Fachbeiträge & Kommentare zu Mietpreisbremse

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat kürzlich in einem auch in der allgemeinen Presse stark beachteten Urteil entschieden, dass ein Berliner Legal-Tech-Anbieter Dienstleistungen für Mieter erbringen darf, ohne gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) zu verstoßen ("wenigermiete", Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, s. dazu auch Huff, Kolumne in ZAP 24/2019, S. 1275 ff. [in di...mehr

Vielmehr besteht nach einem neuen Urteil des AG Brandenburg im Falle einer Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete, d. h. derjenigen Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann. Die konkrete Höhe dieser "Marktmiete" kann im Zweifel durch das Gericht geschätzt werden. In Gebieten...mehr

Überblick Die Reform des Mietspiegelrechts ist beschlossene Sache. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern werden Mietspiegel Pflicht. Die Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessern und mehr Gemeinden ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Nun hat der Bundestag mit den Stimmen von Union und SPD die Reform beschlossen. Auch de...mehr

Die Regelungen zur Beschränkung der Wiedervermietungsmiete hatten nach allgemeiner Meinung bis 2018 ihre Ziele kaum erfüllt. Nach Ansicht der Bundesregierung lag dies wesentlich auch daran, dass Mieter aufgrund der vier Ausnahmetatbestände in den §§ 556e, 556f BGB, insbesondere einer höheren Vormiete, oft nicht ohne Weiteres hätten beurteilen können, ob die vom Vermieter ver...mehr

1. Die "Mietpreisbremse" ist inzwischen beim BGH angekommen. Zentrale Frage war dort im Berichtszeitraum das Problem der Einschaltung eines Legal Tech-Unternehmens bei der Geltendmachung von Auskunfts- und Rückzahlungsansprüchen. Der VIII. Senat hat in unzähligen Entscheidungen die Abtretung an ein solches Unternehmen für zulässig erachtet (BGH GE 2020, 725 = ZAP EN-Nr. 270/...mehr

(BGH, Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18) • 1. Der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gem. § 2 Abs. 2 S. 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, ist unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber mit dem Rechtsdienstleistungsgesetz ...mehr

Das vergangene Halbjahr war vor allem von einer extrem politischen Diskussion über das Mietrecht und Beschränkungen der Miethöhe geprägt. In Berlin sorgt eine Volksinitiative zur Enteignung von Wohnungsunternehmen für große mediale Aufmerksamkeit, obwohl hierdurch keine einzige neue Wohnung geschaffen wird und die Wohnungsknappheit wahrscheinlich sogar wegen der dann fehlend...mehr

Der im vergangenen Jahr in Kraft getretene Berliner Mietendeckel verstößt gegen das Grundgesetz. Das entschied das Bundesverfassungsgericht mit einem Mitte April bekanntgewordenem Beschluss aus dem März dieses Jahres und erklärte das Landesgesetz auf Antrag mehrerer Bundestagsabgeordneter für nichtig. Die konkurrierende Gesetzgebung im Mietrecht erlaube, so die Verfassungsri...mehr

Legt der Mieter Rechtsmittel gegen eine Entscheidung ein, um eine Verurteilung des Vermieters zur Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung zu erreichen, bemisst sich der Wert des geltend gemachten Beschwerdegegenstands gem. §§ 2, 3 ZPO sowohl bei Wohn- wie auch Gewerberaummietverträgen nach dem Interesse des Mieters an einem sich möglicherweise aus der Abrechnun...mehr

Mit der sog. Mietpreisbremse ist auch das Bestellerprinzip für die Wohnungsmaklertätigkeit eingeführt worden (vgl. dazu näher D. Fischer ZAP F. 4, S. 1685 ff.). Nach allgemeiner Meinung hat das Prinzip tatsächlich zu der beabsichtigten Entlastung der Mieter geführt. Nun prüft die Bundesregierung, ob sie das Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe ausdehnen sollte. Das s...mehr

Der Berichtszeitraum war vor allem durch die vorzeitige Auflösung des Deutschen Bundestages und die vorgezogenen Neuwahlen bestimmt. Damit waren die Verabredungen der ehemaligen Ampelkoalitionäre zum Mietrecht hinfällig. Besonders problematisch war dies für die Fortgeltung der „Mietpreisbremse”, die nach der damaligen Gesetzeslage zum 31.12.2025 ausgelaufen wäre. Die CDU/SPD...mehr

