Fachbeiträge & Kommentare zu Mietpreisbremse

Hat der Vermieter die Wohnung umfassend modernisiert, ist er bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung von der Mietpreisbremse befreit. Wie schon bei der Neubauwohnung nach Satz 1 ist auch hier der Vermieter für alle Umstände darlegungs- und beweispflichtig. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, welche Modernisierungsmaßnahmen der Vermieter durchgeführt hat, ggf....mehr

Im Juni ist wieder eine Reihe von Neuregelungen in Kraft getreten. Die für die Anwaltschaft bedeutsamste ist wohl die sog. Mietpreisbremse, Änderungen gab es zudem beim Verbraucherschutz, bei den sog. Ghetto-Renten und bei der Bundeswehr. Im Einzelnen: Mietpreisbremse Zum 1. Juni ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft getreten, demzufolge Wohnungsmieten bei einer Wiede...mehr

Das Rückgabeverlangen des Mieters wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass ein Dritter die vereinbarte überhöhte Miete gezahlt hat. Dies betrifft insbesondere Zahlungen etwa der Sozialhilfebehörden, die mit Erfüllungswirkung für den Mieter geleistet werden. Auch in diesen Fällen kann der Mieter sein Rückzahlungsbegehren gegenüber dem Vermieter geltend machen. Will die Sozialh...mehr

Bundesjustiz- und Verbraucherschutzminister Heiko Maas hat Mitte Mai auf der Bundesarbeitstagung des Deutschen Mieterbundes in Fulda eine zweite Mietrechtsnovelle angekündigt, die Mietern insbesondere bei Mieterhöhungen substanzielle Verbesserungen bringen soll. Zudem will er die Mietpreisbremse aus der ersten Mietrechtsnovelle auf ihre Wirksamkeit in der Praxis hin prüfen u...mehr

Nachdem mit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf die Kappungsgrenze in inzwischen rund 270 Gemeinden bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 3 BGB von 20 auf 15 % gesenkt wurde, ist die Diskussion um eine Begrenzung der Wieder- und Neuvermietungsmieten neu entfacht. Da die Senkung der Kappungsgrenze nur den Bestandsmietern entgegenkommt, denn...mehr

Hinsichtlich der Tatsachen, die eine Ausnahme von der Mietpreisbremse für nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietete Wohnungen zulassen, obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Praxishinweis: Im Rahmen des Auskunftsrechts des Mieters wäre der Vermieter daher gut beraten, alle erforderlichen Umstände offen zu legen. So wäre in diesem Zusammenhang von Bede...mehr

Zweifelhaft kann sein, wem der Rückerstattungsanspruch zusteht, wenn auf der Vermieterseite ein Personenwechsel durch Veräußerung stattfindet. Hier gilt das Fälligkeitsprinzip, das besagt, dass Ansprüche, die vor dem Eigentumsübergang fällig geworden sind, dem veräußernden Vermieter zustehen bzw. von ihm zu erfüllen sind und Ansprüche, die danach fällig geworden sind, hingeg...mehr

Die Mietpreisbegrenzung gilt nur, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Damit ist gemeint, dass ein Mietvertrag mit einem Mieter neu vereinbart wird. In dieser Situation zeigt sich die Marktmacht des Vermieters, die gerade in angespannten Wohnungsmärkten gedrosselt werden soll. Wie schon hervorgehoben, darf die Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Miete nicht um mehr al...mehr

Eine Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB ist nicht isoliert überprüfbar. Insbesondere ist kein isoliertes abstraktes Normenkontrollverfahren gem. § 47 VwGO möglich: Dieses Verfahren setzt voraus, dass die Verwaltungsgerichte mit der Anwendung der Verordnung befasst sein könnten (BVerwGE 99, 88). Da dies nicht denkbar ist, ist die abstrakte Normenkontrolle unzulässig (Leh...mehr

