Fachbeiträge & Kommentare zu Mietpreisbremse

(BVerfG, Beschl. v. 25.3.2021 – 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20) • Das Grundgesetz enthält – von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen – eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt...mehr

Eine umfassende Modernisierung, die die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ausschließt, erfordert einen Bauaufwand von einem Drittel der Neubaukosten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen bleiben unberücksichtigt. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen.mehr

Mieter können von einem Bundesland keinen Schadensersatz verlangen, wenn eine vom Land erlassene Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse wegen Formfehlern unwirksam ist.mehr

Die Mieter einer Wohnung in Berlin verlangen von der Vermieterin die Rückzahlung von Miete. Sie meinen, die vereinbarte Miethöhe verstoße gegen die Mietpreisbremse. Das Mietverhältnis besteht seit 2016. Im Mietvertrag über die knapp 86 qm große Wohnung ist eine Nettokaltmiete von 1.199 EUR vereinbart. Dies entspricht 13,99 EUR je Quadratmeter. Nach Ende des vorangegangenen Mie...mehr

BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18 Das Landgericht muss nun die Baumaßnahmen näher betrachten und prüfen, inwieweit die Kosten als Modernisierungskosten einzuordnen sind. Wenn die danach festgestellten Modernisierungskosten sich auf mindestens ein Drittel der Neubaukosten belaufen, kommt es weiter darauf an, ob durch die Modernisierung ein Zustand erreicht worden ist, ...mehr

Die §§ 556d–556g BGB erlauben den Ländern, in Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt die Wiedervermietungsmiete auf grds. 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten werden definiert als solche, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. ...mehr

Die Vorschriften über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in den §§ 556d ff. BGB sollen nicht zu einer Absenkung rechtmäßig vereinbarter Mieten führen. Deshalb enthält § 556e Abs. 1 BGB als Bestandsschutzregelung eine Ausnahme von der 110 %-Regel des § 556d Abs. 1 BGB. Der Vermieter darf dann eine Miete vereinbaren, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmie...mehr

LG Berlin, Urteil v. 5.1.2021, 63 S 19/20 und Urteil v. 21.9.2021, 65 S 36/21mehr

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1. Begrenzung der Wiedervermietungsmiete ("Mietpreisbremse") gem. § 556d Abs. 2 BGBmehr

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In der Instanz-Rspr. war strittig, wie Klagen nach den §§ 556d-556g BGB auf zukünftige Feststellung der höchstzulässigen Miete zu bewerten seien. Zum Teil wurde in analoger Anwendung des § 41 Abs. 5 S. 1 GKG auf den Jahreswert abgestellt (so KG, NJW-RR 2022, 1528 = NZM 2022, 964). Nach anderer Auffassung war dagegen gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO auf den dreieinhal...mehr

Nach diesen Grundsätzen besteht nach einem neuen Urteil des LG Berlin auch bei einer Zweitwohnung keine Nutzung "nur zum vorübergehenden Gebrauch". Der "vorübergehende Gebrauch der Mietsache" setzt die zeitliche Begrenzung der Nutzungsabsicht der Mietsache bei Vertragsschluss voraus, nicht – wie bei einer Zweitwohnung – die dauerhafte temporäre Nutzung. Der Wegfall des Sonde...mehr

Die gelegentliche Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung ist kein "vorübergehender Gebrauch der Mietsache" i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB.mehr

Der BGH (Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, ZAP 2020, F. 1, S. 1 ff., ZAP EN-Nr. 2/2020) hatte darüber zu entscheiden, ob die Abtretung von Ansprüchen aus Mietverhältnissen an den Betreiber der Plattform wenigermiete.de , der über eine Erlaubnis nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 RDG ("Inkassodienstleistungen") verfügt, wirksam ist oder einen Verstoß gegen § 134 BGB i.V.m. § 3 Rechtsdi...mehr

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Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Bei der Prüfung, ob eine umfassende Modernisierung i. S. v. § 556f Abs. 2 BGB vorliegt, dürften nicht ohne Weiteres alle Kosten berücksichtigt werden. Finanzieller Aufwand für Instandsetzung oder Instandhaltung zählt nicht zu den zu berücksichtigenden Modernisierungskosten. Nach § 556f ...mehr

