Fachbeiträge & Kommentare zu Mietpreisbremse

Herausgegeben von Hubert Blank. 14. Aufl., 2019. Verlag C.H. Beck, München. XXIV, 2412 S., 189,00 EUR Der Großkommentar ist nunmehr in 14. Aufl. erschienen und beinhaltet das am 1.1.2019 in Kraft getretene Mietanpassungsgesetz (MietAnpG) v. 18.12.2018. Durch dieses Gesetz werden die Vorschriften der sogenannten "Mietpreisbremse" ergänzt und die Regelungen der Modernisierung i...mehr

Der Alumni-Verein Private Wealth Management e.V.[2] des Masterstudiengangs "Erbrecht & Unternehmensnachfolge"[3] veranstaltete am 15. November 2019 – in Kooperation mit dem Verband unabhängiger Family Offices (VUFO)[4] – ein Symposium zum Thema "Nachhaltigkeit in populistischen Zeiten – Konzepte zur Sicherung des Familienvermögens in unruhigen Zeiten" in den Räumlichkeiten d...mehr

Herausgegeben von Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und RiBGH a.D. Hans-Jörg Kraemer. 5. Aufl., 2019. Verlag C.H. Beck, München. LXVI, 2412 S.,179,00 EUR Für die Neuauflage des "Bub/Treier" wurde es wahrlich Zeit, nachdem seit der Vorauflage über 5 Jahre vergangen sind. Das Handbuch ist nunmehr in 5. Auflage erschienen und hat überwiegend den Stand Februar 2019. Dements...mehr

Überblick Nach dem "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG, sog. Mietpreisbremse, v. 21.4.2015 in der Fassung des Gesetzes v. 18.12.2018 – MietAnpG) darf die beim Abschluss eines Mietvertrags zulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen.[1] Die Vorschr...mehr

I. Einleitung Seit Juni 2015 dürfen die Landesregierungen Gemeinden bestimmen, in denen die Wiedervermietungsmiete grundsätzlich auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt ist (dazu Eisenschmid ZAP F. 4, S. 1649; Börstinghaus NJW 2015, 1560; Abramenko, Die Mietpreisbremse, Bonn 2015; Beck, Die Mietpreisbremse, Berlin 2015). Dies gilt nicht für Neubauten,...mehr

§ 556g Abs. 1 BGB formuliert in Satz 1 zunächst die relative Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters. Soweit somit für den Mieter nachteilige Regelungen zur Mietpreisbremse getroffen wurden, sind diese unwirksam. Satz 2 macht hiervon eine Ausnahme für die vereinbarte Miethöhe. Wird bei Abschluss des Mietvertrags eine Miete vereinbart, welche die hö...mehr

Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde ein neues Unterkapitel 1a mit den Vorschriften §§ 556d–556g BGB eingefügt. Zudem wurden die Vorschriften über die Staffel- und Indexmiete in § 557a und § 557b an die neuen Regelungen angepasst. Die Grundlage der "Mietpreisbremse" findet sich in § 556d Abs. 1 BGB . Danach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsüblich...mehr

Seit dem 1.6.2015 gilt das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21.4.2015 (BGBl I, S. 610). Es enthält im Wesentlichen zwei verschiedene Regelungskomplexe. Zum einen sollen durch die Einführung der sog. Mietpreisbremse Mieten bei ...mehr

Die Bundesregierung zieht eine positive Zwischenbilanz ihrer Maßnahmen zur Begrenzung des Mietanstiegs. Dies geht aus ihrer Antwort auf eine Kleine Anfrage im Bundestag mit dem Titel "Zwei Jahre Mietpreisbremse" hervor. Berlin habe mit dem Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und dem 10-Punkte-Programm der Wohnungsbauoffensive wichtige Impulse für mehr bezahlbaren Wohnra...mehr

Das BVerfG hat den Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen das Anfang Juni im Rahmen der "Mietpreisbremse" in Kraft getretene Bestellerprinzip bei Maklerprovisionen (s.a. den vorstehenden Beitrag) für Wohnraummietverträge abgelehnt. Wie das Gericht am 27. Mai bekannt gegeben hat, beruht der Beschluss auf einer Folgenabwägung. Für den Erlass einer einstweiligen Anordnung mü...mehr

