Fachbeiträge & Kommentare zu Mietpreisbremse

Der Petitionsausschuss des Bundestags hat sich befürwortend zu der Frage ausgesprochen, ob bestimmte Gemeinden in weitergehendem Umfang als bisher zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet werden sollten. Der Ausschuss empfahl dem Bundestag Mitte Mai, eine Petition, in der eine ausdrückliche Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln für Gemeinden mit Mietpreisbremse gefor...mehr

(BGH, Urt. v. 17.12.2025 – VIII ZR 56/25) • Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fortführung von Senatsurt. v. 28.92022 – VIII ZR 300/21, NJW-RR 2022, 1666). ZAP F., S. 161–161mehr

I. Einführung Die heutigen Regelungen über Bestandsmietenerhöhungen in §§ 557– 561 BGB sind das vorläufige Endergebnis einer langen Reihe von gesetzlichen Regelungen zum Mietpreisrecht (Börstinghaus WuM 2018, 610; Herrlein NZM 2016, 1; NJW 2017, 711). Die Geschichte des Miethöherechts in den letzten gut einhundert Jahren ähnelt in weiten Phasen der Quadratur des Kreises. Teil...mehr

(BGH, Beschl. v. 8.1.2026 – 1 BvR 183/25) • Die Regulierung der Miethöhe in § 556d BGB verstößt weiterhin nicht gegen Art. 14 GG. Die Eignung der Mietpreisbremse zur Mietenregulierung wird auch nach der Verlängerung im Jahr 2020 nicht dadurch aufgehoben, dass inzwischen zahlreiche Überschreitungen der gesetzlich zulässigen Miethöhe zu verzeichnen sind. Allein der Umstand, da...mehr

1. Die Verfassungsmäßigkeit des Rechtsinstituts Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete stellt unstreitig einen Eingriff in das geschützte Eigentum des Vermieters gem. Art. 14 GG und Art. 1 des Zusatzprotokolls (ZP) der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) v. 4. 11. 1950 (BGBl 2002 II, 1054; Börstinghaus/Thiede NZM 2016, 489) dar. Umstritten war von Anfang an, ob es...mehr

Die Mietpreisbremse wird jetzt doch noch ein Fall für das Bundesverfassungsgericht (BVerfG). Eine Zivilkammer des LG Berlin hält die Mietpreisbremse für verfassungswidrig und hat beschlossen, die Vorschrift von den Karlsruher Richtern überprüfen zu lassen. Das teilte das Gericht Mitte Dezember mit. Die Kammer hatte zwar bereits in einem früheren Verfahren Zweifel geäußert. Se...mehr

Die sog. Mietpreisbremse hat zu einem nicht unerheblichen Regelungschaos geführt (ausführlich Börstinghaus/Brock NZM 2021, 161). Es gibt inzwischen drei verschiedene Regelungsregime, die sich sowohl in den Voraussetzungen als auch in den Rechtsfolgen unterscheiden, deren Anwendungsbereich immer vom Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses abhängt. Identisch ist jeweils der Umst...mehr

Die Bundesländer wollen eine Ergänzung der Mietpreisbremse erreichen und den Mieterschutz bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum stärken. Sie haben deshalb Mitte Juni über den Bundesrat einen entsprechenden Gesetzentwurf auf den Weg gebracht. Der Entwurf verweist darauf, dass bei möbliertem Wohnraum derzeit die Möglichkeit besteht, die Mietpreisbremse zu umgehen. Diese resu...mehr

(LG Frankfurt/M., Urt. v. 25.3.2019 – 4 O 307/18) • Mieterinnen und Mietern steht kein Schadensersatz gegen das Land Hessen zu, weil die Hessische Mietpreisbegrenzungsverordnung (sog. Mietpreisbremse) möglicherweise unwirksam ist. Hinweis: Nach der hier vom LG vertretenen Ansicht können von den bei der Verabschiedung des Bebauungsplans zu beachtenden Amtspflichten nur solche...mehr