Ende Juli hat die Bundesregierung den Entwurf eines Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung in den Gesetzgebungsgang eingebracht; mit ihm soll die Schaffung von neuem Wohnraum in Deutschland deutlich beschleunigt werden (s. BT-Drucks 21/1084). Das Vorhaben setzt die Vereinbarung aus dem Koalitionsvertrag um, bereits in den ersten 100 Tagen der ...mehr

Das wird in Berlin immer wieder medienwirksam in Zweifel gezogen, auch wenn sowohl das BVerfG (Nichtannahmebeschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NZM 2019, 676) wie auch der BGH (Urt. v. 12.7.2023 – VIII ZR 60/22, NZM 2023, 677; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 122/21, NZM 2022, 325; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 123/21, NZM 2022, 202; BGH, Urt. v. 27.5.2020 – VIII ZR 45/19, ...mehr

Vom 16.3. bis zum 17.3.2018 wird der nächste Mietgerichtstag in Dortmund, Kongresszentrum Westfalenhalle, stattfinden. Er hat in diesem Jahr das "Mietrecht im Spannungsfeld der Interessen" zum Hauptthema. Die Vorträge der Veranstaltung befassen sich u.a. mit verhaltensauffälligen und suzidgefährdeten Mietern, der Mietpreisbremse, der möblierten Wohnung und der E-Mobilität. In ...mehr

Die Zahl der beim BVerfG eingegangenen Verfahren bleibt auf hohem Niveau. Mit 5.959 Neueingängen verzeichnete das Karlsruher Gericht auch im Jahr 2018 hohe Eingangszahlen. Diese seien seit 2015 nahezu gleich geblieben, wie Gerichtspräsident Andreas Voßkuhle bei dem Jahrespressegespräch des Gerichts erläuterte. Die eingetretene Beruhigung bei den Eingangszahlen führe auch daz...mehr

Nachdem zunächst eine Abteilung des AG München (ZMR 2017, 655 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 14/2017 Anm. 4; Kühling/Drechsler ZfIR 2017, 619) wegen einer fehlenden ausreichenden Begründung die bayerische MietpreisbremsenVO für unwirksam erklärt hat, hat dies das LG München I nunmehr bestätigt (NJW 2018, 407 = NZM 2018, 83 = WuM 2018, 32 = ZMR 2018, 48). Zwar lag zum Zei...mehr

Der vergangene Berichtszeitraum begann mit einer wichtigen Personalie. Zum 1.7.2014 wurde Frau Dr. Milger neue Vorsitzende des u.a. für Wohnraummietsachen zuständigen VIII. Senats des BGH. Wie unten zu zeigen wird, hat sie durchaus schon Rechtsprechungsänderungen angestoßen. Spannend wird es in den nächsten Monaten bei der Frage, wie der Senat mit den bisher üblichen Schönhe...mehr

Je nach Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gibt es unterschiedliche Anforderungen an die vom Mieter zu erhebende Rüge gem. § 556g BGB und deren Rechtsfolge. Gemeinsam ist aber die Tatsache, dass eine Rüge nur erforderlich ist, für die Geltendmachung eines Rückzahlungsanspruchs. Der Teil der Miete, der die Grenzen der zulässigen Wiedervermietungsmiete überscheitet, ist auc...mehr

§ 558d Abs. 3 BGB gilt nur im Mieterhöhungsprozess nach §§ 558 ff. BGB und ferner bei der für die sog. Mietpreisbremse relevante maximale Wiedervermietungsmiete nach § 556d Abs. 1 BGB, da auch dort die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist. Keine Geltung hat § 558d Abs. 3 BGB bei zivilrechtlichen Rückforderungsprozessen wegen vermeintlich zu viel gezahlter Miete wegen...mehr

Schließlich hat das BVerfG (NZM 2019, 676 = NJW 2019, 3054) in seiner grundlegenden Entscheidung auf einen Punkt hingewiesen, der bisher wohl in keiner zivilrechtlichen Entscheidung eine Rolle gespielt hat: Liegen nämlich die materiellen Voraussetzungen für den Verordnungserlass, nämlich das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts von Anfang an nicht vor, ist die auf der...mehr