Das erste Halbjahr 2015 wurde durch zwei mietrechtliche "Großereignisse" geprägt. Zunächst war da der 18.3.2015. An diesem Tag hat der BGH in drei Entscheidungen seine bisherige Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln "umgekrempelt". Die Bedeutung dieser Entscheidungen kann wahrscheinlich nicht hoch genug eingeordnet werden. Die Auswirkungen ...mehr

Die Mietpreisbremse gilt nicht, wenn die vermietete Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmalig genutzt und vermietet wird. Keine Anwendung findet sie auch, wenn die Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung erstmals vermietet wird. Während der Wohnraum nach der ersten Alternative dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen ist, gilt die Befreiung von der Mietpreisbremse für ...mehr

Gemäß § 556f S. 2 BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Vermietung einer Wohnung nach deren umfassenden Modernisierung. Somit ist zunächst festzustellen, ob die Wohnung modernisiert worden ist. Bei den Maßnahmen muss es sich somit um bauliche Veränderungen handeln, die unter den Katalog des § 555b Ziff. 1, 3–6 BGB fallen. Umfassende Instandhaltungsmaßnahmen sind d...mehr

Die Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung verlangt, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und (erstmals) vermietet worden ist. Die Mietpreisbremse gilt somit nicht, wenn weder eine Vermietung noch eine sonstige Nutzung bis zu diesem Stichtag stattfand. Hat der Eigentümer beispielsweise seine Wohnung bislang selbst bewohnt und gibt er sie nach dem 1.10.2014 erst...mehr

Wie die Formulierung in § 556d Abs. 1 BGB zeigt, gelten die neuen Begrenzungsvorschriften ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Ob Wohnraummietverhältnisse vorliegen, richtet sich in erster Linie nach dem Zweck der Vereinbarung. Die Mieträume müssen somit zum Zwecke des privaten Aufenthalts und zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder seiner Angehörigen ...mehr

Fraglich kann sein, ob sich der Mieter auf die Einhaltung der Mietpreisbremse berufen kann, wenn er sich von Mitmietern trennt und das Mietverhältnis allein fortsetzt. Ein immer wiederkehrender Problemfall betrifft den Auszug eines Mitmieters, wenn z.B. beide Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft den Mietvertrag unterschreiben und nach einiger Zeit feststellen, dass...mehr

Seit Juni 2015 dürfen die Landesregierungen Gemeinden bestimmen, in denen die Wiedervermietungsmiete grundsätzlich auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt ist (dazu Eisenschmid ZAP F. 4, S. 1649; Börstinghaus NJW 2015, 1560; Abramenko, Die Mietpreisbremse, Bonn 2015; Beck, Die Mietpreisbremse, Berlin 2015). Dies gilt nicht für Neubauten, also Wohnung...mehr

Inzwischen liegen die ersten veröffentlichten Urteile zur "Mietpreisbremse" vor. Das AG Berlin Lichtenberg (NZM 2017, 31 = DWW 2016, 337 = WuM 2016, 665 = GE 2016, 1449 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 2/2017 Anm. 2) hat einen Vermieter zur Rückzahlung von Miete verurteilt, weil die vereinbarte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Auch wenn die Ent...mehr

Das Gesetz ist am 1.6.2015 vollständig in Kraft getreten. Die Neuregelung führt zu einer weiteren mietpreisrechtlichen Variante des Wohnungsmarktes. Da das maßgebliche Preisrecht wohnungsbezogen ist, können selbst in einem Haus unterschiedliche Regelungen gelten. Im Einzelnen sind folgende Regelungen hervorzuheben: Der preisgebundene Wohnungsbau ist Ländersache. Hier gibt es ...mehr