Massenverfahren wie Ansprüche nach der Fluggastrechteverordnung, aber auch Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche nach § 556g BGB eignen sich besonders, um diese mittels computergestützter Unterstützung automatisch geltend zu machen (dazu Ecker ZAP F. 23, S. 1185). Ob dies gegen Vorschriften des RDG verstößt, war in der Instanzrechtsprechung äußerst strittig. Auch der VIII. Se...mehr

(BGH, Urt. v. 18.12.2024 – VIII ZR 16/23) • Die Vorschriften zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§§ 556d ff. BGB; sog. Mietpreisbremse) verstoßen auch in der seit dem 1.4.2020 geltenden Fassung des „Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn v. 19.3.2020” (BGBl I, S. 5...mehr

(BGH, Urt. v. 18.5.2022 – VIII ZR 423/21) • Ein nach § 10 RDG registrierter Inkassodienstleister, der Ansprüche des Mieters aus der sog. Mietpreisbremse i.S.d. §§ 556d, 556g BGB im Wege der Abtretung verfolgt, ist aktivlegitimiert. Die einem registrierten Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 S. 1 RDG a.F. ist die Forderungseinziehung gestattet. Es...mehr

Am 5. März hat der Bundestag die sog. Mietpreisbremse verabschiedet. Sie soll helfen, den rasanten Anstieg der Mieten vor allem in Ballungsgebieten einzudämmen. Neubauten sind ausgenommen, um Investitionen auf dem Wohnungsmarkt zu erhalten. In Gebieten mit "angespannter Wohnungslage" dürfen Mieten bei der Wiedervermietung bestehender Wohnungen nur noch maximal zehn Prozent üb...mehr

Die vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz geplanten Reformen zur Mietpreisbremse und zu Modernisierungsmieterhöhungen seien nicht mehr als ein Papiertiger, meint der Deutsche Mieterbund (DMB). "Der jetzt vorgelegte Gesetzentwurf zu einem Mietrechtsanpassungsgesetz ist enttäuschend und bleibt deutlich hinter unseren Forderungen und den Erwartungen von meh...mehr

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Die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete durch den Gesetzgeber gehört nicht gerade zu den Leuchtturmprojekten des Gesetzgebers. Das neue Regelungsregime sollte dazu beitragen, "der direkten und indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen entgegenzuwirken" (BT-Drucks 18/3121, S. 15). Die praktische Bedeutung der Vorschriften ist aus d...mehr

Ein Rechtsdienstleister macht für die Mieter einer Wohnung Ansprüche gegen das Land Hessen geltend. Die Wohnung liegt in Frankfurt/Main im Geltungsbereich der Mietpreisbremse, die in Hessen im November 2015 eingeführt worden war. Die bei der Anmietung im Februar 2017 vereinbarte Nettokaltmiete betrug 11,50 EUR pro Quadratmeter, während die ortsübliche Vergleichsmiete nur bei...mehr

(BVerfG, Beschl. v. 25.3.2021 – 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20) • Das Grundgesetz enthält – von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen – eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt...mehr

Eine umfassende Modernisierung, die die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ausschließt, erfordert einen Bauaufwand von einem Drittel der Neubaukosten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen bleiben unberücksichtigt. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen.mehr

Mieter können von einem Bundesland keinen Schadensersatz verlangen, wenn eine vom Land erlassene Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse wegen Formfehlern unwirksam ist.mehr

Die Mieter einer Wohnung in Berlin verlangen von der Vermieterin die Rückzahlung von Miete. Sie meinen, die vereinbarte Miethöhe verstoße gegen die Mietpreisbremse. Das Mietverhältnis besteht seit 2016. Im Mietvertrag über die knapp 86 qm große Wohnung ist eine Nettokaltmiete von 1.199 EUR vereinbart. Dies entspricht 13,99 EUR je Quadratmeter. Nach Ende des vorangegangenen Mie...mehr

BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18 Das Landgericht muss nun die Baumaßnahmen näher betrachten und prüfen, inwieweit die Kosten als Modernisierungskosten einzuordnen sind. Wenn die danach festgestellten Modernisierungskosten sich auf mindestens ein Drittel der Neubaukosten belaufen, kommt es weiter darauf an, ob durch die Modernisierung ein Zustand erreicht worden ist, ...mehr

