Fachbeiträge & Kommentare zu Mietpreisbremse

Eine Miete, die gegen die Vorschriften der sog. Mietpreisbremse verstößt, ist teilnichtig. Das hat Bedeutung für Zahlungs- oder Räumungsklage, denen vermeintliche Ansprüche zugrunde liegen, die der Mieter bisher nicht erfüllt hat. Rügen muss der Mieter dies nicht. Die Rüge ist aber immer dann erforderlich, wenn der Mieter bereits gezahlte Mieten kondizieren will. Die Rechtsl... mehr

(BGH, Urt. v. 8.4.2020 – VIII ZR 130/19) • 557 Abs. 2 ZPO schließt eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht i.R.d. Rechtsmittels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (im Anschluss an BGH, Beschl. v. 8.11.2004 – II ZB 24/03, NJW-RR 2005, 294 unter II 2 a; ... mehr

Haben sich die Parteien auf eine Betriebskostenpauschale geeinigt, so wird diese ein Bestandteil der Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB. Anders als für Betriebskostenvorauszahlungen (vgl. § 556 Abs. 2 S. 2 BGB) fehlt im Gesetz eine vergleichbare Regelung über die Preiskontrolle, da § 560 Abs. 3 BGB nur die Herabsetzung einer Betriebskostenpauschale aufgrund einer nachträglichen Ver... mehr

Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1.1.1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt und ungeachtet zahlreicher Änderungen ein essenzieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt insb. für Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB). Die Überlassung einer Wohnung beruht auf einem Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, in de... mehr

Im Juli hat das Deutsche Institut für Menschenrechte e.V. dem Bundestag seinen aktuellen Jahresbericht 2023 vorgelegt. Danach bemängelt das Institut für das Berichtsjahr u.a. eine Stagnation bei der Umsetzung der UN-Behindertenrechtskonvention in Deutschland. So kritisierte etwa die Monitoring-Stelle UN-Behindertenrechtskonvention des Instituts, dass in Deutschland im Schuls... mehr

So gilt die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete nicht bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Der Begriff wird im BGB nicht definiert. Er wird regelmäßig in Anlehnung an § 16 WoFG ausgelegt. Auch nach Ansicht des BGH (BGH GE 2021, 237 = WuM 2021, 170 = NZM 2021, 220 = DWW 2021, 92 = NJW-RR 2021, 524 = ZMR 2021, 375 = MietPrax-AK § 556f BGB Nr. 2 ... mehr

Im Berichtszeitraum wurde das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 (BGBl I, S. 2649; dazu Börstinghaus ZAP F. 4, S. 1777; Artz/Börstinghaus NZM 2019, 12; Selk NJW 2019, 329;) verabschiedet. Es ist am 1.1.2019 in Kraft getreten und hat politisch eine sog. Nachschärfung der Regelungen über die Mietpreisbremse gebracht sowie die Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung ... mehr

Ob der Gesetzgeber erstmals in der Bunderepublik überhaupt die Neuvertragsmiete beschränken durfte, ist die grundsätzliche Frage des neuen Rechts. Überwiegend haben die Gerichte hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit der neuen BGB-Vorschriften keine Bedenken (LG Berlin NZM 2017, 332; AG Frankfurt/M. WuM 2017, 593 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 23/2017 Anm. 1; AG Hamburg-S... mehr

Vom 16.3. bis zum 17.3.2018 wird der nächste Mietgerichtstag in Dortmund, Kongresszentrum Westfalenhalle, stattfinden. Er hat in diesem Jahr das "Mietrecht im Spannungsfeld der Interessen" zum Hauptthema. Die Vorträge der Veranstaltung befassen sich u.a. mit verhaltensauffälligen und suzidgefährdeten Mietern, der Mietpreisbremse, der möblierten Wohnung und der E-Mobilität. In ... mehr

Die Zahl der beim BVerfG eingegangenen Verfahren bleibt auf hohem Niveau. Mit 5.959 Neueingängen verzeichnete das Karlsruher Gericht auch im Jahr 2018 hohe Eingangszahlen. Diese seien seit 2015 nahezu gleich geblieben, wie Gerichtspräsident Andreas Voßkuhle bei dem Jahrespressegespräch des Gerichts erläuterte. Die eingetretene Beruhigung bei den Eingangszahlen führe auch daz... mehr

