Fachbeiträge & Kommentare zu Mietpreisbremse

Die Regelungen über die Mietpreisbremse gelten bekanntlich nicht bundesweit, sondern müssen von den Bundesländern umgesetzt werden. Dies ist einigen Bundesländern bekanntlich erst im zweiten oder sogar dritten Versuch wirksam gelungen. Ausnahmsweise gehörte Berlin aber nicht dazu. Erwartungsgemäß mochte man sich in Berlin mit einem solchen friedlichen Ergebnis nicht abfinden...mehr

Gleich in einer ganzen Reihe von Entscheidungen hatte sich das LG Berlin mit der Zulässigkeit von im Internet angebotenen "Mietpreisrechnern" zu befassen. Über verschiedene Internetangebote wird dabei interessierten Wohnraummietern zunächst ermöglicht, sich durch Nutzung eines "Mietpreisrechners" online näherungsweise über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die je...mehr

Während bis zum Jahr 2015 alle Regelungen zur Miethöhe nur Bestandsmietverhältnisse betrafen, hat der Gesetzgeber durch das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung – Mietrechtsnovellierungsgesetz" vom 21.4.2015 die Vorschriften der §§ 556d-556g ins BGB eingeführt. Hierdurch wurd...mehr

Die Bundesregierung hat sich auf Maßnahmen zum bezahlbaren Wohnen und der Schaffung zusätzlichen Wohnraums geeinigt und damit die Beschlüsse des sog. Wohngipfels vom September vergangenen Jahres umgesetzt. Eckpunkte der geplanten Neuregelung sind eine Verlängerung der Mietpreisbremse, eine Änderung zu Mieterhöhungen sowie Erschwerungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentu...mehr

Die Verfassungsmäßigkeit der Regelungen der Mietpreisbremse wurde immer wieder in Zweifel gezogen. Das BVerfG (Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NJW 2019, 3054 = NZM 2019, 676 = WuM 2019, 510) hatte die ursprüngliche Fassung aus dem Jahr 2015 für verfassungsgemäß gehalten. Damals durfte jede Gemeinde nur fünf Jahre in eine Landesverordnung aufgenommen werden. Eine wiederhol...mehr

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in den Gemeinden, die von der jeweiligen Landesregierung in eine entsprechende Landesverordnung aufgenommen wurden. Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 S. 5 BGB verlangt ausdrücklich eine Begründung, aus der sich ergibt, aufgrund welcher Tatsachen eine Gemeinde in die Verordnung aufgenommen wurde und warum in der...mehr

Bekanntlich haben die Regelungen der Mietpreisbremse ihre Ziele kaum erfüllt. Nach Ansicht des Gesetzgebers soll dies auf einem Informationsdefizit auf Mieterseite beruhen. Deshalb hat der Gesetzgeber für Mietverträge, die ab dem 1.1.2019 abgeschlossen wurden, eine vorvertragliche Informationsobliegenheit des Vermieters über das Vorliegen einer der vier Ausnahmetatbestände e...mehr

Um einen Gesetzentwurf des Bundesrates zur besseren Bekämpfung von Mietwucher ging es im Februar in einer Sachverständigenanhörung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages. In ihrem Entwurf drängt die Länderkammer auf eine bessere Bekämpfung des Mietwuchers. Sie schlägt dazu eine Änderung des Tatbestandes der "Mietpreisüberhöhung" in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes v...mehr

Bei einer Indexmiete ist nur die Ausgangsmiete auf ihre Vereinbarkeit mit den Vorschriften der Mietpreisbremse zu überprüfen. Es gelten hier aber die gleichen Regeln wie bei einem nicht indexierten Vertrag. Das bedeutet, dass auch eine höhere Vormiete zu berücksichtigen ist. § 556e Abs. 1 BGB enthält eine Bestandsschutzregelung zugunsten des Vermieters. Die Vorschriften zur ...mehr

In den vergangenen Wochen ist wieder eine Reihe von Neuregelungen in Kraft getreten. Die wichtigsten Änderungen werden nachstehend kurz zusammengefasst wiedergegeben: Verlängerung der Mietpreisbremse Bereits am 23. Juli in Kraft getreten ist das Gesetz zur Verlängerung der Mietpreisbremse. Es hat zum Ziel, dass die Landesregierungen auch über den 31.12.2025 hinaus Gebiete mit ...mehr