Die Vorschriften über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in den §§ 556d ff. BGB sollen nicht zu einer Absenkung rechtmäßig vereinbarter Mieten führen. Deshalb enthält § 556e Abs. 1 BGB als Bestandsschutzregelung eine Ausnahme von der 110 %-Regel des § 556d Abs. 1 BGB. Der Vermieter darf dann eine Miete vereinbaren, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmie...mehr

Die §§ 556d–556g BGB erlauben den Ländern, in Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt die Wiedervermietungsmiete auf grds. 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten werden definiert als solche, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. ...mehr

In der Instanz-Rspr. war strittig, wie Klagen nach den §§ 556d-556g BGB auf zukünftige Feststellung der höchstzulässigen Miete zu bewerten seien. Zum Teil wurde in analoger Anwendung des § 41 Abs. 5 S. 1 GKG auf den Jahreswert abgestellt (so KG, NJW-RR 2022, 1528 = NZM 2022, 964). Nach anderer Auffassung war dagegen gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO auf den dreieinhal...mehr

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1. Begrenzung der Wiedervermietungsmiete ("Mietpreisbremse") gem. § 556d Abs. 2 BGBmehr

Nach diesen Grundsätzen besteht nach einem neuen Urteil des LG Berlin auch bei einer Zweitwohnung keine Nutzung "nur zum vorübergehenden Gebrauch". Der "vorübergehende Gebrauch der Mietsache" setzt die zeitliche Begrenzung der Nutzungsabsicht der Mietsache bei Vertragsschluss voraus, nicht – wie bei einer Zweitwohnung – die dauerhafte temporäre Nutzung. Der Wegfall des Sonde...mehr

LG Berlin, Urteil v. 5.1.2021, 63 S 19/20 und Urteil v. 21.9.2021, 65 S 36/21mehr

Der BGH (Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, ZAP 2020, F. 1, S. 1 ff., ZAP EN-Nr. 2/2020) hatte darüber zu entscheiden, ob die Abtretung von Ansprüchen aus Mietverhältnissen an den Betreiber der Plattform wenigermiete.de , der über eine Erlaubnis nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 RDG ("Inkassodienstleistungen") verfügt, wirksam ist oder einen Verstoß gegen § 134 BGB i.V.m. § 3 Rechtsdi...mehr

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Die gelegentliche Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung ist kein "vorübergehender Gebrauch der Mietsache" i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB.mehr

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Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Bei der Prüfung, ob eine umfassende Modernisierung i. S. v. § 556f Abs. 2 BGB vorliegt, dürften nicht ohne Weiteres alle Kosten berücksichtigt werden. Finanzieller Aufwand für Instandsetzung oder Instandhaltung zählt nicht zu den zu berücksichtigenden Modernisierungskosten. Nach § 556f ...mehr

Die heutigen Regelungen über Bestandsmietenerhöhungen in §§ 557– 561 BGB sind das vorläufige Endergebnis einer langen Reihe von gesetzlichen Regelungen zum Mietpreisrecht (Börstinghaus WuM 2018, 610; Herrlein NZM 2016, 1; NJW 2017, 711). Die Geschichte des Miethöherechts in den letzten gut einhundert Jahren ähnelt in weiten Phasen der Quadratur des Kreises. Teilweise wird vo...mehr

Wohnungsmieter genießen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen und Kündigungen. Eine Wohnung kann grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, d. h. eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z. B. Eigenbedarf) gekündigt werden. Eine Ausnahme besteht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dies ist allerdings nich...mehr

Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanz und verneint einen Amtshaftungsanspruch. Eine Amtshaftung nach § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass ein Amtsträger eine ihm gegenüber einem Dritten obliegende Amtspflicht verletzt hat. Es muss eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten Dritten bestehen. Beim Erlass von Rechtsvorsc...mehr

Fast 12 Jahre kannte das Miethöherecht für den preisfreien Wohnungsbau keine Kappungsgrenze. Erst ab dem 1. Januar 1983 hat der Gesetzgeber diese weitere Grenze für die Mieterhöhung eingeführt. Dies geschah in unmittelbarem Zusammenhang mit der damals zugleich erfolgten Neufassung des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bis zu diesem Zeitpunkt wurde die ortsübliche V...mehr

