Fachbeiträge & Kommentare zu Mietpreisbremse

Bei einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gelten keine Schutzvorschriften zugunsten des Mieters, z. B. über den Kündigungsschutz, die Sozialklausel, Schutz vor Mieterhöhungen (Mietpreisbremse) etc. Ein "vorübergehender Gebrauch" liegt nicht schon bei einer vertraglichen Befristung der Gebrauchsüberlassung vor. Vielmehr muss nach dem Gebrauchszweck das Ende des Mietve...mehr

Es gibt von der Generalklausel des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die maximale Wiedervermietungsmiete nicht mehr als 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf, insgesamt vier Ausnahmen. So darf aus Bestandschutzgründen die bisherige Vormiete weiter vereinbart werden. Die Vormiete selbst darf aber nicht mietpreiswidrig sein. Für die Überprüfung der Mietpreiswidrigkeit g...mehr

Mit den §§ 556–561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Er hat damit ein umfassendes Regelungskonzept für die Miete für preisfreien Wohnraum auf angespannten Wohnungsmärkten geschaffen. Das ergibt sich nicht nur aus dem Regelungsgegenstand, sondern auch aus d...mehr

Die sog. Mietpreisbremse beruht zunächst auf der Generalklausel in § 556d Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer Wiedervermietung verlangen darf. Davon sieht das Gesetz vier Ausnahmen vor, wonachmehr

Herausgegeben von Prof. Dr. Hubert Schmidt. Bearbeitet von Prof. Dr. Beate Gsell, Prof. Dr. Wolfgang Krüger, Prof. Dr. Stephan Lorenz und Prof. Dr. Christoph Reymann. 2019. Verlag C.H. Beck, München. XXIV, 2562 S., 219,00 EUR Mietrecht hochaktuell und detailliert, dadurch zeichnet sich der 2019 neuerschienene Großkommentar aus. Die Bearbeiter kommentieren ausschließlich das k...mehr

In seiner letzten Sitzung vor der Bundestagswahl hat der Bundesrat Mitte Februar noch 17 Gesetzesvorhaben aus dem Bundestag gebilligt. Sie können damit in Kraft treten, obwohl die Legislaturperiode inzwischen abgelaufen ist. Ein wesentlicher Teil der Agenda bestand aus Gesetzen, die der Bundestag erst in den letzten Wochen verabschiedet hatte. So stimmte der Bundesrat u.a. de...mehr

Die Zahl der Mietrechtsprozesse ist auf den tiefsten Stand seit der Wiedervereinigung gesunken. Gegenüber dem Vergleichsvorjahr 2015 ging die Zahl der Mietrechtsprozesse um 5,5 % zurück, im Vergleich zu 2014 sogar um über 9 %. Die Zahl der Mietrechtsprozesse ist damit in den letzten 20 Jahren um fast ein Drittel gesunken. Dies meldete kürzlich der Deutsche Mieterbund (DMB), ...mehr

Die Bundesregierung hat im Rahmen einer Anfrage im Bundestag kürzlich Auskunft zu den vom Bundesministerium für Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und seinen nachgeordneten Behörden in Auftrag gegebenen externen Studien gegeben. Sie listet darin rund 70 Studien aus den vergangenen fünf Jahren auf, die das Ministerium bei verschiedenen Stellen in Arbeit gegeben hat, um s...mehr

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage, mit der gem. § 556g Abs. 3 BGB die Erteilung einer Auskunft über die für die Zulässigkeit der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach den Vorschriften über die sog. Mietpreisbremse begehrt wird, kann nicht mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden. Auf die verlangten Auskünfte ...mehr

Das Interesse des Vermieters, seine Zustimmung zu einem Mieterwechsel nicht erteilen zu müssen, ist nicht mit demjenigen am Fortbestand des Mietverhältnisses oder an der (erneuten) Begründung eines solchen gleichzusetzen. In diesem Fall geht es nicht um das Bestehen des Mietverhältnisses als solchem oder den Abschluss eines (neuen) Mietvertrags, sondern die Zustimmung zu ein...mehr