Beauftragt der Mieter einer Wohnung einen auf die Einziehung von Ansprüchen gegen Vermieter wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse spezialisierten Inkassodienstleister mit der Geltendmachung solcher Ansprüche, kann die Erstattung der hierdurch entstandenen außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten nicht mit der Begründung versagt werden, dass der Vermieter auf eine Leist...mehr

Die 67. ZK des LG Berlin und der VIII. Senat des BGH streiten seit einigen Jahren über die Frage, ob die von einem Legal-Tech-Unternehmen i.R.d. Geltendachung von Ansprüchen wegen vermeintlichen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse für Mieter erbrachten Tätigkeiten durch die nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 S. 1 RDG a.F. erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsd...mehr

Das MietenWoG Bln regelt ebenfalls die zulässige Miete für preisfreien Wohnraum und unterfällt dem bürgerlichen Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Die Vorschriften regeln im Kern die zulässige Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum. Das ergibt sich aus Gegenstand und Zweck der Vorschriften. Das Gesetz betrifft das individuelle, auf privatautonomer Grundlage begründete Re...mehr

Am 4. Oktober hat die Bundesregierung den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) erarbeiteten Entwurf eines Mietrechtsanpassungsgesetzes vorgelegt (vgl. zum Referentenentwurf und der Kritik daran zuletzt ZAP Anwaltsmagazin 17/2018, S. 866). Mit dem Gesetz sollen die Regelungen der Mietpreisbremse effektiver handhabbar sein und Mieter vor überzogene...mehr

Wie zuvor bereits der Deutsche Mieterbund (vgl. dazu ZAP Anwaltsmagazin 15/2018 S. 763) hat sich nun auch der Deutsche Anwaltverein (DAV) kritisch mit dem Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz zum Mietrechtsanpassungsgesetz auseinandergesetzt. "Bei der Nachbesserung zur Mietpreisbremse, die im Referentenentwurf zum Mietrechtsanpassungs...mehr

Dass der Wohnungsmarkt in Deutschland bereits seit Längerem in einer strukturellen Krise steckt, ist kaum bestreitbar. So bleibt etwa der Wohnungsneubau seit Jahren deutlich hinter dem Bedarf zurück und insb. in den Ballungsgebieten kennen die Mieten in letzter Zeit nur eine Richtung: steil nach oben. Ursachen wie hohe Baukosten, Fachkräftemangel und langsame Genehmigungen v...mehr

Die sog. Mietpreisbremse gilt vom Wortlaut, der Systematik und ihrem Sinn und Zweck nach nur für die Wiedervermietung einer Wohnung und nicht für Bestandsmietenerhöhungen. Auch eine analoge Anwendung der Regelungen auf Bestandsmietenerhöhungen ist nicht möglich. Mit der erstmaligen Einführung einer Preisgrenze für Neuvermietungen wollte der Gesetzgeber der Verdrängung wirtsc...mehr

a) Die mangelnde Begründung In der gerichtlichen Praxis hatte in den vergangenen Jahren besonders die Frage eine Rolle gespielt, ob die jeweilige Landesverordnung formell wirksam war. Dazu verlangt der eindeutige Gesetzeswortlaut, dass die Landesregierung die entsprechende Verordnung gem. Abs. 2 S. 4 begründen muss. Auf diese Weise soll die Entscheidung der Landesregierung na...mehr

Die durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.4.2015 (BGBl I, S. 610) eingeführten Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) haben nach allgemeiner Auffassung bislang nicht zu dem erhofften Ergebnis geführt. Das liegt vor allem daran, dass die Durchsetzung der Regelungen den Mietern obliegt. Unerwartet ist die Wirkungslosigkeit nicht. ...mehr

Die Regelungen zur Beschränkung der Wiedervermietungsmiete hatten nach allgemeiner Meinung bis 2018 ihre Ziele kaum erfüllt. Nach Ansicht der Bundesregierung lag dies wesentlich auch daran, dass Mieter aufgrund der vier Ausnahmetatbestände in den §§ 556e, 556f BGB, insbesondere einer höheren Vormiete, oft nicht ohne Weiteres hätten beurteilen können, ob die vom Vermieter ver...mehr