Da der Mieter allein aus den Angaben zur Erfüllung der Informationsobliegenheit gem. § 556g Abs. 1a BGB die materielle Zulässigkeit der Mietpreishöhe nicht ermitteln kann, hat der Gesetzgeber ihm einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der maßgeblichen Tatsachen eingeräumt. Strittig war, ob dieser Anspruch überhaupt verjähren kann und wenn ja, in welcher Frist ab welchem Zeitpu...mehr

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in den Gemeinden, die von der jeweiligen Landesregierung in eine entsprechende Verordnung aufgenommen wurden (eine Liste aller Gemeinden befindet sich bei Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556d Rn 44a). Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB setzt zwingend voraus, dass diese Landes...mehr

Bei einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gelten keine Schutzvorschriften zugunsten des Mieters, z. B. über den Kündigungsschutz, die Sozialklausel, Schutz vor Mieterhöhungen (Mietpreisbremse) etc. Ein "vorübergehender Gebrauch" liegt nicht schon bei einer vertraglichen Befristung der Gebrauchsüberlassung vor. Vielmehr muss nach dem Gebrauchszweck das Ende des Mietve...mehr

Der Bundesgesetzgeber wollte bei der Mietpreisbremse den privaten Vermieter vor überraschenden Rückzahlungsansprüchen für längere Zeiten in der Vergangenheit schützen, da die genaue Höhe der zulässigen Miete nur schwer zu ermitteln ist. Deshalb hat er das Rügeerfordernis eingeführt. Der Mieter kann nur dann bereits gezahlte, aber vermeintlich zu hohe Mieten zurückverlangen, ...mehr

Notwendige Unterlagen zum Mietniveau, das durch die Mieterhöhung gebildet worden ist, sind zunächst für die Dauer des laufenden Mietverhältnisses vorzuhalten, damit die geltende Miete gerade im Streitfall in ihrer Entwicklung und Zusammensetzung erläutert und nachgewiesen werden kann. So lange werden sie zumindest benötigt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sind diese Da...mehr

In seiner letzten Sitzung vor der Bundestagswahl hat der Bundesrat Mitte Februar noch 17 Gesetzesvorhaben aus dem Bundestag gebilligt. Sie können damit in Kraft treten, obwohl die Legislaturperiode inzwischen abgelaufen ist. Ein wesentlicher Teil der Agenda bestand aus Gesetzen, die der Bundestag erst in den letzten Wochen verabschiedet hatte. So stimmte der Bundesrat u.a. de...mehr

Die Zahl der Mietrechtsprozesse ist auf den tiefsten Stand seit der Wiedervereinigung gesunken. Gegenüber dem Vergleichsvorjahr 2015 ging die Zahl der Mietrechtsprozesse um 5,5 % zurück, im Vergleich zu 2014 sogar um über 9 %. Die Zahl der Mietrechtsprozesse ist damit in den letzten 20 Jahren um fast ein Drittel gesunken. Dies meldete kürzlich der Deutsche Mieterbund (DMB), ...mehr

Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1.1.1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt und ungeachtet zahlreicher Änderungen ein essenzieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt insb. für Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB). Die Überlassung einer Wohnung beruht auf einem Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, in de...mehr

Haben sich die Parteien auf eine Betriebskostenpauschale geeinigt, so wird diese ein Bestandteil der Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB. Anders als für Betriebskostenvorauszahlungen (vgl. § 556 Abs. 2 S. 2 BGB) fehlt im Gesetz eine vergleichbare Regelung über die Preiskontrolle, da § 560 Abs. 3 BGB nur die Herabsetzung einer Betriebskostenpauschale aufgrund einer nachträglichen Ver...mehr

Die Bundesregierung hat im Rahmen einer Anfrage im Bundestag kürzlich Auskunft zu den vom Bundesministerium für Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und seinen nachgeordneten Behörden in Auftrag gegebenen externen Studien gegeben. Sie listet darin rund 70 Studien aus den vergangenen fünf Jahren auf, die das Ministerium bei verschiedenen Stellen in Arbeit gegeben hat, um s...mehr