Im Juni ist wieder eine Reihe von Neuregelungen in Kraft getreten. Die für die Anwaltschaft bedeutsamste ist wohl die sog. Mietpreisbremse, Änderungen gab es zudem beim Verbraucherschutz, bei den sog. Ghetto-Renten und bei der Bundeswehr. Im Einzelnen: Mietpreisbremse Zum 1. Juni ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft getreten, demzufolge Wohnungsmieten bei einer Wiede...mehr

Nachdem mit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf die Kappungsgrenze in inzwischen rund 270 Gemeinden bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 3 BGB von 20 auf 15 % gesenkt wurde, ist die Diskussion um eine Begrenzung der Wieder- und Neuvermietungsmieten neu entfacht. Da die Senkung der Kappungsgrenze nur den Bestandsmietern entgegenkommt, denn...mehr

Das Rückgabeverlangen des Mieters wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass ein Dritter die vereinbarte überhöhte Miete gezahlt hat. Dies betrifft insbesondere Zahlungen etwa der Sozialhilfebehörden, die mit Erfüllungswirkung für den Mieter geleistet werden. Auch in diesen Fällen kann der Mieter sein Rückzahlungsbegehren gegenüber dem Vermieter geltend machen. Will die Sozialh...mehr

Bundesjustiz- und Verbraucherschutzminister Heiko Maas hat Mitte Mai auf der Bundesarbeitstagung des Deutschen Mieterbundes in Fulda eine zweite Mietrechtsnovelle angekündigt, die Mietern insbesondere bei Mieterhöhungen substanzielle Verbesserungen bringen soll. Zudem will er die Mietpreisbremse aus der ersten Mietrechtsnovelle auf ihre Wirksamkeit in der Praxis hin prüfen u...mehr

Hinsichtlich der Tatsachen, die eine Ausnahme von der Mietpreisbremse für nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietete Wohnungen zulassen, obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Praxishinweis: Im Rahmen des Auskunftsrechts des Mieters wäre der Vermieter daher gut beraten, alle erforderlichen Umstände offen zu legen. So wäre in diesem Zusammenhang von Bede...mehr

Möglichkeiten und Grenzen im Umgang mit der geplanten Mietpreisbremse I. Einleitung Nachdem mit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf die Kappungsgrenze in inzwischen rund 270 Gemeinden bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 3 BGB von 20 auf 15 % gesenkt wurde, ist die Diskussion um eine Begrenzung der Wieder- und Neuvermietungsmieten neu entfa...mehr

Hat der Vermieter die Wohnung umfassend modernisiert, ist er bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung von der Mietpreisbremse befreit. Wie schon bei der Neubauwohnung nach Satz 1 ist auch hier der Vermieter für alle Umstände darlegungs- und beweispflichtig. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, welche Modernisierungsmaßnahmen der Vermieter durchgeführt hat, ggf....mehr

Eine tiefgreifende Veränderung hat das Wohnungsvermittlungsrecht durch die zum 1.6.2015 in Kraft getretene Einführung des Bestellerprinzips erfahren (Einzelheiten hierzu D. Fischer NJW 2015, 1560; Duchstein NZM 2015, 417; Grams ZfIR 2015, 512). Dieses sieht vor, dass derjenige den Wohnungsmakler bezahlen soll, der ihn beauftragt hat. Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchen...mehr

Eine Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB ist nicht isoliert überprüfbar. Insbesondere ist kein isoliertes abstraktes Normenkontrollverfahren gem. § 47 VwGO möglich: Dieses Verfahren setzt voraus, dass die Verwaltungsgerichte mit der Anwendung der Verordnung befasst sein könnten (BVerwGE 99, 88). Da dies nicht denkbar ist, ist die abstrakte Normenkontrolle unzulässig (Leh...mehr

Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gilt nur dort, wo die Länder von ihrer Ermächtigung Gebrauch gemacht haben, entsprechende Gebiete festzulegen. Dabei muss es sich um Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten handeln, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besond...mehr