Vielmehr besteht nach einem neuen Urteil des AG Brandenburg im Falle einer Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete, d. h. derjenigen Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann. Die konkrete Höhe dieser "Marktmiete" kann im Zweifel durch das Gericht geschätzt werden. In Gebieten...mehr

Überblick Die Reform des Mietspiegelrechts ist beschlossene Sache. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern werden Mietspiegel Pflicht. Die Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessern und mehr Gemeinden ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Nun hat der Bundestag mit den Stimmen von Union und SPD die Reform beschlossen. Auch de...mehr

Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete stellt unstreitig einen Eingriff in das geschützte Eigentum des Vermieters gem. Art. 14 GG und Art. 1 des Zusatzprotokolls (ZP) der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) v. 4. 11. 1950 (BGBl 2002 II, 1054; Börstinghaus/Thiede NZM 2016, 489) dar. Umstritten war von Anfang an, ob es sich um eine zulässige Inhalts- und Schrankenb...mehr

Zum Jahresbeginn sind zahlreiche Neuregelungen in Kraft getreten. Die meisten Neuerungen betreffen die Sektoren Arbeit, Soziales und Gesundheit, wichtige Änderungen gibt es aber auch in anderen Bereichen, etwa dem Verbraucherschutzrecht. Die wichtigsten Neuregelungen sind nachstehend kurz dargestellt. Arbeit und Soziales Der gesetzliche Mindestlohn steigt in zwe...mehr

Mit Spannung erwartet wurde das Urteil des BGH zur Zulässigkeit sog. Legal-Tech-Anbieter. Der VIII. Zivilsenat hatte das Geschäftsmodell der Lexfox GmbH, die gem. § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG als Inkassodienstleisterin registriert ist, zu beurteilen (BGH, Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, ZAP EN-Nr. 2/2020 [in dieser Ausgabe]; dazu auch Huff Kolumne ZAP 2019, 1275). Lexfox ...mehr

(BGH, Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18) • 1. Der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gem. § 2 Abs. 2 S. 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, ist unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber mit dem Rechtsdienstleistungsgesetz ...mehr

Der im vergangenen Jahr in Kraft getretene Berliner Mietendeckel verstößt gegen das Grundgesetz. Das entschied das Bundesverfassungsgericht mit einem Mitte April bekanntgewordenem Beschluss aus dem März dieses Jahres und erklärte das Landesgesetz auf Antrag mehrerer Bundestagsabgeordneter für nichtig. Die konkurrierende Gesetzgebung im Mietrecht erlaube, so die Verfassungsri...mehr

Schon seit Längerem versucht die Bundesregierung, den Anstieg der Wohnungsmieten – insb. in den Ballungsgebieten – zu dämpfen. Nachdem die im Jahr 2015 eingeführte "Mietpreisbremse" und eine gesetzliche Nachbesserung im vergangenen Jahr für den Fall des "Herausmodernisierens" nur sehr begrenzte Effekte gezeigt hatten, ist vor wenigen Wochen mit einem weiteren Schritt des sog...mehr

Im Fallle eines Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse steht dem Mieter neben einem eventuellen Rückzahlungsanspruch bzgl. der in der Vergangeheit – ggf. nach einer Rüge – gezahlten Mieten auch ein Anspruch auf Feststellung der in der Zukunft maximal zu zahlenden Miete zu. Da dem Mieter gem. § 280 Abs. 1 BGB als Schadensersatzanspruch ein Anspruch auf Erstattung der vorger...mehr

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat kürzlich in einem auch in der allgemeinen Presse stark beachteten Urteil entschieden, dass ein Berliner Legal-Tech-Anbieter Dienstleistungen für Mieter erbringen darf, ohne gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) zu verstoßen ("wenigermiete", Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, s. dazu auch Huff, Kolumne in ZAP 24/2019, S. 1275 ff. [in di...mehr