Der Berichtszeitraum war mietrechtlich gekennzeichnet durch die Diskussion in den einzelnen Bundesländern, welche Gemeinden jeweils in eine "Mietpreisbremse-Verordnung" aufgenommen werden sollten. Inzwischen sind das 289 Gemeinden, nachdem Bayern zum 1. Januar "nachgebessert" hat (s. dazu Börstinghaus, Liste der Gemeinden, in denen die Wiedervermietungsmiete begrenzt ist, ZA...mehr

Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gilt nur dort, wo die Länder von ihrer Ermächtigung Gebrauch gemacht haben, entsprechende Gebiete festzulegen. Dabei muss es sich um Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten handeln, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besond...mehr

Eine tiefgreifende Veränderung hat das Wohnungsvermittlungsrecht durch die zum 1.6.2015 in Kraft getretene Einführung des Bestellerprinzips erfahren (Einzelheiten hierzu D. Fischer NJW 2015, 1560; Duchstein NZM 2015, 417; Grams ZfIR 2015, 512). Dieses sieht vor, dass derjenige den Wohnungsmakler bezahlen soll, der ihn beauftragt hat. Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchen...mehr

§ 556e BGB sowie § 556f BGB sehen Ausnahmen zur Mietpreisbremse (§ 556d BGB) vor. Obwohl nur § 556f BGB die Überschrift "Ausnahme" aufweist, werden andere, weitere Ausnahmen schon in § 556e BGB formuliert, aber in der Überschrift der Norm nicht als Ausnahme bezeichnet. § 556e Abs. 1 S. 1 BGB sieht vor, dass dann, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vor...mehr

Der vergangene Berichtszeitraum war geprägt durch die beiden großen mietrechtlichen Veranstaltungen, dem Deutschen Mietgerichtstag in Dortmund und den Fachgesprächen des Evangelischen Siedlungswerkes in Berchtesgaden. Auf beiden Veranstaltungen wurden vor allem die für die Praxis bedeutsamen Änderungen der Rechtsprechung des VIII. Senats – leider in diesem Jahr ohne Teilnahm...mehr

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Anders sieht dies allerdings aus, wenn es sich um einen sog. unbehebbaren Mangel handelt. Ein solcher liegt vor, wenn die Beseitigung des Mangels aus technischen oder sonstigen Gründen ohne Veränderung der Mietsache unmöglich ist. Vermietet der Vermieter beispielsweise eine Wohnung unter Vorspiegelung einer Wohnungsgröße, die um 20 % höher liegt als die tatsächliche Wohnfläc...mehr

Gemäß Abs. 2 S. 1 des § 556g BGB kann der Mieter die nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschrift des § 556d BGB oder des § 555e BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Formulierung zeigt, dass im Rückforderungsprozess der Mieter beweisen muss, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig...mehr

Dass die Qualität unserer Gesetze schon seit längerem vorsichtig formuliert "ausbaufähig" ist, bedarf keiner langatmigen Ausführungen. Kaum ein Rechtsanwender erwartet heute noch, dass ein neu erlassenes Gesetz zumindest in seinen Grundzügen Jahrzehnte oder gar ein Jahrhundert überdauert, wie es etwa noch bei den gegen Ende des 19. Jahrhunderts erarbeiteten großen Vorhaben z...mehr

Rz. 47 [Autor/Stand] Für Fortschreibungen und Nachfeststellungen ab 1.1.1974 ist darauf hinzuweisen, dass die Mietpreisbindung nach dem 1.1.1964 weitgehend entfallen ist. Neuregelungen, die durch gesetzliche Änderungen nach dem 1.1.1964 ausgelöst wurden, müssen deshalb außer Betracht bleiben. Der BFH führt hierzu in seinem Urteil v. 26.7.1989[2] aus, dass nach dem Hauptfests...mehr

Mit Wirkung vom 1.4.2020 ist das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19.3.2020 (BGBl I, S. 540) in Kraft getreten. Es ermöglicht den Landesregierungen, die sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) durch Rechtsverordnung für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten um weitere fünf Jahre bis Ende 2025 zu verlänge...mehr