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Erst im vergangenen Jahr ist die Geltungsdauer der Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert worden; sie wäre ansonsten Ende 2025 ausgelaufen. Dass es mit dieser Regelung im sozialen Mietrecht für die laufende Legislaturperiode aber nicht sein Bewenden haben sollte, hatte die Regierungskoalition schon mehrfach bekräftigt: Bereits Anfang dieses Jahres sollten weitere Vorschrif...mehr

Gleich in einer ganzen Reihe von Entscheidungen hatte sich das LG Berlin mit der Zulässigkeit von im Internet angebotenen "Mietpreisrechnern" zu befassen. Über verschiedene Internetangebote wird dabei interessierten Wohnraummietern zunächst ermöglicht, sich durch Nutzung eines "Mietpreisrechners" online näherungsweise über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die je...mehr

Die Regelungen über die Mietpreisbremse gelten bekanntlich nicht bundesweit, sondern müssen von den Bundesländern umgesetzt werden. Dies ist einigen Bundesländern bekanntlich erst im zweiten oder sogar dritten Versuch wirksam gelungen. Ausnahmsweise gehörte Berlin aber nicht dazu. Erwartungsgemäß mochte man sich in Berlin mit einem solchen friedlichen Ergebnis nicht abfinden...mehr

Die Verfassungsmäßigkeit der Regelungen der Mietpreisbremse wurde immer wieder in Zweifel gezogen. Das BVerfG (Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NJW 2019, 3054 = NZM 2019, 676 = WuM 2019, 510) hatte die ursprüngliche Fassung aus dem Jahr 2015 für verfassungsgemäß gehalten. Damals durfte jede Gemeinde nur fünf Jahre in eine Landesverordnung aufgenommen werden. Eine wiederhol...mehr

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in den Gemeinden, die von der jeweiligen Landesregierung in eine entsprechende Landesverordnung aufgenommen wurden. Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 S. 5 BGB verlangt ausdrücklich eine Begründung, aus der sich ergibt, aufgrund welcher Tatsachen eine Gemeinde in die Verordnung aufgenommen wurde und warum in der...mehr

Bekanntlich haben die Regelungen der Mietpreisbremse ihre Ziele kaum erfüllt. Nach Ansicht des Gesetzgebers soll dies auf einem Informationsdefizit auf Mieterseite beruhen. Deshalb hat der Gesetzgeber für Mietverträge, die ab dem 1.1.2019 abgeschlossen wurden, eine vorvertragliche Informationsobliegenheit des Vermieters über das Vorliegen einer der vier Ausnahmetatbestände e...mehr

Um einen Gesetzentwurf des Bundesrates zur besseren Bekämpfung von Mietwucher ging es im Februar in einer Sachverständigenanhörung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages. In ihrem Entwurf drängt die Länderkammer auf eine bessere Bekämpfung des Mietwuchers. Sie schlägt dazu eine Änderung des Tatbestandes der "Mietpreisüberhöhung" in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes v...mehr

Die Bundesregierung hat sich auf Maßnahmen zum bezahlbaren Wohnen und der Schaffung zusätzlichen Wohnraums geeinigt und damit die Beschlüsse des sog. Wohngipfels vom September vergangenen Jahres umgesetzt. Eckpunkte der geplanten Neuregelung sind eine Verlängerung der Mietpreisbremse, eine Änderung zu Mieterhöhungen sowie Erschwerungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentu...mehr

Während bis zum Jahr 2015 alle Regelungen zur Miethöhe nur Bestandsmietverhältnisse betrafen, hat der Gesetzgeber durch das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung – Mietrechtsnovellierungsgesetz" vom 21.4.2015 die Vorschriften der §§ 556d-556g ins BGB eingeführt. Hierdurch wurd...mehr

Das MietenWoG Bln regelt ebenfalls die zulässige Miete für preisfreien Wohnraum und unterfällt dem bürgerlichen Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Die Vorschriften regeln im Kern die zulässige Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum. Das ergibt sich aus Gegenstand und Zweck der Vorschriften. Das Gesetz betrifft das individuelle, auf privatautonomer Grundlage begründete Re...mehr