Legt der Mieter Rechtsmittel gegen eine Entscheidung ein, um eine Verurteilung des Vermieters zur Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung zu erreichen, bemisst sich der Wert des geltend gemachten Beschwerdegegenstands gem. §§ 2, 3 ZPO sowohl bei Wohn- wie auch Gewerberaummietverträgen nach dem Interesse des Mieters an einem sich möglicherweise aus der Abrechnun...mehr

Der Berichtszeitraum war vor allem durch die vorzeitige Auflösung des Deutschen Bundestages und die vorgezogenen Neuwahlen bestimmt. Damit waren die Verabredungen der ehemaligen Ampelkoalitionäre zum Mietrecht hinfällig. Besonders problematisch war dies für die Fortgeltung der „Mietpreisbremse”, die nach der damaligen Gesetzeslage zum 31.12.2025 ausgelaufen wäre. Die CDU/SPD...mehr

Ein Problem der Mietpreisbremse ist und bleibt, dass nicht der Staat ihre Einhaltung kontrolliert und durchsetzt, sondern es Aufgabe des Mieters bleibt, dies zu tun. Daran hat sich nichts geändert. Da die Grenze auch häufig schwierig zu ermitteln ist, weil die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht immer centgenau feststeht, hat der Gesetzgeber ursprünglich zum Schutz d...mehr

Der vom Berliner Senat geplante sog. Mietendeckel sorgt derzeit bundesweit für Furore. Danach sollen die Mieten in der Stadt für einen Zeitraum von fünf Jahren nicht erhöht werden dürfen. Wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, soll die Wiedervermietungsmiete auf die Höhe, die der Vormieterhaushalt bezahlt hat, begrenzt werden. Modernisierungsumlagen, die die Bruttowarmmie...mehr

Ende Juli hat die Bundesregierung den Entwurf eines Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung in den Gesetzgebungsgang eingebracht; mit ihm soll die Schaffung von neuem Wohnraum in Deutschland deutlich beschleunigt werden (s. BT-Drucks 21/1084). Das Vorhaben setzt die Vereinbarung aus dem Koalitionsvertrag um, bereits in den ersten 100 Tagen der ...mehr

§ 558d Abs. 3 BGB gilt nur im Mieterhöhungsprozess nach §§ 558 ff. BGB und ferner bei der für die sog. Mietpreisbremse relevante maximale Wiedervermietungsmiete nach § 556d Abs. 1 BGB, da auch dort die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist. Keine Geltung hat § 558d Abs. 3 BGB bei zivilrechtlichen Rückforderungsprozessen wegen vermeintlich zu viel gezahlter Miete wegen...mehr

Das Ziel der Reform des Wohnraumvermittlungsrechts – die Entlastung der Mieter von der’Maklercourtage – ist nach Angaben der Bundesregierung ganz überwiegend erreicht worden. Das geht aus einer Unterrichtung des Bundestags zur Evaluation des geänderten Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz hervor (vgl.’BT-Drucks 19/31795). Aus d...mehr

Dagegen ist das LG Berlin der Auffassung, dass die Absicht des Vermieters, die vermietete Wohnung als Schlafstatt für eine zukünftige Au-Pair-Kraft zu nutzen, nicht ohne Weiteres einen Kündigungsgrund darstellt. Auch wenn man dies unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bejahen sollte, ist das Mietverhältnis nach Auffassung des LG Berlin jedenfalls fortzusetzen, ...mehr

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in den Gemeinden, die von der jeweiligen Landesregierung in eine entsprechende Verordnung aufgenommen wurden (eine Liste aller Gemeinden befindet sich bei Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556d Rn 44a). Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB setzt zwingend voraus, dass diese Landes...mehr

Der Bundesgesetzgeber wollte bei der Mietpreisbremse den privaten Vermieter vor überraschenden Rückzahlungsansprüchen für längere Zeiten in der Vergangenheit schützen, da die genaue Höhe der zulässigen Miete nur schwer zu ermitteln ist. Deshalb hat er das Rügeerfordernis eingeführt. Der Mieter kann nur dann bereits gezahlte, aber vermeintlich zu hohe Mieten zurückverlangen, ...mehr

Die neue Bundesjustizministerin Dr. Katarina Barley will den Verbraucherschutz zu einem Schwerpunkt ihrer Amtstätigkeit machen. Dies kündigte sie in ihrer Antrittsrede an. Katarina Barley hat am 14. März das Amt als neue Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz angetreten. Sie folgt auf Heiko Maas, der das Ressort seit Dezember 2013 führte und nun zum Außenminis...mehr

Eine Miete, die gegen die Vorschriften der sog. Mietpreisbremse verstößt, ist teilnichtig. Das hat Bedeutung für Zahlungs- oder Räumungsklage, denen vermeintliche Ansprüche zugrunde liegen, die der Mieter bisher nicht erfüllt hat. Rügen muss der Mieter dies nicht. Die Rüge ist aber immer dann erforderlich, wenn der Mieter bereits gezahlte Mieten kondizieren will. Die Rechtsl...mehr

Notwendige Unterlagen zum Mietniveau, das durch die Mieterhöhung gebildet worden ist, sind zunächst für die Dauer des laufenden Mietverhältnisses vorzuhalten, damit die geltende Miete gerade im Streitfall in ihrer Entwicklung und Zusammensetzung erläutert und nachgewiesen werden kann. So lange werden sie zumindest benötigt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sind diese Da...mehr

(BGH, Urt. v. 8.4.2020 – VIII ZR 130/19) • 557 Abs. 2 ZPO schließt eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht i.R.d. Rechtsmittels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (im Anschluss an BGH, Beschl. v. 8.11.2004 – II ZB 24/03, NJW-RR 2005, 294 unter II 2 a; ...mehr

Haben sich die Parteien auf eine Betriebskostenpauschale geeinigt, so wird diese ein Bestandteil der Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB. Anders als für Betriebskostenvorauszahlungen (vgl. § 556 Abs. 2 S. 2 BGB) fehlt im Gesetz eine vergleichbare Regelung über die Preiskontrolle, da § 560 Abs. 3 BGB nur die Herabsetzung einer Betriebskostenpauschale aufgrund einer nachträglichen Ver...mehr

In der gerichtlichen Praxis hatte in den vergangenen Jahren besonders die Frage eine Rolle gespielt, ob die jeweilige Landesverordnung formell wirksam war. Dazu verlangt der eindeutige Gesetzeswortlaut, dass die Landesregierung die entsprechende Verordnung gem. Abs. 2 S. 4 begründen muss. Auf diese Weise soll die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar gemacht werde...mehr

Der Rückstand muss die sog. Kündigungsrelevanz erreichen. Wie hoch diese ist, richtet sich nach der Fälligkeit der Mieten, also entweder mehr als eine Monatsmiete bei Fälligkeiten an zwei aufeinander folgenden Monaten oder sonst mindestens zwei Monatsmieten. Wie bei der Rückstandsberechnung ist dabei zunächst von der zulässigen Miete auszugehen. Teilunwirksame Mietpreisabred...mehr

Unabhängig von der Art des zu erstellenden oder des bestehenden Mietspiegels (§§ 558c, d BGB) muss der Mietspiegel mit Wohnungsdaten zu Wohnlage, Wohngröße, Wohnausstattung sowie mit Mietpreisspannen unterlegt sein. Hinweis: Im Zuge der immer engagierter geführten Diskussion um die Zulässigkeit von Renovierungsklauseln und deren Grenzen gewinnt ebenfalls die Angabe, ob die ge...mehr

Der starke Zuzug nach Berlin verbunden mit nicht ausreichendem Wohnungsneubau aufgrund von u.a. langen Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen und nicht ausreichender Bereitstellung von Bauland hat in Berlin zu nicht unerheblichen Mietsteigerungen geführt. Das hat das Land Berlin aufgrund eines Aufsatzes eines Mitarbeiters der Berliner Senatsverwaltung (Weber JZ 2018, 1022) ...mehr

Die Regelungen zur Beschränkung der Wiedervermietungsmiete hatten nach allgemeiner Meinung bis 2018 ihre Ziele kaum erfüllt. Das sollte u.a. daran gelegen haben, dass Mieter aufgrund der vier Ausnahmetatbestände in den §§ 556e, 556f BGB oft nicht ohne Weiteres hätten beurteilen können, ob die vom Vermieter verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist, und daher nicht gegen ein...mehr

Miete i.S.d. Vorschrift ist dabei die laufende, vom Mieter periodisch wiederkehrend geschuldete Zahlung wie Grundmiete und Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen. Auch Betriebskostenpauschalen gehören hierzu. Der Rückstand kann sich nur aus einem Rückstand mit der Grundmiete, aus einem Rückstand ausschließlich mit Betriebskostenvorauszahlungen oder aus einer Kombinati...mehr

Nicht nur – wie im Vorjahr – virtuell, sondern wieder ganz traditionell „in Präsenz” fand der diesjährige 73. Deutsche Juristentag in Bonn statt. In der alten Bundeshauptstadt berieten vom 21. bis zum 23. September mehr als 2.000 Juristen aus Justiz, Behörden, Anwaltschaft und Rechtslehre aktuelle Rechtsfragen zu Themen wie Digitalisierung und Nachhaltigkeit. Im Mittelpunkt ...mehr

Dass die Frage, welche Tätigkeiten einem Unternehmen aufgrund einer Registrierung als Inkassodienstleister nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (§ 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG) erlaubt sind, die Rechtsprechung auch künftig beschäftigen wird, zeigen eine Reihe von Parallelurteilen des VIII. Senats (BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 122/21, VIII ZR 123/21, VIII ZR 124/21, VIII ZR 1...mehr

Anfang April haben CDU/CSU und SPD den zwischen ihnen ausgehandelten Koalitionsvertrag veröffentlicht. Auf 146 Seiten legen die Vertragsparteien darin dar, was sie an gesetzgeberischen Maßnahmen für die aktuelle Legislaturperiode planen. Einen verhältnismäßig breiten Raum nehmen darin die Themen ein, die auch den Wahlkampf bestimmt haben: Wirtschaft, Sicherheit und Migration...mehr

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) wollen mehr Rechtssicherheit für qualifizierte Mietspiegel und haben dazu jetzt Referentenentwürfe für eine Reform des Mietspiegelrechts vorgelegt. Mietspiegel sind in Deutschland Referenzpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Si...mehr

Die letzten Wochen und Monate wurden bestimmt von der Diskussion über die GEG-Novelle, umgangssprachlich „Heizungsgesetz” genannt. Das ganze Verfahren war ein Lehrstück für parlamentarische Abläufe, wie sie in einem demokratischen Staat nie ablaufen dürfen. Ein unausgegorener Gesetzentwurf wird „durchgestochen” und bekannt, bevor der eigentliche Schritt, nämlich ein Wärmeges...mehr

Im 2. Halbjahr 2019 gab es einige äußerst grundlegende Entscheidungen zum Mietrecht, so die erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht (s. unter VI.2.b), die erwartete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur sog. Mietpreisbremse (s. unter III.1.) sowie die Entscheidung des BGH zu den Anforderungen an die Begründung einer Mietpreisbremseverordnung (s. unter III.2.a). ...mehr

Weitere Reformen werden vorerst auf sich warten lassen, nachdem die 20. Legislaturperiode nach dem Zerfall der Ampel-Koalition am 6.11.2024 ein vorzeitiges Ende gefunden hat. Da nur für einige wenige der noch nicht verabschiedeten Gesetzgebungsvorhaben ein überparteilicher Konsens gefunden werden konnte, werden zahlreiche Gesetzesentwürfe dem Grundsatz der Diskontinuität zum...mehr

Am 25. und 26.5.2023 trafen sich in Berlin erneut die Justizministerinnen und Justizminister des Bundes und der Länder, um gemeinsam zahlreiche rechtliche Fragestellungen zu erörtern. Die umfangreiche Tagesordnung reichte von der Änderung des Zuständigkeitsstreitwerts bei den Amtsgerichten über einen verbesserten Schutz von Wohnungsmietern bis zu Haftungsfragen im Straßenver...mehr

Der starke Zuzug nach Berlin verbunden mit nicht ausreichendem Wohnungsneubau aufgrund von u.a. langen Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen und nicht ausreichender Bereitstellung von Bauland hat in Berlin zu nicht unerheblichen Mietsteigerungen geführt. Da die Bundesregierung 2015 die Mietpreisbremse in den §§ 556d–556g BGB eingeführt hat, hatte die seit 2016 in Berlin re...mehr

