ZAP 23/2019, Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen – Gesetzliche Grundlagen und Übersicht der Gemeinden mit Mietpreisbeschränkungen

I. Einführung

Die heutigen Regelungen über Bestandsmietenerhöhungen in §§ 557– 561 BGB sind das vorläufige Endergebnis einer langen Reihe von gesetzlichen Regelungen zum Mietpreisrecht (Börstinghaus WuM 2018, 610; Herrlein NZM 2016, 1; NJW 2017, 711). Die Geschichte des Miethöherechts in den letzten gut einhundert Jahren ähnelt in weiten Phasen der Quadratur des Kreises. Teilweise wird vom "Hüh und Hott im Mieterschutz" gesprochen (Herrlein NJW 2017, 711, 715). Entstanden ist ein "Flickenteppich" (Beuermann, Miete, § 1 Rn 9) von Regelungen, bei dem die große Linie schon lange verloren gegangen ist.

1. Kappungsgrenze

Fast 12 Jahre kannte das Miethöherecht für den preisfreien Wohnungsbau keine Kappungsgrenze. Erst ab dem 1.  Januar 1983 hat der Gesetzgeber diese weitere Grenze für die Mieterhöhung eingeführt. Dies geschah in unmittelbarem Zusammenhang mit der damals zugleich erfolgten Neufassung des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bis zu diesem Zeitpunkt wurde die ortsübliche Vergleichsmiete aus allen Mieten in der Gemeinde gebildet. Von diesem Zeitpunkt an bildeten nur noch die in den letzten drei Jahren neu vereinbarten oder geänderten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete. Damit fiel die Mehrzahl der niedrigeren älteren Bestandsmieten aus dem Vergleichsmietenbegriff heraus, was grds. einen Anstieg der Vergleichsmiete zur Folge haben sollte. Die Kappungsgrenze betrug damals 30 %. Durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz ist die Kappungsgrenze 1993 zeitlich befristet für fünf Jahre gesplittet worden. Sie betrug für einen Teil des Wohnungsbestands nur noch 20 %, im Übrigen aber weiter 30 %. Vom 1.9.2001 bis zum 31.3.2013 betrug die Kappungsgrenze dann einheitlich für alle Wohnungen 20 %. Seit dem 1.5.2013 gilt dieser Prozentsatz als Obergrenze. Den Bundesländern wurde aber von diesem Zeitpunk...