In Nordrhein-Westfalen gilt ab 1.7.2020 eine neue Mieterschutzverordnung. Diese regelt einheitlich den Geltungsbereich der Mietpreisbremse, der abgesenkten Kappungsgrenze und der verlängerten Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen.
Das Land Nordrhein-Westfalen bündelt die bislang auf drei Verordnungen verteilten Vorschriften zum Mieterschutz in einer Verordnung und passt gleichzeitig die Gebietskulisse an. Die neue Mieterschutzverordnung benennt 18 Städte in Nordrhein-Westfalen, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist und für die deshalb besondere Vorschriften zur Miethöhe bei neuen Mietverträgen, zur Mieterhöhung und zur Kündigung nach Wohnungsumwandlung gelten. Die Gebiete wurden aufgrund eines Gutachtens ermittelt, das die Empirica AG im Auftrag des nordrhein-westfälischen Bauministeriums erstellt hat.
Die Mieterschutzverordnung nebst Begründung wurde am 30.6.2020 im Gesetz- und Verordnungsblatt NRW verkündet. Sie tritt am 1.7.2020 in Kraft und hat eine Laufzeit von fünf Jahren bis zum 30.6.2025.
Hier gilt die Mieterschutzverordnung NRW
Diese Städte in Nordrhein-Westfalen sind von der Mieterschutzverordnung NRW erfasst:
Regierungsbezirk Düsseldorf
Düsseldorf
Regierungsbezirk Köln
Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Bornheim, Hennef (Sieg), Köln, Königswinter, Leichlingen, Niederkassel, Pulheim, Rösrath, Siegburg, Wachtberg, Wesseling.
Regierungsbezirk Münster
Münster, Telgte
Begründung der Mieterschutzverordnung NRW (pdf)
Mietpreisbremse in Nordrhein-Westfalen
In den genannten Gebieten gilt die Mietpreisbremse, so dass die Mieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Kappungsgrenze in Nordrhein-Westfalen
Außerdem ist in den von der neuen Mieterschutzverordnung erfassten Gebieten die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen reduziert. Mieten dürfen dort maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen. Ohne die Reduzierung wäre ein Anstieg von maximal 20 Prozent zulässig. Obergrenze ist jeweils die ortsübliche Vergleichsmiete.
Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung
Schließlich ist in den 18 Städten die Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verlängert: Statt der im BGB genannten drei Jahre müssen Vermieter fünf Jahre warten, bis sie sich nach der Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum zur Kündigung des Mietvertrages auf berechtigte Interessen wie z. B. Eigenbedarf berufen können. Für Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster bedeutet dies eine Verkürzung der Frist; dort galt bislang eine Frist von acht Jahren.
Bisherige Regelungen zum Mieterschutz in NRW
Die Mietpreisbremse in Nordrhein-Westfalen war bisher in der Mietpreisbegrenzungsverordnung geregelt, die zum 30.6.2020 ausläuft. Die bisherige Verordnung erfasste 22 Städte, von denen ab Juli 2020 zahlreiche aus dem Geltungsbereich der Mietpreisbremse herausfallen, während neue hinzukommen. Nach Auffassung des AG Köln (208 C 186/19), bestätigt durch LG Köln (Urteil v. 2.7.2020, 6 S 229/19), war die Mietpreisbegrenzungsverordnung allerdings unwirksam, weil eine ordnungsgemäße Begründung fehlte.
Die Gebiete, in denen eine Absenkung der Kappungsgrenze gilt, waren bisher in der Kappungsgrenzenverordnung festgelegt, die ebenfalls zum 30.6.2020 ausläuft. von der Kappungsgrenzenverordnung waren 37 Kommunen erfasst.
Die Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist waren bisher in der Kündigungssperrfristverordnung festgelegt, die noch bis Ende 2021 gelaufen wäre. Von dieser Verordnung waren 33 Kommunen in Nordrhein-Westfalen erfasst.