG München (ZMR 2017, 655 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 14/2017 Anm. 4; Kühling/Drechsler ZfIR 2017, 619) wegen einer fehlenden ausreichenden Begründung die bayerische MietpreisbremsenVO für unwirksam erklärt hat, hat dies das LG München I nunmehr bestätigt (NJW 2018, 407 = NZM 2018, 83 = WuM 2018, 32 = ZMR 2018, 48). Zwar lag zum Zei...mehr

Der Berichtszeitraum wurde auch bestimmt von den enormen Energiekostensteigerungen aufgrund Putins Angriffskriegs gegen die Ukraine. Die Bundesregierung hat mit zwei Verordnungen zur Sicherung der Energieversorgung über kurz- und mittelfristig wirksame Maßnahmen reagiert. Außerdem hat der Bundestag mit dem Gesetz über „Soforthilfe für Letztverbraucher von leitungsgebundenem ...mehr

Anstelle der vereinbarten Miete kann der Vermieter nach § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Nach neuerer Rechtsprechung des BGH ist diese als ortsübliche Marktmiete (= Wiedervermietungsmiete) zu bestimmen (BGH, Urt. v. 18.1.2017 – VIII ZR 17/16, BeckRS 2017, 100894). Der BGH hat in dieser Entscheidung einen langwährenden Streit zu § 546a BGB en...mehr

Schließlich hat das BVerfG (NZM 2019, 676 = NJW 2019, 3054) in seiner grundlegenden Entscheidung auf einen Punkt hingewiesen, der bisher wohl in keiner zivilrechtlichen Entscheidung eine Rolle gespielt hat: Liegen nämlich die materiellen Voraussetzungen für den Verordnungserlass, nämlich das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts von Anfang an nicht vor, ist die auf der...mehr

Der vergangene Berichtszeitraum begann mit einer wichtigen Personalie. Zum 1.7.2014 wurde Frau Dr. Milger neue Vorsitzende des u.a. für Wohnraummietsachen zuständigen VIII. Senats des BGH. Wie unten zu zeigen wird, hat sie durchaus schon Rechtsprechungsänderungen angestoßen. Spannend wird es in den nächsten Monaten bei der Frage, wie der Senat mit den bisher üblichen Schönhe...mehr

Ein Überblick der neuen Bundesregierung über ihre rechtspolitischen Pläne findet sich bereits im Koalitionsvertrag (s. dazu auch ZAP 2025, 419). Welche dieser Projekte zuerst angegangen werden sollen und in welcher Reihenfolge, geht daraus jedoch nicht hervor. Im Rahmen einer Abgeordnetenanfrage im Bundestag hat die Bundesregierung jetzt aber einen gerafften Ausblick auf die...mehr