In den Berichtszeitraum fiel das Ende der letzten Legislaturperiode. An deren Ende ist der Gesetzgeber auch im Mietrecht noch einmal sehr aktiv gewesen. Besondere Bedeutung werden kurzfristig die Änderungen der Heizkostenverordnung und das Telekommunikationsdienstleistungsgesetz haben. Beide Gesetze sind am 1.12.2021 in Kraft getreten. Hinsichtlich der Modernisierungsduldung ...mehr

Unter der Überschrift „Mehr Fortschritt wagen” haben die zukünftigen Koalitionsparteien SPD, Grüne und FDP Ende November ihren Koalitionsvertrag der Öffentlichkeit vorgestellt. Auf knapp 180 Seiten formulieren sie darin ihre Ziele für die kommende Legislaturperiode. Unter anderem wollen die „Ampel”-Parteien das Gesetzgebungsverfahren modernisieren und Planungsvorhaben straff...mehr

Für viel Aufsehen hatte Ende 2019 die fast 100 Seiten umfassende Entscheidung des VIII. Zivilsenats zum Legal-Tech-Portal „wenigermiete.de” gesorgt (Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, ZAP EN-Nr. 2/2020; dazu Deckenbrock/Markworth ZAP 2020, 7, 22 f.; Deckenbrock DB 2020, 321 ff.). In ihr hatte der Senat es als „noch” von § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG gedeckt angesehen, wenn da...mehr

Da das Land somit für den Erlass der Regelung nicht zuständig war, ist das gesamte Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin nichtig und zwar von Anfang an. Das gilt auch für den Ordnungswidrigkeitentatbestand, da die tatbestandliche Anknüpfung an ein bußgeldbewehrtes Verhalten entfällt. Alle Mietbeschränkungen aufgrund der Regelungen sind unwirksam. Haben die Part...mehr

Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses unwirksam, wenn bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage der Vermieter hinsichtlich der fälligen Miete und der Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt jedoch inne...mehr

In einem Presseinterview Anfang Juli hat die neue Bundesjustizministerin Christine Lambrecht einen ersten Ausblick darauf gegeben, worauf ihr Ministerium in den nächsten Monaten das Augenmerk legen will. Hierbei ganz vorne scheint – angesichts der gravierenden Probleme auf dem Wohnungsmarkt – das Bau- und das Mietrecht zu stehen. So sagt die Politikerin insbesondere den ständ...mehr

Der Berichtszeitraum wurde geprägt durch das Ende der Ampelkoalition. Davon war auch das Mietrecht betroffen, da bis zu dem Zeitpunkt nur ein kleiner Teil der im Koalitionsvertrag vereinbarten Änderungen des Mietrechts umgesetzt worden war. Das betrifft vor allem die Verlängerung der sog. Mietpreisbremse und die Erweiterung des Anwendungsbereichs der Schonfristzahlung auf di...mehr

Die Vorratsdatenspeicherung wird in Deutschland bereits seit rund 14 Jahren nicht mehr durchgeführt, nachdem zunächst das BVerfG und später auch der EuGH einige der deutschen Rechtsgrundlagen für unvereinbar mit dem Grundgesetz bzw. europäischem Recht erklärt hatten. Zuletzt hat das BVerwG im vergangenen Jahr festgestellt, dass die Verpflichtung der Telekommunikationsdienstl...mehr

Am 27.11.2019 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 285/18) sein Urteil im Fall "wenigermiete.de" verkündet. Zwar lagen zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Beitrags die schriftlichen Entscheidungsgründe noch nicht vor, doch die ausführliche Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs (BGH) erläutert schon jetzt sehr dezidiert, wie der BGH sein Urteil begründet....mehr

Bereits aus der Stellung der Vorschriften über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete im Kapitel „Wohnraummiete” ergibt sich deutlich, dass es sich um Mieterschutzvorschriften für Wohnraummieter handelt. Das ist ein Kriterium, welches ähnlich wie die (Teil-)Möblierung von Wohnungen genutzt wird, um wirksam eine mehr als 10 % über den Werten des örtlichen Mietspiegels lieg...mehr