Fachbeiträge & Kommentare zu Mietpreisbremse

Mit den §§ 556–561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Er hat damit ein umfassendes Regelungskonzept für die Miete für preisfreien Wohnraum auf angespannten Wohnungsmärkten geschaffen. Das ergibt sich nicht nur aus dem Regelungsgegenstand, sondern auch aus d...mehr

Die sog. Mietpreisbremse beruht zunächst auf der Generalklausel in § 556d Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer Wiedervermietung verlangen darf. Davon sieht das Gesetz vier Ausnahmen vor, wonachmehr

Herausgegeben von Prof. Dr. Hubert Schmidt. Bearbeitet von Prof. Dr. Beate Gsell, Prof. Dr. Wolfgang Krüger, Prof. Dr. Stephan Lorenz und Prof. Dr. Christoph Reymann. 2019. Verlag C.H. Beck, München. XXIV, 2562 S., 219,00 EUR Mietrecht hochaktuell und detailliert, dadurch zeichnet sich der 2019 neuerschienene Großkommentar aus. Die Bearbeiter kommentieren ausschließlich das k...mehr

Es gibt von der Generalklausel des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die maximale Wiedervermietungsmiete nicht mehr als 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf, insgesamt vier Ausnahmen. So darf aus Bestandschutzgründen die bisherige Vormiete weiter vereinbart werden. Die Vormiete selbst darf aber nicht mietpreiswidrig sein. Für die Überprüfung der Mietpreiswidrigkeit g...mehr

So gilt die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete nicht bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Der Begriff wird im BGB nicht definiert. Er wird regelmäßig in Anlehnung an § 16 WoFG ausgelegt. Auch nach Ansicht des BGH (BGH GE 2021, 237 = WuM 2021, 170 = NZM 2021, 220 = DWW 2021, 92 = NJW-RR 2021, 524 = ZMR 2021, 375 = MietPrax-AK § 556f BGB Nr. 2 ...mehr

In Berlin wurde von interessierten Kreisen immer wieder die ordnungsgemäße Veröffentlichung der Ersten Mietenbegrenzungsverordnung bezweifelt. Der BGH hat dies in zahlreichen Entscheidungen bekanntlich anders gesehen (z.B. BGH, Beschl. v. 19.3.2024 – VIII ZR 96/23, GE 2024, 547 = WuM 2024, 465). Diese erste Verordnung ist schon lange ausgelaufen. Inzwischen gibt es die zweit...mehr

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage, mit der gem. § 556g Abs. 3 BGB die Erteilung einer Auskunft über die für die Zulässigkeit der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach den Vorschriften über die sog. Mietpreisbremse begehrt wird, kann nicht mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden. Auf die verlangten Auskünfte ...mehr

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) wollen mehr Rechtssicherheit für qualifizierte Mietspiegel und haben dazu jetzt Referentenentwürfe für eine Reform des Mietspiegelrechts vorgelegt. Mietspiegel sind in Deutschland Referenzpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Si...mehr

Am 27.11.2019 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 285/18) sein Urteil im Fall "wenigermiete.de" verkündet. Zwar lagen zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Beitrags die schriftlichen Entscheidungsgründe noch nicht vor, doch die ausführliche Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs (BGH) erläutert schon jetzt sehr dezidiert, wie der BGH sein Urteil begründet....mehr

Im 2. Halbjahr 2019 gab es einige äußerst grundlegende Entscheidungen zum Mietrecht, so die erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht (s. unter VI.2.b), die erwartete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur sog. Mietpreisbremse (s. unter III.1.) sowie die Entscheidung des BGH zu den Anforderungen an die Begründung einer Mietpreisbremseverordnung (s. unter III.2.a). ...mehr

Seit Mai sind vor allem die Rechtsfolgen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) Thema – auch für Mietverhältnisse (ausführlich dazu Storm DWW 2018, 204; Horst ZAP F. 4, S. 1745 und S. 1751). So viel wie behauptet wird, hat sich gar nicht geändert. Manche Erklärung, die wir unterschreiben sollen, ist überflüssig, da sie Dinge betrifft, die nichts mit der Verordnung zu tun ha...mehr