§ 556e BGB sowie § 556f BGB sehen Ausnahmen zur Mietpreisbremse (§ 556d BGB) vor. Obwohl nur § 556f BGB die Überschrift "Ausnahme" aufweist, werden andere, weitere Ausnahmen schon in § 556e BGB formuliert, aber in der Überschrift der Norm nicht als Ausnahme bezeichnet. § 556e Abs. 1 S. 1 BGB sieht vor, dass dann, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vor...mehr

mehr

Der vergangene Berichtszeitraum war geprägt durch die beiden großen mietrechtlichen Veranstaltungen, dem Deutschen Mietgerichtstag in Dortmund und den Fachgesprächen des Evangelischen Siedlungswerkes in Berchtesgaden. Auf beiden Veranstaltungen wurden vor allem die für die Praxis bedeutsamen Änderungen der Rechtsprechung des VIII. Senats – leider in diesem Jahr ohne Teilnahm...mehr

Die Mietpreisbegrenzung gilt nur, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Damit ist gemeint, dass ein Mietvertrag mit einem Mieter neu vereinbart wird. In dieser Situation zeigt sich die Marktmacht des Vermieters, die gerade in angespannten Wohnungsmärkten gedrosselt werden soll. Wie schon hervorgehoben, darf die Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Miete nicht um mehr al...mehr

Zweifelhaft kann sein, wem der Rückerstattungsanspruch zusteht, wenn auf der Vermieterseite ein Personenwechsel durch Veräußerung stattfindet. Hier gilt das Fälligkeitsprinzip, das besagt, dass Ansprüche, die vor dem Eigentumsübergang fällig geworden sind, dem veräußernden Vermieter zustehen bzw. von ihm zu erfüllen sind und Ansprüche, die danach fällig geworden sind, hingeg...mehr

Der Berichtszeitraum war mietrechtlich gekennzeichnet durch die Diskussion in den einzelnen Bundesländern, welche Gemeinden jeweils in eine "Mietpreisbremse-Verordnung" aufgenommen werden sollten. Inzwischen sind das 289 Gemeinden, nachdem Bayern zum 1. Januar "nachgebessert" hat (s. dazu Börstinghaus, Liste der Gemeinden, in denen die Wiedervermietungsmiete begrenzt ist, ZA...mehr

Gemäß Abs. 2 S. 1 des § 556g BGB kann der Mieter die nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschrift des § 556d BGB oder des § 555e BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Formulierung zeigt, dass im Rückforderungsprozess der Mieter beweisen muss, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig...mehr

Dass die Qualität unserer Gesetze schon seit längerem vorsichtig formuliert "ausbaufähig" ist, bedarf keiner langatmigen Ausführungen. Kaum ein Rechtsanwender erwartet heute noch, dass ein neu erlassenes Gesetz zumindest in seinen Grundzügen Jahrzehnte oder gar ein Jahrhundert überdauert, wie es etwa noch bei den gegen Ende des 19. Jahrhunderts erarbeiteten großen Vorhaben z...mehr

Anders sieht dies allerdings aus, wenn es sich um einen sog. unbehebbaren Mangel handelt. Ein solcher liegt vor, wenn die Beseitigung des Mangels aus technischen oder sonstigen Gründen ohne Veränderung der Mietsache unmöglich ist. Vermietet der Vermieter beispielsweise eine Wohnung unter Vorspiegelung einer Wohnungsgröße, die um 20 % höher liegt als die tatsächliche Wohnfläc...mehr

Rz. 47 [Autor/Stand] Für Fortschreibungen und Nachfeststellungen ab 1.1.1974 ist darauf hinzuweisen, dass die Mietpreisbindung nach dem 1.1.1964 weitgehend entfallen ist. Neuregelungen, die durch gesetzliche Änderungen nach dem 1.1.1964 ausgelöst wurden, müssen deshalb außer Betracht bleiben. Der BFH führt hierzu in seinem Urteil v. 26.7.1989[2] aus, dass nach dem Hauptfests...mehr

Das System der Mietpreisbremse besteht in allen drei zeitlich unterschiedlichen Regelungsregimen aus einem Grundtatbestand (110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses) und vier Ausnahmen. Die Regelungen gelten aber nur in Gemeinden, die in eine wirksame Mietpreisbegrenzungsverordnung aufgenommen wurden. 1. Wirksamkeit der Mietpreisbegrenz...mehr