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Fast 12 Jahre kannte das Miethöherecht für den preisfreien Wohnungsbau keine Kappungsgrenze. Erst ab dem 1. Januar 1983 hat der Gesetzgeber diese weitere Grenze für die Mieterhöhung eingeführt. Dies geschah in unmittelbarem Zusammenhang mit der damals zugleich erfolgten Neufassung des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bis zu diesem Zeitpunkt wurde die ortsübliche V...mehr

Die heutigen Regelungen über Bestandsmietenerhöhungen in §§ 557– 561 BGB sind das vorläufige Endergebnis einer langen Reihe von gesetzlichen Regelungen zum Mietpreisrecht (Börstinghaus WuM 2018, 610; Herrlein NZM 2016, 1; NJW 2017, 711). Die Geschichte des Miethöherechts in den letzten gut einhundert Jahren ähnelt in weiten Phasen der Quadratur des Kreises. Teilweise wird vo...mehr

Wohnungsmieter genießen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen und Kündigungen. Eine Wohnung kann grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, d. h. eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z. B. Eigenbedarf) gekündigt werden. Eine Ausnahme besteht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dies ist allerdings nich...mehr

Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanz und verneint einen Amtshaftungsanspruch. Eine Amtshaftung nach § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass ein Amtsträger eine ihm gegenüber einem Dritten obliegende Amtspflicht verletzt hat. Es muss eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten Dritten bestehen. Beim Erlass von Rechtsvorsc...mehr

Gleich in einer ganzen Reihe von Entscheidungen hatte sich das LG Berlin mit der Zulässigkeit von im Internet angebotenen "Mietpreisrechnern" zu befassen. Über verschiedene Internetangebote wird dabei interessierten Wohnraummietern zunächst ermöglicht, sich durch Nutzung eines "Mietpreisrechners" online näherungsweise über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die je...mehr

Die Regelungen über die Mietpreisbremse gelten bekanntlich nicht bundesweit, sondern müssen von den Bundesländern umgesetzt werden. Dies ist einigen Bundesländern bekanntlich erst im zweiten oder sogar dritten Versuch wirksam gelungen. Ausnahmsweise gehörte Berlin aber nicht dazu. Erwartungsgemäß mochte man sich in Berlin mit einem solchen friedlichen Ergebnis nicht abfinden...mehr

Die Verfassungsmäßigkeit der Regelungen der Mietpreisbremse wurde immer wieder in Zweifel gezogen. Das BVerfG (Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NJW 2019, 3054 = NZM 2019, 676 = WuM 2019, 510) hatte die ursprüngliche Fassung aus dem Jahr 2015 für verfassungsgemäß gehalten. Damals durfte jede Gemeinde nur fünf Jahre in eine Landesverordnung aufgenommen werden. Eine wiederhol...mehr

Bekanntlich haben die Regelungen der Mietpreisbremse ihre Ziele kaum erfüllt. Nach Ansicht des Gesetzgebers soll dies auf einem Informationsdefizit auf Mieterseite beruhen. Deshalb hat der Gesetzgeber für Mietverträge, die ab dem 1.1.2019 abgeschlossen wurden, eine vorvertragliche Informationsobliegenheit des Vermieters über das Vorliegen einer der vier Ausnahmetatbestände e...mehr

Um einen Gesetzentwurf des Bundesrates zur besseren Bekämpfung von Mietwucher ging es im Februar in einer Sachverständigenanhörung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages. In ihrem Entwurf drängt die Länderkammer auf eine bessere Bekämpfung des Mietwuchers. Sie schlägt dazu eine Änderung des Tatbestandes der "Mietpreisüberhöhung" in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes v...mehr

Die Bundesregierung hat sich auf Maßnahmen zum bezahlbaren Wohnen und der Schaffung zusätzlichen Wohnraums geeinigt und damit die Beschlüsse des sog. Wohngipfels vom September vergangenen Jahres umgesetzt. Eckpunkte der geplanten Neuregelung sind eine Verlängerung der Mietpreisbremse, eine Änderung zu Mieterhöhungen sowie Erschwerungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentu...mehr

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in den Gemeinden, die von der jeweiligen Landesregierung in eine entsprechende Landesverordnung aufgenommen wurden. Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 S. 5 BGB verlangt ausdrücklich eine Begründung, aus der sich ergibt, aufgrund welcher Tatsachen eine Gemeinde in die Verordnung aufgenommen wurde und warum in der...mehr