Das System der Mietpreisbremse besteht in allen drei zeitlich unterschiedlichen Regelungsregimen aus einem Grundtatbestand (110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses) und vier Ausnahmen. Die Regelungen gelten aber nur in Gemeinden, die in eine wirksame Mietpreisbegrenzungsverordnung aufgenommen wurden. 1. Wirksamkeit der Mietpreisbegrenz...mehr

1 Leitsatz Eine umfassende Modernisierung, die die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ausschließt, erfordert einen Bauaufwand von einem Drittel der Neubaukosten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen bleiben unberücksichtigt. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen. 2 Das Problem Die Mieter einer Wohnung in Berlin verlangen von der Vermieter...mehr

Der Bundesrat dringt auf eine Nachschärfung der sog. Mietpreisbremse. Nach dem Willen der Länderkammer soll sie künftig auch bei der Vermietung möblierter Wohnungen gelten; auch sollen die Regelungen zur Kurzzeitvermietung präziser gefasst werden. Dies sieht ein Gesetzentwurf vor, den der Bundesrat kürzlich beschlossen hat (vgl. BT-Drucks 20/7850). Konkret sieht der Entwurf f...mehr

Die Mietpreisbremse ist besser als ihr Ruf, kann das Wohnungsmarktproblem aber nicht allein lösen. Das ist das Fazit einer Untersuchung durch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), deren Ergebnisse kürzlich vorgelegt wurden. Die Studie liefert neue Erkenntnisse zur Frage, wo die Mietpreisbremse wirkt und wo die Politik die Anreize für Wohnungsbau weiter erhöhe...mehr

1 Leitsatz Mieter können von einem Bundesland keinen Schadensersatz verlangen, wenn eine vom Land erlassene Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse wegen Formfehlern unwirksam ist. 2 Das Problem Ein Rechtsdienstleister macht für die Mieter einer Wohnung Ansprüche gegen das Land Hessen geltend. Die Wohnung liegt in Frankfurt/Main im Geltungsbereich der Mietpreisbremse, die ...mehr

1 Leitsatz Die gelegentliche Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung ist kein "vorübergehender Gebrauch der Mietsache" i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 2 Normenkette §§ 549 Abs. 2 Nr. 1, 573 BGB 3 Das Problem Wohnungsmieter genießen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen und Kündigungen. Eine Wohnung kann grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, d. h. eines ge...mehr

1. Wirksamkeit der Berliner-Verordnung Die Regelungen über die Mietpreisbremse gelten bekanntlich nicht bundesweit, sondern müssen von den Bundesländern umgesetzt werden. Dies ist einigen Bundesländern bekanntlich erst im zweiten oder sogar dritten Versuch wirksam gelungen. Ausnahmsweise gehörte Berlin aber nicht dazu. Erwartungsgemäß mochte man sich in Berlin mit einem solch...mehr

(BVerfG, Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18) • Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sog. Mietpreisbremse) sind nicht verfassungswidrig. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichhei...mehr

Überblick In Brandenburg hat die Landesregierung eine neue Verordnung zur Mietpreisbremse beschlossen. Mietpreisbremse gilt rückwirkend Die Brandenburger Verordnung zur Mietpreisbremse bei neu abgeschlossenen Mietverträgen ist Ende des Jahres 2020 ausgelaufen. Nun hat das Landeskabinett eine neue Verordnung beschlossen, die rückwirkend ab 1.1.2021 für 5 Jahre gelten soll. Die...mehr

Der Deutsche Bundestag hat Mitte Februar in zweiter und dritter Lesung den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) eingebrachten Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn beschlossen. Grund für die Neuregelung ist, dass die Bundesregierung – gestützt u.a. durch eine Studie – der...mehr

