Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Redaktion
1 Leitsatz
Eine umfassende Modernisierung, die die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ausschließt, erfordert einen Bauaufwand von einem Drittel der Neubaukosten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen bleiben unberücksichtigt. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen.
2 Das Problem
Die Mieter einer Wohnung in Berlin verlangen von der Vermieterin die Rückzahlung von Miete. Sie meinen, die vereinbarte Miethöhe verstoße gegen die Mietpreisbremse.
Das Mietverhältnis besteht seit 2016. Im Mietvertrag über die knapp 86 qm große Wohnung ist eine Nettokaltmiete von 1.199 EUR vereinbart. Dies entspricht 13,99 EUR je Quadratmeter.
Nach Ende des vorangegangenen Mietverhältnisses ließ die Vermieterin zahlreiche Arbeiten an der Wohnung durchführen. So wurde die Elektrik erneuert, die zuvor über dem Putz gelegenen Heizungsrohre in den Fußboden verlegt sowie in Küche und Bad Fliesen und in den übrigen Räumen Parkett verlegt. Schließlich wurden die sanitären Anlagen im Bad erneuert und erstmals eine Küche eingebaut.
Im Mai 2016 rügten die Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Es sei lediglich eine Miete von 823,44 EUR zulässig, was 9,61 EUR je Quadratmeter entspricht. Sie verlangen Rückzahlung der diesen Betrag übersteigenden Miete für die Monate Juni bis November 2016 und Feststellung, dass sie keine höhere Miete schulden.
Die Vermieterin meint, die Mietpreisbremse sei gemäß § 556f Satz 2 BGB nicht anwendbar, da vor der Vermietung eine umfassende Modernisierung stattgefunden habe.
Das Landgericht folgte der Auffassung der Vermieterin. Es hat wesentlich darauf abgestellt, dass die für die Wohnung aufgewandten Gesamtkosten von 58.500 EUR ein Drittel der Neubaukosten erreichten.
3 Die Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Bei de...