ZAP 23/2019, Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen – Geset ... / 2. Beschränkung der Wiedervermietungsmiete

Während bis zum Jahr 2015 alle Regelungen zur Miethöhe nur Bestandsmietverhältnisse betrafen, hat der Gesetzgeber durch das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung – Mietrechtsnovellierungsgesetz" vom 21.4.2015 die Vorschriften der §§ 556d-556g ins BGB eingeführt. Hierdurch wurden erstmals Regelungen in das BGB eingefügt, die die Höhe der zulässigen Miete bei Neuabschluss eines Wohnraummietvertrags beschränken. In der Vergangenheit wurden diese Mieten nur unter den Voraussetzungen des § 5 WiStG i.V.m. § 134 BGB begrenzt. Aufgrund der Rechtsprechung des BGH zu § 5 WiStG hatte diese Vorschrift völlig an Bedeutung verloren. Der Gesetzgeber wollte mit der Regelung auf Mietsteigerungen bei Neuvermietung in bestimmten Regionen reagieren. Er hat mit dem Gesetz ausdrücklich sozialpolitische Zwecke verfolgt. Die Begrenzung sollte dazu beitragen "der direkten und indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen entgegenzuwirken" (BT-Drucks 18/3121, S. 15). Die Begrenzung gilt nicht bei Neubauten und bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung, § 556f BGB. Von der Grundregel des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die Miete bei der Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, gibt es gem. § 556e BGB zwei Ausnahmen, nämlich bei höherer Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB) und bei in den letzten drei Jahren durchgeführten Modernisierungsarbeiten (§ 556e Abs. 2 BGB).

Voraussetzung für die Geltung der Beschränkung ist ein angespannter Wohnungsmarkt. Ein solcher liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährd...