Die Indexmiete nach § 557b BGB kann nur in Form einer echten Gleitklausel vereinbart werden. Man versteht hierunter eine Vereinbarung, wonach sich die Höhe der Miete mit der Änderung einer bestimmten, von den Parteien gewählten Bezugsgröße verändern soll. Die Veränderung muss dergestalt erfolgen, dass den Parteien kein Verhandlungsspielraum für die Festsetzung der Miethöhe verbleibt.
Haben die Parteien dagegen einen Verhandlungsspielraum, so spricht man von einem Leistungsvorbehalt; eine so formulierte Klausel ist unwirksam.
Gleiches gilt für eine Spannungsklausel; eine solche Klausel liegt vor, wenn die Bezugsgröße mit der Miete gleichartig, zumindest aber vergleichbar ist.
Spannungsklausel
Ein solcher Fall läge etwa vor, wenn vereinbart ist, dass jeweils diejenige Miete geschuldet wird, die sich aus einer bestimmten Rubrik eines Mietspiegels ergibt. Im Wohnraummietrecht sind Spannungsklauseln gemäß § 557b Abs. 4 BGB verboten.
Schriftformerfordernis: Die Mietanpassungsvereinbarung muss gemäß § 557b Abs. 1 BGB schriftlich getroffen werden.
Anpassungsgrundlage transparent machen
Wird für die jeweilige Anpassung der Miethöhe eine Indexklausel vereinbart, muss für den Mieter aus Transparenzgründen klar sein, auf welcher Grundlage die Anpassung durch den Vermieter vorgenommen wird.
Zulässiger Veränderungsmaßstab: Das Ausmaß der Mietanpassung muss in der Vereinbarung bestimmt sein und darf höchstens der prozentualen Indexänderung entsprechen. Die Punktzahl des VPI darf nicht dem Erhöhungsprozentsatz gleichgesetzt werden. Es gibt aber keine Kappungsgrenze.
Unwirksame Klausel
Unwirksam ist eine Klausel, wonach die Veränderung des Preisindexes um 10 Punkte zur Folge haben soll, dass sich die Miete um 10 % erhöht oder ermäßigt. In diesem...