In Berlin wurde von interessierten Kreisen immer wieder die ordnungsgemäße Veröffentlichung der Ersten Mietenbegrenzungsverordnung bezweifelt. Der BGH hat dies in zahlreichen Entscheidungen bekanntlich anders gesehen (z.B. BGH, Beschl. v. 19.3.2024 – VIII ZR 96/23, GE 2024, 547 = WuM 2024, 465). Diese erste Verordnung ist schon lange ausgelaufen. Inzwischen gibt es die zweit... mehr

§ 558 BGB stellt die zentrale Vorschrift des sog. Vergleichsmietensystems dar und ist neben der privatautonom zu vereinbarenden Mieterhöhung nach § 557 BGB und der Mieterhöhung durch einseitige Gestaltungserklärung des Vermieters nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nach § 559 BGB bzw. § 560 BGB eine der drei zentralen Auspräg... mehr

Nachdem zunächst eine Abteilung des AG München (ZMR 2017, 655 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 14/2017 Anm. 4; Kühling/Drechsler ZfIR 2017, 619) wegen einer fehlenden ausreichenden Begründung die bayerische MietpreisbremsenVO für unwirksam erklärt hat, hat dies das LG München I nunmehr bestätigt (NJW 2018, 407 = NZM 2018, 83 = WuM 2018, 32 = ZMR 2018, 48). Zwar lag zum Zei... mehr

(BGH, Urt. v. 18.5.2022 – VIII ZR 382/21) • Die Geltendmachung von Ansprüchen aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung des beklagten Vermieters wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe durch einen Inkassodienstleister ist wirksam. Der Inkassodienstleister überschreitet in diesem Fall nicht seine Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. ... mehr

Der vergangene Berichtszeitraum begann mit einer wichtigen Personalie. Zum 1.7.2014 wurde Frau Dr. Milger neue Vorsitzende des u.a. für Wohnraummietsachen zuständigen VIII. Senats des BGH. Wie unten zu zeigen wird, hat sie durchaus schon Rechtsprechungsänderungen angestoßen. Spannend wird es in den nächsten Monaten bei der Frage, wie der Senat mit den bisher üblichen Schönhe... mehr

In seiner vorletzten Sitzung vor dem Jahreswechsel hat der Bundesrat am 29.11.2019 noch zahlreiche Gesetzesvorhaben gebilligt, einige aber auch an den Vermittlungsausschuss überwiesen. Insgesamt 30 Gesetze aus dem Bundestag erhielten die Zustimmung der Länder, angehalten wurde allerdings der gesamte steuerrechtliche Teil des sog. Klimapakets. Ohne Beanstandung passierten hing... mehr

Die sog. Mietpreisbremse beruht zunächst auf der Generalklausel in § 556d Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer Wiedervermietung verlangen darf. Davon sieht das Gesetz vier Ausnahmen vor, wonach mehr

Das wird in Berlin immer wieder medienwirksam in Zweifel gezogen, auch wenn sowohl das BVerfG (Nichtannahmebeschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NZM 2019, 676) wie auch der BGH (Urt. v. 12.7.2023 – VIII ZR 60/22, NZM 2023, 677; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 122/21, NZM 2022, 325; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 123/21, NZM 2022, 202; BGH, Urt. v. 27.5.2020 – VIII ZR 45/19, ... mehr

Die Zahl der Mietrechtsprozesse ist auf den tiefsten Stand seit der Wiedervereinigung gesunken. Gegenüber dem Vergleichsvorjahr 2015 ging die Zahl der Mietrechtsprozesse um 5,5 % zurück, im Vergleich zu 2014 sogar um über 9 %. Die Zahl der Mietrechtsprozesse ist damit in den letzten 20 Jahren um fast ein Drittel gesunken. Dies meldete kürzlich der Deutsche Mieterbund (DMB), ... mehr

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist bekanntlich äußerst zersplittert. Deshalb ist der Gesetzgeber seit einiger Zeit dazu übergegangen, die Bundesländer wegen ihrer größeren Sachnähe zu ermächtigen, für ihr Land zusätzliche Mieterschutzvorschriften in Kraft zu setzen. Begonnen hatte dies mit Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mieta... mehr