Die von der Regierungskoalition geplante Verlängerung der sog. Mietpreisbremse stößt bei Fachleuten nach wie vor auf ein geteiltes Echo. Mit dem Gesetz soll die bis Ende dieses Jahres befristete Regelung der Mietpreisbremse um vier Jahre verlängert werden. Die Regelung ermöglicht es den Ländern, Gebiete mit „angespannten Wohnungsmärkten” auszuweisen; in diesen Gebieten darf ...mehr

Wenn der Gesetzgeber nicht kurzfristig noch tätig wird, wird die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete („Mietpreisbremse”) spätestens Ende des Jahres auslaufen. In einigen Bundesländern wird dies ggf. sogar noch früher der Fall sein, da die entsprechenden Landesverordnungen schon im Laufe des Jahres enden. Es darf bezweifelt werden, ob die betreffenden Länder ihre jeweilige ...mehr

Bereits am 1.10.2014 hat die Bundesregierung den Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) beschlossen (BT-Drucks. 18/3121). Durch die Einführung der sog. Mietpreisbremse sollen Mieten bei einer Wiedervermietung in Zukunft ...mehr

Die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete gilt nur für Wohnraummietverträge. Deshalb kommen (Berliner)Vermieter immer mal wieder auf kreative Vermietungsmodelle, um die Beschränkungen zu umgehen. Bei der Vermietung von Wohnung und Garage ist das noch verhältnismäßig leicht und nachvollziehbar darstellbar. Bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum kommt es schon sehr auf d...mehr

Die Mietpreisbremse hat v.a. in Berlin eine Bedeutung. Erwartungsgemäß sind dort bei den Gerichten die Voraussetzungen wieder strittig. Das beginnt bei der Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB. Nachdem die 67. Kammer des LG Berlin mit ihren Vorlagebeschlüssen gem. Art. 100 GG (LG Berlin WuM 2018, 74; WuM 2018, 209; WuM 2018, 414) gegen die Mietpreisbremse generell vor...mehr

Der Petitionsausschuss des Bundestags hat sich befürwortend zu der Frage ausgesprochen, ob bestimmte Gemeinden in weitergehendem Umfang als bisher zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet werden sollten. Der Ausschuss empfahl dem Bundestag Mitte Mai, eine Petition, in der eine ausdrückliche Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln für Gemeinden mit Mietpreisbremse gefor...mehr

I. Einführung Die heutigen Regelungen über Bestandsmietenerhöhungen in §§ 557– 561 BGB sind das vorläufige Endergebnis einer langen Reihe von gesetzlichen Regelungen zum Mietpreisrecht (Börstinghaus WuM 2018, 610; Herrlein NZM 2016, 1; NJW 2017, 711). Die Geschichte des Miethöherechts in den letzten gut einhundert Jahren ähnelt in weiten Phasen der Quadratur des Kreises. Teil...mehr

1. Die Verfassungsmäßigkeit des Rechtsinstituts Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete stellt unstreitig einen Eingriff in das geschützte Eigentum des Vermieters gem. Art. 14 GG und Art. 1 des Zusatzprotokolls (ZP) der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) v. 4. 11. 1950 (BGBl 2002 II, 1054; Börstinghaus/Thiede NZM 2016, 489) dar. Umstritten war von Anfang an, ob es...mehr

Die Mietpreisbremse wird jetzt doch noch ein Fall für das Bundesverfassungsgericht (BVerfG). Eine Zivilkammer des LG Berlin hält die Mietpreisbremse für verfassungswidrig und hat beschlossen, die Vorschrift von den Karlsruher Richtern überprüfen zu lassen. Das teilte das Gericht Mitte Dezember mit. Die Kammer hatte zwar bereits in einem früheren Verfahren Zweifel geäußert. Se...mehr

Die sog. Mietpreisbremse hat zu einem nicht unerheblichen Regelungschaos geführt (ausführlich Börstinghaus/Brock NZM 2021, 161). Es gibt inzwischen drei verschiedene Regelungsregime, die sich sowohl in den Voraussetzungen als auch in den Rechtsfolgen unterscheiden, deren Anwendungsbereich immer vom Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses abhängt. Identisch ist jeweils der Umst...mehr