Zusammenfassung Der Bundesrat will eine Ergänzung der Mietpreisbremse erreichen und den Mieterschutz bei Kurzzeitvermietung von Wohnraum stärken. Zu diesem Zweck hat die Länderkammer auf Antrag der Länder Bremen und Hamburg beschlossen, einen entsprechenden Gesetzentwurf in den Bundestag einzubringen. 1 Möblierungszuschlag soll geregelt werden Bei möbliertem Wohnraum besteht de...mehr

Der Bundesrat dringt auf eine Nachschärfung der sog. Mietpreisbremse. Nach dem Willen der Länderkammer soll sie künftig auch bei der Vermietung möblierter Wohnungen gelten; auch sollen die Regelungen zur Kurzzeitvermietung präziser gefasst werden. Dies sieht ein Gesetzentwurf vor, den der Bundesrat kürzlich beschlossen hat (vgl. BT-Drucks 20/7850). Konkret sieht der Entwurf f...mehr

Der Bundesrat will eine Ergänzung der Mietpreisbremse erreichen und den Mieterschutz bei Kurzzeitvermietung von Wohnraum stärken. Zu diesem Zweck hat die Länderkammer auf Antrag der Länder Bremen und Hamburg beschlossen, einen entsprechenden Gesetzentwurf in den Bundestag einzubringen.mehr

1 Leitsatz Eine umfassende Modernisierung, die die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ausschließt, erfordert einen Bauaufwand von einem Drittel der Neubaukosten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen bleiben unberücksichtigt. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen. 2 Das Problem Die Mieter einer Wohnung in Berlin verlangen von der Vermieter...mehr

1 Leitsatz Die gelegentliche Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung ist kein "vorübergehender Gebrauch der Mietsache" i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 2 Normenkette §§ 549 Abs. 2 Nr. 1, 573 BGB 3 Das Problem Wohnungsmieter genießen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen und Kündigungen. Eine Wohnung kann grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, d. h. eines ge...mehr

1 Leitsatz Mieter können von einem Bundesland keinen Schadensersatz verlangen, wenn eine vom Land erlassene Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse wegen Formfehlern unwirksam ist. 2 Das Problem Ein Rechtsdienstleister macht für die Mieter einer Wohnung Ansprüche gegen das Land Hessen geltend. Die Wohnung liegt in Frankfurt/Main im Geltungsbereich der Mietpreisbremse, die ...mehr

Die Mietpreisbremse ist besser als ihr Ruf, kann das Wohnungsmarktproblem aber nicht allein lösen. Das ist das Fazit einer Untersuchung durch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), deren Ergebnisse kürzlich vorgelegt wurden. Die Studie liefert neue Erkenntnisse zur Frage, wo die Mietpreisbremse wirkt und wo die Politik die Anreize für Wohnungsbau weiter erhöhe...mehr

Mit Wirkung vom 1.4.2020 ist das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19.3.2020 (BGBl I, S. 540) in Kraft getreten. Es ermöglicht den Landesregierungen, die sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) durch Rechtsverordnung für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten um weitere fünf Jahre bis Ende 2025 zu verlänge...mehr

Überblick In Brandenburg hat die Landesregierung eine neue Verordnung zur Mietpreisbremse beschlossen. Mietpreisbremse gilt rückwirkend Die Brandenburger Verordnung zur Mietpreisbremse bei neu abgeschlossenen Mietverträgen ist Ende des Jahres 2020 ausgelaufen. Nun hat das Landeskabinett eine neue Verordnung beschlossen, die rückwirkend ab 1.1.2021 für 5 Jahre gelten soll. Die...mehr

Der Deutsche Bundestag hat Mitte Februar in zweiter und dritter Lesung den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) eingebrachten Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn beschlossen. Grund für die Neuregelung ist, dass die Bundesregierung – gestützt u.a. durch eine Studie – der...mehr