Im Berichtszeitraum wurde das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 (BGBl I, S. 2649; dazu Börstinghaus ZAP F. 4, S. 1777; Artz/Börstinghaus NZM 2019, 12; Selk NJW 2019, 329;) verabschiedet. Es ist am 1.1.2019 in Kraft getreten und hat politisch eine sog. Nachschärfung der Regelungen über die Mietpreisbremse gebracht sowie die Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung ...mehr

Ein Problem der Mietpreisbremse ist und bleibt, dass nicht der Staat ihre Einhaltung kontrolliert und durchsetzt, sondern es Aufgabe des Mieters bleibt, dies zu tun. Daran hat sich nichts geändert. Da die Grenze auch häufig schwierig zu ermitteln ist, weil die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht immer centgenau feststeht, hat der Gesetzgeber ursprünglich zum Schutz d...mehr

Das Interesse des Vermieters, seine Zustimmung zu einem Mieterwechsel nicht erteilen zu müssen, ist nicht mit demjenigen am Fortbestand des Mietverhältnisses oder an der (erneuten) Begründung eines solchen gleichzusetzen. In diesem Fall geht es nicht um das Bestehen des Mietverhältnisses als solchem oder den Abschluss eines (neuen) Mietvertrags, sondern die Zustimmung zu ein...mehr

§ 558 BGB stellt die zentrale Vorschrift des sog. Vergleichsmietensystems dar und ist neben der privatautonom zu vereinbarenden Mieterhöhung nach § 557 BGB und der Mieterhöhung durch einseitige Gestaltungserklärung des Vermieters nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nach § 559 BGB bzw. § 560 BGB eine der drei zentralen Auspräg...mehr

Der vom Berliner Senat geplante sog. Mietendeckel sorgt derzeit bundesweit für Furore. Danach sollen die Mieten in der Stadt für einen Zeitraum von fünf Jahren nicht erhöht werden dürfen. Wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, soll die Wiedervermietungsmiete auf die Höhe, die der Vormieterhaushalt bezahlt hat, begrenzt werden. Modernisierungsumlagen, die die Bruttowarmmie...mehr

(BGH, Urt. v. 18.5.2022 – VIII ZR 382/21) • Die Geltendmachung von Ansprüchen aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung des beklagten Vermieters wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe durch einen Inkassodienstleister ist wirksam. Der Inkassodienstleister überschreitet in diesem Fall nicht seine Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. ...mehr

In seiner vorletzten Sitzung vor dem Jahreswechsel hat der Bundesrat am 29.11.2019 noch zahlreiche Gesetzesvorhaben gebilligt, einige aber auch an den Vermittlungsausschuss überwiesen. Insgesamt 30 Gesetze aus dem Bundestag erhielten die Zustimmung der Länder, angehalten wurde allerdings der gesamte steuerrechtliche Teil des sog. Klimapakets. Ohne Beanstandung passierten hing...mehr

Das Ziel der Reform des Wohnraumvermittlungsrechts – die Entlastung der Mieter von der’Maklercourtage – ist nach Angaben der Bundesregierung ganz überwiegend erreicht worden. Das geht aus einer Unterrichtung des Bundestags zur Evaluation des geänderten Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz hervor (vgl.’BT-Drucks 19/31795). Aus d...mehr

Dagegen ist das LG Berlin der Auffassung, dass die Absicht des Vermieters, die vermietete Wohnung als Schlafstatt für eine zukünftige Au-Pair-Kraft zu nutzen, nicht ohne Weiteres einen Kündigungsgrund darstellt. Auch wenn man dies unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bejahen sollte, ist das Mietverhältnis nach Auffassung des LG Berlin jedenfalls fortzusetzen, ...mehr

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist bekanntlich äußerst zersplittert. Deshalb ist der Gesetzgeber seit einiger Zeit dazu übergegangen, die Bundesländer wegen ihrer größeren Sachnähe zu ermächtigen, für ihr Land zusätzliche Mieterschutzvorschriften in Kraft zu setzen. Begonnen hatte dies mit Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mieta...mehr