Je nach Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gibt es unterschiedliche Anforderungen an die vom Mieter zu erhebende Rüge gem. § 556g BGB und deren Rechtsfolge. Gemeinsam ist aber die Tatsache, dass eine Rüge nur erforderlich ist, für die Geltendmachung eines Rückzahlungsanspruchs. Der Teil der Miete, der die Grenzen der zulässigen Wiedervermietungsmiete überscheitet, ist auc... mehr

Ein Problem der Mietpreisbremse ist und bleibt, dass nicht der Staat ihre Einhaltung kontrolliert und durchsetzt, sondern es Aufgabe des Mieters bleibt, dies zu tun. Daran hat sich nichts geändert. Da die Grenze auch häufig schwierig zu ermitteln ist, weil die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht immer centgenau feststeht, hat der Gesetzgeber ursprünglich zum Schutz d... mehr

Da der Mieter allein aus den Angaben zur Erfüllung der Informationsobliegenheit gem. § 556g Abs. 1a BGB die materielle Zulässigkeit der Mietpreishöhe nicht ermitteln kann, hat der Gesetzgeber ihm einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der maßgeblichen Tatsachen eingeräumt. Strittig war, ob dieser Anspruch überhaupt verjähren kann und wenn ja, in welcher Frist ab welchem Zeitpu... mehr

Der Berichtszeitraum wurde auch bestimmt von den enormen Energiekostensteigerungen aufgrund Putins Angriffskriegs gegen die Ukraine. Die Bundesregierung hat mit zwei Verordnungen zur Sicherung der Energieversorgung über kurz- und mittelfristig wirksame Maßnahmen reagiert. Außerdem hat der Bundestag mit dem Gesetz über „Soforthilfe für Letztverbraucher von leitungsgebundenem ... mehr

Anstelle der vereinbarten Miete kann der Vermieter nach § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Nach neuerer Rechtsprechung des BGH ist diese als ortsübliche Marktmiete (= Wiedervermietungsmiete) zu bestimmen (BGH, Urt. v. 18.1.2017 – VIII ZR 17/16, BeckRS 2017, 100894). Der BGH hat in dieser Entscheidung einen langwährenden Streit zu § 546a BGB en... mehr

Schließlich hat das BVerfG (NZM 2019, 676 = NJW 2019, 3054) in seiner grundlegenden Entscheidung auf einen Punkt hingewiesen, der bisher wohl in keiner zivilrechtlichen Entscheidung eine Rolle gespielt hat: Liegen nämlich die materiellen Voraussetzungen für den Verordnungserlass, nämlich das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts von Anfang an nicht vor, ist die auf der... mehr

Ein Überblick der neuen Bundesregierung über ihre rechtspolitischen Pläne findet sich bereits im Koalitionsvertrag (s. dazu auch ZAP 2025, 419). Welche dieser Projekte zuerst angegangen werden sollen und in welcher Reihenfolge, geht daraus jedoch nicht hervor. Im Rahmen einer Abgeordnetenanfrage im Bundestag hat die Bundesregierung jetzt aber einen gerafften Ausblick auf die... mehr

Bei einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gelten keine Schutzvorschriften zugunsten des Mieters, z. B. über den Kündigungsschutz, die Sozialklausel, Schutz vor Mieterhöhungen (Mietpreisbremse) etc. Ein "vorübergehender Gebrauch" liegt nicht schon bei einer vertraglichen Befristung der Gebrauchsüberlassung vor. Vielmehr muss nach dem Gebrauchszweck das Ende des Mietve... mehr

Es gibt von der Generalklausel des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die maximale Wiedervermietungsmiete nicht mehr als 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf, insgesamt vier Ausnahmen. So darf aus Bestandschutzgründen die bisherige Vormiete weiter vereinbart werden. Die Vormiete selbst darf aber nicht mietpreiswidrig sein. Für die Überprüfung der Mietpreiswidrigkeit g... mehr

Mit den §§ 556–561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Er hat damit ein umfassendes Regelungskonzept für die Miete für preisfreien Wohnraum auf angespannten Wohnungsmärkten geschaffen. Das ergibt sich nicht nur aus dem Regelungsgegenstand, sondern auch aus d... mehr