Aus Gründen des Bestandsschutzes (BVerfG, Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NJW 2019, 3054; LG Berlin, Urt. v. 22.9.2022 – 67 S 113/22, BeckRS 2022, 27753; LG Berlin, Urt. v. 2.3.2023 – 67 S 215/22, BeckRS 2023, 4740; Siegmund in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, § 556e BGB Rn 2) soll der Vermieter unabhängig von der allgemein zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn nach § 55...mehr

1. Die "Mietpreisbremse" ist inzwischen beim BGH angekommen. Zentrale Frage war dort im Berichtszeitraum das Problem der Einschaltung eines Legal Tech-Unternehmens bei der Geltendmachung von Auskunfts- und Rückzahlungsansprüchen. Der VIII. Senat hat in unzähligen Entscheidungen die Abtretung an ein solches Unternehmen für zulässig erachtet (BGH GE 2020, 725 = ZAP EN-Nr. 270/...mehr

Die letzte Koalition hat als wesentliche Änderung des Mietrechts die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete (Mietpreisbremse) eingeführt (dazu Eisenschmid ZAP F. 4, S. 1649; Börstinghaus NJW 2015, 1553). Die Regelungen sind politisch höchst umstritten und anerkanntermaßen auch nicht besonders praxistauglich und nur eingeschränkt effektiv. Die Länder NRW und Schleswig-Holstein...mehr

Das vergangene Halbjahr war vor allem von einer extrem politischen Diskussion über das Mietrecht und Beschränkungen der Miethöhe geprägt. In Berlin sorgt eine Volksinitiative zur Enteignung von Wohnungsunternehmen für große mediale Aufmerksamkeit, obwohl hierdurch keine einzige neue Wohnung geschaffen wird und die Wohnungsknappheit wahrscheinlich sogar wegen der dann fehlend...mehr

Dass die Mieten trotz der gesetzlichen Mietpreisbremse vielerorts weiter ungebremst steigen, hat sich inzwischen herumgesprochen. Aus diesem Grund will jetzt u.a. der Gesetzgeber wieder tätig werden (vgl. auch ZAP Anwaltsmagazin 15/2018, S. 763). Einer der Gründe, warum die Bremse nicht richtig funktioniert, ist, dass sich die Vermieter vielfach einfach nicht daran halten. D...mehr

Ende Juli hat die Bundesregierung den Entwurf eines Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung in den Gesetzgebungsgang eingebracht; mit ihm soll die Schaffung von neuem Wohnraum in Deutschland deutlich beschleunigt werden (s. BT-Drucks 21/1084). Das Vorhaben setzt die Vereinbarung aus dem Koalitionsvertrag um, bereits in den ersten 100 Tagen der ...mehr

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, hat eine Analyse zur Entwicklung der Mietpreise vorgelegt. Danach soll das Wohnen künftig kaum noch teurer werden. Zu diesem Schluss kommt das diesjährige Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, das der Verband Anfang Februar dem Parlamentarischen Staatsekretär Florian Pronold vom Bu...mehr

§ 558d Abs. 3 BGB gilt nur im Mieterhöhungsprozess nach §§ 558 ff. BGB und ferner bei der für die sog. Mietpreisbremse relevante maximale Wiedervermietungsmiete nach § 556d Abs. 1 BGB, da auch dort die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist. Keine Geltung hat § 558d Abs. 3 BGB bei zivilrechtlichen Rückforderungsprozessen wegen vermeintlich zu viel gezahlter Miete wegen...mehr

Das Ziel der Reform des Wohnraumvermittlungsrechts – die Entlastung der Mieter von der’Maklercourtage – ist nach Angaben der Bundesregierung ganz überwiegend erreicht worden. Das geht aus einer Unterrichtung des Bundestags zur Evaluation des geänderten Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz hervor (vgl.’BT-Drucks 19/31795). Aus d...mehr

Dagegen ist das LG Berlin der Auffassung, dass die Absicht des Vermieters, die vermietete Wohnung als Schlafstatt für eine zukünftige Au-Pair-Kraft zu nutzen, nicht ohne Weiteres einen Kündigungsgrund darstellt. Auch wenn man dies unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bejahen sollte, ist das Mietverhältnis nach Auffassung des LG Berlin jedenfalls fortzusetzen, ...mehr