Während bis zum Jahr 2015 alle Regelungen zur Miethöhe nur Bestandsmietverhältnisse betrafen, hat der Gesetzgeber durch das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung – Mietrechtsnovellierungsgesetz" vom 21.4.2015 die Vorschriften der §§ 556d-556g ins BGB eingeführt. Hierdurch wurd...mehr

In den vergangenen Wochen ist wieder eine Reihe von Neuregelungen in Kraft getreten. Die wichtigsten Änderungen werden nachstehend kurz zusammengefasst wiedergegeben: Verlängerung der Mietpreisbremse Bereits am 23. Juli in Kraft getreten ist das Gesetz zur Verlängerung der Mietpreisbremse. Es hat zum Ziel, dass die Landesregierungen auch über den 31.12.2025 hinaus Gebiete mit ...mehr

Dass der Wohnungsmarkt in Deutschland bereits seit Längerem in einer strukturellen Krise steckt, ist kaum bestreitbar. So bleibt etwa der Wohnungsneubau seit Jahren deutlich hinter dem Bedarf zurück und insb. in den Ballungsgebieten kennen die Mieten in letzter Zeit nur eine Richtung: steil nach oben. Ursachen wie hohe Baukosten, Fachkräftemangel und langsame Genehmigungen v...mehr

Beauftragt der Mieter einer Wohnung einen auf die Einziehung von Ansprüchen gegen Vermieter wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse spezialisierten Inkassodienstleister mit der Geltendmachung solcher Ansprüche, kann die Erstattung der hierdurch entstandenen außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten nicht mit der Begründung versagt werden, dass der Vermieter auf eine Leist...mehr

a) Die mangelnde Begründung In der gerichtlichen Praxis hatte in den vergangenen Jahren besonders die Frage eine Rolle gespielt, ob die jeweilige Landesverordnung formell wirksam war. Dazu verlangt der eindeutige Gesetzeswortlaut, dass die Landesregierung die entsprechende Verordnung gem. Abs. 2 S. 4 begründen muss. Auf diese Weise soll die Entscheidung der Landesregierung na...mehr

Die 67. ZK des LG Berlin und der VIII. Senat des BGH streiten seit einigen Jahren über die Frage, ob die von einem Legal-Tech-Unternehmen i.R.d. Geltendachung von Ansprüchen wegen vermeintlichen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse für Mieter erbrachten Tätigkeiten durch die nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 S. 1 RDG a.F. erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsd...mehr

Die sog. Mietpreisbremse gilt vom Wortlaut, der Systematik und ihrem Sinn und Zweck nach nur für die Wiedervermietung einer Wohnung und nicht für Bestandsmietenerhöhungen. Auch eine analoge Anwendung der Regelungen auf Bestandsmietenerhöhungen ist nicht möglich. Mit der erstmaligen Einführung einer Preisgrenze für Neuvermietungen wollte der Gesetzgeber der Verdrängung wirtsc...mehr

Am 4. Oktober hat die Bundesregierung den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) erarbeiteten Entwurf eines Mietrechtsanpassungsgesetzes vorgelegt (vgl. zum Referentenentwurf und der Kritik daran zuletzt ZAP Anwaltsmagazin 17/2018, S. 866). Mit dem Gesetz sollen die Regelungen der Mietpreisbremse effektiver handhabbar sein und Mieter vor überzogene...mehr

Wie zuvor bereits der Deutsche Mieterbund (vgl. dazu ZAP Anwaltsmagazin 15/2018 S. 763) hat sich nun auch der Deutsche Anwaltverein (DAV) kritisch mit dem Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz zum Mietrechtsanpassungsgesetz auseinandergesetzt. "Bei der Nachbesserung zur Mietpreisbremse, die im Referentenentwurf zum Mietrechtsanpassungs...mehr

Das MietenWoG Bln regelt ebenfalls die zulässige Miete für preisfreien Wohnraum und unterfällt dem bürgerlichen Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Die Vorschriften regeln im Kern die zulässige Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum. Das ergibt sich aus Gegenstand und Zweck der Vorschriften. Das Gesetz betrifft das individuelle, auf privatautonomer Grundlage begründete Re...mehr