Unter der Überschrift „Mehr Fortschritt wagen” haben die zukünftigen Koalitionsparteien SPD, Grüne und FDP Ende November ihren Koalitionsvertrag der Öffentlichkeit vorgestellt. Auf knapp 180 Seiten formulieren sie darin ihre Ziele für die kommende Legislaturperiode. Unter anderem wollen die „Ampel”-Parteien das Gesetzgebungsverfahren modernisieren und Planungsvorhaben straff...mehr

Dem Vermieter ist in der Wohnraummiete seit nunmehr 50 Jahren die Änderungskündigung zum Zweck der Durchsetzung einer Mieterhöhung in § 573 Abs. 1 BGB ausdrücklich verboten. Als verfassungsrechtlich gebotenem Ausgleich für dieses Verbot ist dem Vermieter der Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete eingeräumt worden (BGH – VIII ZR 52/18, NZM 2019, 142; VIII ZR 303/06, NJ...mehr

Nach § 556f S. 2 BGB wird die Wiedervermietungsmiete bei einer Erstvermietung nach umfassender Modernisierung nicht beschränkt. Der Begriff der Modernisierung knüpft nach den Gesetzesmaterialien ausdrücklich an § 555b BGB an; die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (Erhaltung) wird deshalb nicht erfasst. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen...mehr

Nachdem Mietspiegel seit 1978 als Begründungsmittel für ein Zustimmungsverlangen eingeführt worden waren, hat der Gesetzgeber 1982 durch das „Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen” (BGBl I 1982, S. I 1912) in § 2 Abs. 5 MHG bestimmt, dass Gemeinden einen „Mietspiegel aufstellen sollen, soweit hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem für sie vertretbaren A...mehr

Die Regelungen über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete (sog. Mietpreisbremse) ist bei den Amts- und Landgerichten angekommen. Dabei fällt die Neuregelung in immer mehr Bundesländern durch. Die gescholtene 67. Zivilkammer des LG Berlin (s. unten IX. 2.) hat inzwischen zwei Verfahren ausgesetzt und die Neuregelung gem. Art. 100 GG dem BVerfG vorgelegt (LG Berlin NZM 201...mehr

Für viel Aufsehen hatte Ende 2019 die fast 100 Seiten umfassende Entscheidung des VIII. Zivilsenats zum Legal-Tech-Portal „wenigermiete.de” gesorgt (Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, ZAP EN-Nr. 2/2020; dazu Deckenbrock/Markworth ZAP 2020, 7, 22 f.; Deckenbrock DB 2020, 321 ff.). In ihr hatte der Senat es als „noch” von § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG gedeckt angesehen, wenn da...mehr

Da das Land somit für den Erlass der Regelung nicht zuständig war, ist das gesamte Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin nichtig und zwar von Anfang an. Das gilt auch für den Ordnungswidrigkeitentatbestand, da die tatbestandliche Anknüpfung an ein bußgeldbewehrtes Verhalten entfällt. Alle Mietbeschränkungen aufgrund der Regelungen sind unwirksam. Haben die Part...mehr

Der starke Zuzug nach Berlin verbunden mit nicht ausreichendem Wohnungsneubau aufgrund von u.a. langen Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen und nicht ausreichender Bereitstellung von Bauland hat in Berlin zu nicht unerheblichen Mietsteigerungen geführt. Das hat das Land Berlin aufgrund eines Aufsatzes eines Mitarbeiters der Berliner Senatsverwaltung (Weber JZ 2018, 1022) ...mehr

Unabhängig von der Art des zu erstellenden oder des bestehenden Mietspiegels (§§ 558c, d BGB) muss der Mietspiegel mit Wohnungsdaten zu Wohnlage, Wohngröße, Wohnausstattung sowie mit Mietpreisspannen unterlegt sein. Hinweis: Im Zuge der immer engagierter geführten Diskussion um die Zulässigkeit von Renovierungsklauseln und deren Grenzen gewinnt ebenfalls die Angabe, ob die ge...mehr

Die Regelungen zur Beschränkung der Wiedervermietungsmiete hatten nach allgemeiner Meinung bis 2018 ihre Ziele kaum erfüllt. Das sollte u.a. daran gelegen haben, dass Mieter aufgrund der vier Ausnahmetatbestände in den §§ 556e, 556f BGB oft nicht ohne Weiteres hätten beurteilen können, ob die vom Vermieter verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist, und daher nicht gegen ein...mehr