Ob der Gesetzgeber erstmals in der Bunderepublik überhaupt die Neuvertragsmiete beschränken durfte, ist die grundsätzliche Frage des neuen Rechts. Überwiegend haben die Gerichte hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit der neuen BGB-Vorschriften keine Bedenken (LG Berlin NZM 2017, 332; AG Frankfurt/M. WuM 2017, 593 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 23/2017 Anm. 1; AG Hamburg-S...mehr

Ein Überblick der neuen Bundesregierung über ihre rechtspolitischen Pläne findet sich bereits im Koalitionsvertrag (s. dazu auch ZAP 2025, 419). Welche dieser Projekte zuerst angegangen werden sollen und in welcher Reihenfolge, geht daraus jedoch nicht hervor. Im Rahmen einer Abgeordnetenanfrage im Bundestag hat die Bundesregierung jetzt aber einen gerafften Ausblick auf die...mehr

Die neue Bundesjustizministerin Dr. Katarina Barley will den Verbraucherschutz zu einem Schwerpunkt ihrer Amtstätigkeit machen. Dies kündigte sie in ihrer Antrittsrede an. Katarina Barley hat am 14. März das Amt als neue Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz angetreten. Sie folgt auf Heiko Maas, der das Ressort seit Dezember 2013 führte und nun zum Außenminis...mehr

Der Berichtszeitraum wurde auch bestimmt von den enormen Energiekostensteigerungen aufgrund Putins Angriffskriegs gegen die Ukraine. Die Bundesregierung hat mit zwei Verordnungen zur Sicherung der Energieversorgung über kurz- und mittelfristig wirksame Maßnahmen reagiert. Außerdem hat der Bundestag mit dem Gesetz über „Soforthilfe für Letztverbraucher von leitungsgebundenem ...mehr

Anstelle der vereinbarten Miete kann der Vermieter nach § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Nach neuerer Rechtsprechung des BGH ist diese als ortsübliche Marktmiete (= Wiedervermietungsmiete) zu bestimmen (BGH, Urt. v. 18.1.2017 – VIII ZR 17/16, BeckRS 2017, 100894). Der BGH hat in dieser Entscheidung einen langwährenden Streit zu § 546a BGB en...mehr

Eine Miete, die gegen die Vorschriften der sog. Mietpreisbremse verstößt, ist teilnichtig. Das hat Bedeutung für Zahlungs- oder Räumungsklage, denen vermeintliche Ansprüche zugrunde liegen, die der Mieter bisher nicht erfüllt hat. Rügen muss der Mieter dies nicht. Die Rüge ist aber immer dann erforderlich, wenn der Mieter bereits gezahlte Mieten kondizieren will. Die Rechtsl...mehr

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, hat eine Analyse zur Entwicklung der Mietpreise vorgelegt. Danach soll das Wohnen künftig kaum noch teurer werden. Zu diesem Schluss kommt das diesjährige Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, das der Verband Anfang Februar dem Parlamentarischen Staatsekretär Florian Pronold vom Bu...mehr

(BGH, Urt. v. 8.4.2020 – VIII ZR 130/19) • 557 Abs. 2 ZPO schließt eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht i.R.d. Rechtsmittels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (im Anschluss an BGH, Beschl. v. 8.11.2004 – II ZB 24/03, NJW-RR 2005, 294 unter II 2 a; ...mehr

Im Juli hat das Deutsche Institut für Menschenrechte e.V. dem Bundestag seinen aktuellen Jahresbericht 2023 vorgelegt. Danach bemängelt das Institut für das Berichtsjahr u.a. eine Stagnation bei der Umsetzung der UN-Behindertenrechtskonvention in Deutschland. So kritisierte etwa die Monitoring-Stelle UN-Behindertenrechtskonvention des Instituts, dass in Deutschland im Schuls...mehr

Bezieht ein Wohnraummieter Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach Maßgabe des SGB II, geht ein auf Rückerstattung der überzahlten Miete gerichteter Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter unter den Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 S. 1 SGB II auf den Sozialleistungsträger über (BGH, Urt. v. 5.6.2024 – VIII ZR 150/23, MDR 2024, 1040 = GE 2024, 793 = MietPrax-AK/E...mehr