Herausgegeben von Prof. Dr. Hubert Schmidt. Bearbeitet von Prof. Dr. Beate Gsell, Prof. Dr. Wolfgang Krüger, Prof. Dr. Stephan Lorenz und Prof. Dr. Christoph Reymann. 2019. Verlag C.H. Beck, München. XXIV, 2562 S., 219,00 EUR Mietrecht hochaktuell und detailliert, dadurch zeichnet sich der 2019 neuerschienene Großkommentar aus. Die Bearbeiter kommentieren ausschließlich das k... mehr

In seiner letzten Sitzung vor der Bundestagswahl hat der Bundesrat Mitte Februar noch 17 Gesetzesvorhaben aus dem Bundestag gebilligt. Sie können damit in Kraft treten, obwohl die Legislaturperiode inzwischen abgelaufen ist. Ein wesentlicher Teil der Agenda bestand aus Gesetzen, die der Bundestag erst in den letzten Wochen verabschiedet hatte. So stimmte der Bundesrat u.a. de... mehr

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in den Gemeinden, die von der jeweiligen Landesregierung in eine entsprechende Verordnung aufgenommen wurden (eine Liste aller Gemeinden befindet sich bei Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556d Rn 44a). Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB setzt zwingend voraus, dass diese Landes... mehr

Die Bundesregierung hat im Rahmen einer Anfrage im Bundestag kürzlich Auskunft zu den vom Bundesministerium für Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und seinen nachgeordneten Behörden in Auftrag gegebenen externen Studien gegeben. Sie listet darin rund 70 Studien aus den vergangenen fünf Jahren auf, die das Ministerium bei verschiedenen Stellen in Arbeit gegeben hat, um s... mehr

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage, mit der gem. § 556g Abs. 3 BGB die Erteilung einer Auskunft über die für die Zulässigkeit der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach den Vorschriften über die sog. Mietpreisbremse begehrt wird, kann nicht mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden. Auf die verlangten Auskünfte ... mehr

Das Interesse des Vermieters, seine Zustimmung zu einem Mieterwechsel nicht erteilen zu müssen, ist nicht mit demjenigen am Fortbestand des Mietverhältnisses oder an der (erneuten) Begründung eines solchen gleichzusetzen. In diesem Fall geht es nicht um das Bestehen des Mietverhältnisses als solchem oder den Abschluss eines (neuen) Mietvertrags, sondern die Zustimmung zu ein... mehr

Legt der Mieter Rechtsmittel gegen eine Entscheidung ein, um eine Verurteilung des Vermieters zur Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung zu erreichen, bemisst sich der Wert des geltend gemachten Beschwerdegegenstands gem. §§ 2, 3 ZPO sowohl bei Wohn- wie auch Gewerberaummietverträgen nach dem Interesse des Mieters an einem sich möglicherweise aus der Abrechnun... mehr

Der Berichtszeitraum war vor allem durch die vorzeitige Auflösung des Deutschen Bundestages und die vorgezogenen Neuwahlen bestimmt. Damit waren die Verabredungen der ehemaligen Ampelkoalitionäre zum Mietrecht hinfällig. Besonders problematisch war dies für die Fortgeltung der „Mietpreisbremse”, die nach der damaligen Gesetzeslage zum 31.12.2025 ausgelaufen wäre. Die CDU/SPD... mehr

Der vom Berliner Senat geplante sog. Mietendeckel sorgt derzeit bundesweit für Furore. Danach sollen die Mieten in der Stadt für einen Zeitraum von fünf Jahren nicht erhöht werden dürfen. Wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, soll die Wiedervermietungsmiete auf die Höhe, die der Vormieterhaushalt bezahlt hat, begrenzt werden. Modernisierungsumlagen, die die Bruttowarmmie... mehr

Der Bundesgesetzgeber wollte bei der Mietpreisbremse den privaten Vermieter vor überraschenden Rückzahlungsansprüchen für längere Zeiten in der Vergangenheit schützen, da die genaue Höhe der zulässigen Miete nur schwer zu ermitteln ist. Deshalb hat er das Rügeerfordernis eingeführt. Der Mieter kann nur dann bereits gezahlte, aber vermeintlich zu hohe Mieten zurückverlangen, ... mehr