Miete i.S.d. Vorschrift ist dabei die laufende, vom Mieter periodisch wiederkehrend geschuldete Zahlung wie Grundmiete und Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen. Auch Betriebskostenpauschalen gehören hierzu. Der Rückstand kann sich nur aus einem Rückstand mit der Grundmiete, aus einem Rückstand ausschließlich mit Betriebskostenvorauszahlungen oder aus einer Kombinati...mehr

Nicht nur – wie im Vorjahr – virtuell, sondern wieder ganz traditionell „in Präsenz” fand der diesjährige 73. Deutsche Juristentag in Bonn statt. In der alten Bundeshauptstadt berieten vom 21. bis zum 23. September mehr als 2.000 Juristen aus Justiz, Behörden, Anwaltschaft und Rechtslehre aktuelle Rechtsfragen zu Themen wie Digitalisierung und Nachhaltigkeit. Im Mittelpunkt ...mehr

Anfang April haben CDU/CSU und SPD den zwischen ihnen ausgehandelten Koalitionsvertrag veröffentlicht. Auf 146 Seiten legen die Vertragsparteien darin dar, was sie an gesetzgeberischen Maßnahmen für die aktuelle Legislaturperiode planen. Einen verhältnismäßig breiten Raum nehmen darin die Themen ein, die auch den Wahlkampf bestimmt haben: Wirtschaft, Sicherheit und Migration...mehr

Bereits aus der Stellung der Vorschriften über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete im Kapitel „Wohnraummiete” ergibt sich deutlich, dass es sich um Mieterschutzvorschriften für Wohnraummieter handelt. Das ist ein Kriterium, welches ähnlich wie die (Teil-)Möblierung von Wohnungen genutzt wird, um wirksam eine mehr als 10 % über den Werten des örtlichen Mietspiegels lieg...mehr

In einer Sachverständigenanhörung vor dem Bundestagsausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen im September haben sich die eingeladenen Experten zum Vorhaben der Bundesregierung geäußert, die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Neubau von Wohnungen deutlich zu verbessern. Mit diesem – schon im Koalitionsvertrag angekündigten – „Bau-Turbo” werden u.a. bau...mehr

Am 25. und 26.5.2023 trafen sich in Berlin erneut die Justizministerinnen und Justizminister des Bundes und der Länder, um gemeinsam zahlreiche rechtliche Fragestellungen zu erörtern. Die umfangreiche Tagesordnung reichte von der Änderung des Zuständigkeitsstreitwerts bei den Amtsgerichten über einen verbesserten Schutz von Wohnungsmietern bis zu Haftungsfragen im Straßenver...mehr

Die letzten Wochen und Monate wurden bestimmt von der Diskussion über die GEG-Novelle, umgangssprachlich „Heizungsgesetz” genannt. Das ganze Verfahren war ein Lehrstück für parlamentarische Abläufe, wie sie in einem demokratischen Staat nie ablaufen dürfen. Ein unausgegorener Gesetzentwurf wird „durchgestochen” und bekannt, bevor der eigentliche Schritt, nämlich ein Wärmeges...mehr

Die Ampel-Koalition hat sich im April darauf geeinigt, dass zum Zweck der Auswertung von Telekommunikationsdaten statt der vom EuGH für rechtswidrig befundenen Vorratsdatenspeicherung ein sog. Quick-Freeze-Verfahren zum Einsatz kommen soll. Damit werden künftig Standort- und Verkehrsdaten im Kommunikationsbereich nicht – wie vom Bundesinnenministerium und den Strafverfolgung...mehr

Der starke Zuzug nach Berlin verbunden mit nicht ausreichendem Wohnungsneubau aufgrund von u.a. langen Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen und nicht ausreichender Bereitstellung von Bauland hat in Berlin zu nicht unerheblichen Mietsteigerungen geführt. Da die Bundesregierung 2015 die Mietpreisbremse in den §§ 556d–556g BGB eingeführt hat, hatte die seit 2016 in Berlin re...mehr