Mit der sog. Mietpreisbremse ist auch das Bestellerprinzip für die Wohnungsmaklertätigkeit eingeführt worden (vgl. dazu näher D. Fischer ZAP F. 4, S. 1685 ff.). Nach allgemeiner Meinung hat das Prinzip tatsächlich zu der beabsichtigten Entlastung der Mieter geführt. Nun prüft die Bundesregierung, ob sie das Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe ausdehnen sollte. Das s...mehr

Eine Miete, die gegen die Vorschriften der sog. Mietpreisbremse verstößt, ist teilnichtig. Das hat Bedeutung für Zahlungs- oder Räumungsklage, denen vermeintliche Ansprüche zugrunde liegen, die der Mieter bisher nicht erfüllt hat. Rügen muss der Mieter dies nicht. Die Rüge ist aber immer dann erforderlich, wenn der Mieter bereits gezahlte Mieten kondizieren will. Die Rechtsl...mehr

(BGH, Urt. v. 8.4.2020 – VIII ZR 130/19) • 557 Abs. 2 ZPO schließt eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht i.R.d. Rechtsmittels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (im Anschluss an BGH, Beschl. v. 8.11.2004 – II ZB 24/03, NJW-RR 2005, 294 unter II 2 a; ...mehr

Haben sich die Parteien auf eine Betriebskostenpauschale geeinigt, so wird diese ein Bestandteil der Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB. Anders als für Betriebskostenvorauszahlungen (vgl. § 556 Abs. 2 S. 2 BGB) fehlt im Gesetz eine vergleichbare Regelung über die Preiskontrolle, da § 560 Abs. 3 BGB nur die Herabsetzung einer Betriebskostenpauschale aufgrund einer nachträglichen Ver...mehr

Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1.1.1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt und ungeachtet zahlreicher Änderungen ein essenzieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt insb. für Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB). Die Überlassung einer Wohnung beruht auf einem Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, in de...mehr

Bezieht ein Wohnraummieter Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach Maßgabe des SGB II, geht ein auf Rückerstattung der überzahlten Miete gerichteter Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter unter den Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 S. 1 SGB II auf den Sozialleistungsträger über (BGH, Urt. v. 5.6.2024 – VIII ZR 150/23, MDR 2024, 1040 = GE 2024, 793 = MietPrax-AK/E...mehr

Im Juli hat das Deutsche Institut für Menschenrechte e.V. dem Bundestag seinen aktuellen Jahresbericht 2023 vorgelegt. Danach bemängelt das Institut für das Berichtsjahr u.a. eine Stagnation bei der Umsetzung der UN-Behindertenrechtskonvention in Deutschland. So kritisierte etwa die Monitoring-Stelle UN-Behindertenrechtskonvention des Instituts, dass in Deutschland im Schuls...mehr

So gilt die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete nicht bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Der Begriff wird im BGB nicht definiert. Er wird regelmäßig in Anlehnung an § 16 WoFG ausgelegt. Auch nach Ansicht des BGH (BGH GE 2021, 237 = WuM 2021, 170 = NZM 2021, 220 = DWW 2021, 92 = NJW-RR 2021, 524 = ZMR 2021, 375 = MietPrax-AK § 556f BGB Nr. 2 ...mehr

Im Berichtszeitraum wurde das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 (BGBl I, S. 2649; dazu Börstinghaus ZAP F. 4, S. 1777; Artz/Börstinghaus NZM 2019, 12; Selk NJW 2019, 329;) verabschiedet. Es ist am 1.1.2019 in Kraft getreten und hat politisch eine sog. Nachschärfung der Regelungen über die Mietpreisbremse gebracht sowie die Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung ...mehr

Ob der Gesetzgeber erstmals in der Bunderepublik überhaupt die Neuvertragsmiete beschränken durfte, ist die grundsätzliche Frage des neuen Rechts. Überwiegend haben die Gerichte hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit der neuen BGB-Vorschriften keine Bedenken (LG Berlin NZM 2017, 332; AG Frankfurt/M. WuM 2017, 593 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 23/2017 Anm. 1; AG Hamburg-S...mehr