Die neue Bundesjustizministerin Dr. Katarina Barley will den Verbraucherschutz zu einem Schwerpunkt ihrer Amtstätigkeit machen. Dies kündigte sie in ihrer Antrittsrede an. Katarina Barley hat am 14. März das Amt als neue Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz angetreten. Sie folgt auf Heiko Maas, der das Ressort seit Dezember 2013 führte und nun zum Außenminis... mehr

Notwendige Unterlagen zum Mietniveau, das durch die Mieterhöhung gebildet worden ist, sind zunächst für die Dauer des laufenden Mietverhältnisses vorzuhalten, damit die geltende Miete gerade im Streitfall in ihrer Entwicklung und Zusammensetzung erläutert und nachgewiesen werden kann. So lange werden sie zumindest benötigt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sind diese Da... mehr

Unabhängig von der Art des zu erstellenden oder des bestehenden Mietspiegels (§§ 558c, d BGB) muss der Mietspiegel mit Wohnungsdaten zu Wohnlage, Wohngröße, Wohnausstattung sowie mit Mietpreisspannen unterlegt sein. Hinweis: Im Zuge der immer engagierter geführten Diskussion um die Zulässigkeit von Renovierungsklauseln und deren Grenzen gewinnt ebenfalls die Angabe, ob die ge... mehr

Bereits aus der Stellung der Vorschriften über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete im Kapitel „Wohnraummiete” ergibt sich deutlich, dass es sich um Mieterschutzvorschriften für Wohnraummieter handelt. Das ist ein Kriterium, welches ähnlich wie die (Teil-)Möblierung von Wohnungen genutzt wird, um wirksam eine mehr als 10 % über den Werten des örtlichen Mietspiegels lieg... mehr

Die Ampel-Koalition hat sich im April darauf geeinigt, dass zum Zweck der Auswertung von Telekommunikationsdaten statt der vom EuGH für rechtswidrig befundenen Vorratsdatenspeicherung ein sog. Quick-Freeze-Verfahren zum Einsatz kommen soll. Damit werden künftig Standort- und Verkehrsdaten im Kommunikationsbereich nicht – wie vom Bundesinnenministerium und den Strafverfolgung... mehr

In einer Sachverständigenanhörung vor dem Bundestagsausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen im September haben sich die eingeladenen Experten zum Vorhaben der Bundesregierung geäußert, die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Neubau von Wohnungen deutlich zu verbessern. Mit diesem – schon im Koalitionsvertrag angekündigten – „Bau-Turbo” werden u.a. bau... mehr

Dem Vermieter ist in der Wohnraummiete seit nunmehr 50 Jahren die Änderungskündigung zum Zweck der Durchsetzung einer Mieterhöhung in § 573 Abs. 1 BGB ausdrücklich verboten. Als verfassungsrechtlich gebotenem Ausgleich für dieses Verbot ist dem Vermieter der Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete eingeräumt worden (BGH – VIII ZR 52/18, NZM 2019, 142; VIII ZR 303/06, NJ... mehr

Nach § 556f S. 2 BGB wird die Wiedervermietungsmiete bei einer Erstvermietung nach umfassender Modernisierung nicht beschränkt. Der Begriff der Modernisierung knüpft nach den Gesetzesmaterialien ausdrücklich an § 555b BGB an; die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (Erhaltung) wird deshalb nicht erfasst. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen... mehr

Nachdem Mietspiegel seit 1978 als Begründungsmittel für ein Zustimmungsverlangen eingeführt worden waren, hat der Gesetzgeber 1982 durch das „Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen” (BGBl I 1982, S. I 1912) in § 2 Abs. 5 MHG bestimmt, dass Gemeinden einen „Mietspiegel aufstellen sollen, soweit hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem für sie vertretbaren A... mehr

In der gerichtlichen Praxis hatte in den vergangenen Jahren besonders die Frage eine Rolle gespielt, ob die jeweilige Landesverordnung formell wirksam war. Dazu verlangt der eindeutige Gesetzeswortlaut, dass die Landesregierung die entsprechende Verordnung gem. Abs. 2 S. 4 begründen muss. Auf diese Weise soll die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar gemacht werde... mehr