Weitere Reformen werden vorerst auf sich warten lassen, nachdem die 20. Legislaturperiode nach dem Zerfall der Ampel-Koalition am 6.11.2024 ein vorzeitiges Ende gefunden hat. Da nur für einige wenige der noch nicht verabschiedeten Gesetzgebungsvorhaben ein überparteilicher Konsens gefunden werden konnte, werden zahlreiche Gesetzesentwürfe dem Grundsatz der Diskontinuität zum...mehr

In den Berichtszeitraum fiel das Ende der letzten Legislaturperiode. An deren Ende ist der Gesetzgeber auch im Mietrecht noch einmal sehr aktiv gewesen. Besondere Bedeutung werden kurzfristig die Änderungen der Heizkostenverordnung und das Telekommunikationsdienstleistungsgesetz haben. Beide Gesetze sind am 1.12.2021 in Kraft getreten. Hinsichtlich der Modernisierungsduldung ...mehr

In der gerichtlichen Praxis hatte in den vergangenen Jahren besonders die Frage eine Rolle gespielt, ob die jeweilige Landesverordnung formell wirksam war. Dazu verlangt der eindeutige Gesetzeswortlaut, dass die Landesregierung die entsprechende Verordnung gem. Abs. 2 S. 4 begründen muss. Auf diese Weise soll die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar gemacht werde...mehr

Der Rückstand muss die sog. Kündigungsrelevanz erreichen. Wie hoch diese ist, richtet sich nach der Fälligkeit der Mieten, also entweder mehr als eine Monatsmiete bei Fälligkeiten an zwei aufeinander folgenden Monaten oder sonst mindestens zwei Monatsmieten. Wie bei der Rückstandsberechnung ist dabei zunächst von der zulässigen Miete auszugehen. Teilunwirksame Mietpreisabred...mehr

Dass die Frage, welche Tätigkeiten einem Unternehmen aufgrund einer Registrierung als Inkassodienstleister nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (§ 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG) erlaubt sind, die Rechtsprechung auch künftig beschäftigen wird, zeigen eine Reihe von Parallelurteilen des VIII. Senats (BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 122/21, VIII ZR 123/21, VIII ZR 124/21, VIII ZR 1...mehr

In einem Presseinterview Anfang Juli hat die neue Bundesjustizministerin Christine Lambrecht einen ersten Ausblick darauf gegeben, worauf ihr Ministerium in den nächsten Monaten das Augenmerk legen will. Hierbei ganz vorne scheint – angesichts der gravierenden Probleme auf dem Wohnungsmarkt – das Bau- und das Mietrecht zu stehen. So sagt die Politikerin insbesondere den ständ...mehr

Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses unwirksam, wenn bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage der Vermieter hinsichtlich der fälligen Miete und der Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt jedoch inne...mehr

Der Berichtszeitraum wurde geprägt durch das Ende der Ampelkoalition. Davon war auch das Mietrecht betroffen, da bis zu dem Zeitpunkt nur ein kleiner Teil der im Koalitionsvertrag vereinbarten Änderungen des Mietrechts umgesetzt worden war. Das betrifft vor allem die Verlängerung der sog. Mietpreisbremse und die Erweiterung des Anwendungsbereichs der Schonfristzahlung auf di...mehr

Die Vorratsdatenspeicherung wird in Deutschland bereits seit rund 14 Jahren nicht mehr durchgeführt, nachdem zunächst das BVerfG und später auch der EuGH einige der deutschen Rechtsgrundlagen für unvereinbar mit dem Grundgesetz bzw. europäischem Recht erklärt hatten. Zuletzt hat das BVerwG im vergangenen Jahr festgestellt, dass die Verpflichtung der Telekommunikationsdienstl...mehr

Im Berichtszeitraum fanden die beiden großen mietrechtlichen Veranstaltungen des Jahres statt, nämlich der Deutsche Mietgerichtstag und die Fachgespräche des Evangelischen Bundesverbands für Immobilienwesen in Wissenschaft und Praxis (ESWiD). Der Mietgerichtstag begann aus Anlass des 20-jährigen Bestehens des Vereins mit einem Symposium zu den Grundfragen der Mietpreisbildun...mehr