Bei einer Indexmiete ist nur die Ausgangsmiete auf ihre Vereinbarkeit mit den Vorschriften der Mietpreisbremse zu überprüfen. Es gelten hier aber die gleichen Regeln wie bei einem nicht indexierten Vertrag. Das bedeutet, dass auch eine höhere Vormiete zu berücksichtigen ist. § 556e Abs. 1 BGB enthält eine Bestandsschutzregelung zugunsten des Vermieters. Die Vorschriften zur ...mehr

Die durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.4.2015 (BGBl I, S. 610) eingeführten Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) haben nach allgemeiner Auffassung bislang nicht zu dem erhofften Ergebnis geführt. Das liegt vor allem daran, dass die Durchsetzung der Regelungen den Mietern obliegt. Unerwartet ist die Wirkungslosigkeit nicht. ...mehr

Aus Gründen des Bestandsschutzes (BVerfG, Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NJW 2019, 3054; LG Berlin, Urt. v. 22.9.2022 – 67 S 113/22, BeckRS 2022, 27753; LG Berlin, Urt. v. 2.3.2023 – 67 S 215/22, BeckRS 2023, 4740; Siegmund in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, § 556e BGB Rn 2) soll der Vermieter unabhängig von der allgemein zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn nach § 55...mehr

Dass die Mieten trotz der gesetzlichen Mietpreisbremse vielerorts weiter ungebremst steigen, hat sich inzwischen herumgesprochen. Aus diesem Grund will jetzt u.a. der Gesetzgeber wieder tätig werden (vgl. auch ZAP Anwaltsmagazin 15/2018, S. 763). Einer der Gründe, warum die Bremse nicht richtig funktioniert, ist, dass sich die Vermieter vielfach einfach nicht daran halten. D...mehr

Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete stellt unstreitig einen Eingriff in das geschützte Eigentum des Vermieters gem. Art. 14 GG und Art. 1 des Zusatzprotokolls (ZP) der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) v. 4. 11. 1950 (BGBl 2002 II, 1054; Börstinghaus/Thiede NZM 2016, 489) dar. Umstritten war von Anfang an, ob es sich um eine zulässige Inhalts- und Schrankenb...mehr

Mit Spannung erwartet wurde das Urteil des BGH zur Zulässigkeit sog. Legal-Tech-Anbieter. Der VIII. Zivilsenat hatte das Geschäftsmodell der Lexfox GmbH, die gem. § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG als Inkassodienstleisterin registriert ist, zu beurteilen (BGH, Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, ZAP EN-Nr. 2/2020 [in dieser Ausgabe]; dazu auch Huff Kolumne ZAP 2019, 1275). Lexfox ...mehr

Schon seit Längerem versucht die Bundesregierung, den Anstieg der Wohnungsmieten – insb. in den Ballungsgebieten – zu dämpfen. Nachdem die im Jahr 2015 eingeführte "Mietpreisbremse" und eine gesetzliche Nachbesserung im vergangenen Jahr für den Fall des "Herausmodernisierens" nur sehr begrenzte Effekte gezeigt hatten, ist vor wenigen Wochen mit einem weiteren Schritt des sog...mehr

Im Fallle eines Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse steht dem Mieter neben einem eventuellen Rückzahlungsanspruch bzgl. der in der Vergangeheit – ggf. nach einer Rüge – gezahlten Mieten auch ein Anspruch auf Feststellung der in der Zukunft maximal zu zahlenden Miete zu. Da dem Mieter gem. § 280 Abs. 1 BGB als Schadensersatzanspruch ein Anspruch auf Erstattung der vorger...mehr

Zum Jahresbeginn sind zahlreiche Neuregelungen in Kraft getreten. Die meisten Neuerungen betreffen die Sektoren Arbeit, Soziales und Gesundheit, wichtige Änderungen gibt es aber auch in anderen Bereichen, etwa dem Verbraucherschutzrecht. Die wichtigsten Neuregelungen sind nachstehend kurz dargestellt. Arbeit und Soziales Der gesetzliche Mindestlohn steigt in zwe...mehr

Die letzte Koalition hat als wesentliche Änderung des Mietrechts die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete (Mietpreisbremse) eingeführt (dazu Eisenschmid ZAP F. 4, S. 1649; Börstinghaus NJW 2015, 1553). Die Regelungen sind politisch höchst umstritten und anerkanntermaßen auch nicht besonders praxistauglich und nur eingeschränkt effektiv. Die Länder NRW und Schleswig-Holstein...mehr