(LG Frankfurt/M., Urt. v. 25.3.2019 – 4 O 307/18) • Mieterinnen und Mietern steht kein Schadensersatz gegen das Land Hessen zu, weil die Hessische Mietpreisbegrenzungsverordnung (sog. Mietpreisbremse) möglicherweise unwirksam ist. Hinweis: Nach der hier vom LG vertretenen Ansicht können von den bei der Verabschiedung des Bebauungsplans zu beachtenden Amtspflichten nur solche...mehr

(BGH, Urt. v. 18.5.2022 – VIII ZR 423/21) • Ein nach § 10 RDG registrierter Inkassodienstleister, der Ansprüche des Mieters aus der sog. Mietpreisbremse i.S.d. §§ 556d, 556g BGB im Wege der Abtretung verfolgt, ist aktivlegitimiert. Die einem registrierten Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 S. 1 RDG a.F. ist die Forderungseinziehung gestattet. Es...mehr

(BGH, Urt. v. 18.12.2024 – VIII ZR 16/23) • Die Vorschriften zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§§ 556d ff. BGB; sog. Mietpreisbremse) verstoßen auch in der seit dem 1.4.2020 geltenden Fassung des „Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn v. 19.3.2020” (BGBl I, S. 5...mehr

Am 5. März hat der Bundestag die sog. Mietpreisbremse verabschiedet. Sie soll helfen, den rasanten Anstieg der Mieten vor allem in Ballungsgebieten einzudämmen. Neubauten sind ausgenommen, um Investitionen auf dem Wohnungsmarkt zu erhalten. In Gebieten mit "angespannter Wohnungslage" dürfen Mieten bei der Wiedervermietung bestehender Wohnungen nur noch maximal zehn Prozent üb...mehr

Die Bundesländer wollen eine Ergänzung der Mietpreisbremse erreichen und den Mieterschutz bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum stärken. Sie haben deshalb Mitte Juni über den Bundesrat einen entsprechenden Gesetzentwurf auf den Weg gebracht. Der Entwurf verweist darauf, dass bei möbliertem Wohnraum derzeit die Möglichkeit besteht, die Mietpreisbremse zu umgehen. Diese resu...mehr

Massenverfahren wie Ansprüche nach der Fluggastrechteverordnung, aber auch Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche nach § 556g BGB eignen sich besonders, um diese mittels computergestützter Unterstützung automatisch geltend zu machen (dazu Ecker ZAP F. 23, S. 1185). Ob dies gegen Vorschriften des RDG verstößt, war in der Instanzrechtsprechung äußerst strittig. Auch der VIII. Se...mehr

Die vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz geplanten Reformen zur Mietpreisbremse und zu Modernisierungsmieterhöhungen seien nicht mehr als ein Papiertiger, meint der Deutsche Mieterbund (DMB). "Der jetzt vorgelegte Gesetzentwurf zu einem Mietrechtsanpassungsgesetz ist enttäuschend und bleibt deutlich hinter unseren Forderungen und den Erwartungen von meh...mehr

Die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete durch den Gesetzgeber gehört nicht gerade zu den Leuchtturmprojekten des Gesetzgebers. Das neue Regelungsregime sollte dazu beitragen, "der direkten und indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen entgegenzuwirken" (BT-Drucks 18/3121, S. 15). Die praktische Bedeutung der Vorschriften ist aus d...mehr

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Ein Rechtsdienstleister macht für die Mieter einer Wohnung Ansprüche gegen das Land Hessen geltend. Die Wohnung liegt in Frankfurt/Main im Geltungsbereich der Mietpreisbremse, die in Hessen im November 2015 eingeführt worden war. Die bei der Anmietung im Februar 2017 vereinbarte Nettokaltmiete betrug 11,50 EUR pro Quadratmeter, während die ortsübliche Vergleichsmiete nur bei...mehr