Kinne/Schach/Bieber, BGB § 546a Entschädigung des Vermie ... / 5 Nutzungsentschädigung

Rz. 9

§ 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst auch die Betriebskosten, allerdings nur für Leistungen, die der Mieter auch tatsächlich in Anspruch nimmt. Schuldete der Mieter dafür Vorauszahlungen, so hat er diese bis zur Abrechnungsreife weiter zu entrichten (OLG Dresden, Urteil v. 19.10.2011, 13 U 1179/10, NZM 2012, 84), ist eine Nebenkostenpauschale vereinbart, so ist diese weiterhin geschuldet.

Hinweis

Umsatzsteuer

Der Mieter schuldet die vereinbarte Miete einschließlich Umsatzsteuer, wenn die Umsatzsteuerpflicht für die Miete vereinbart war und die Umsatzsteueroption für den Mietvertrag auch wirksam ausgeübt worden ist (BGH, Urteil v. 12.8.2009, XII ZR 76/08, NZM 2009, 71).

Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, eine Weitervermietung sei nur zu einer geringeren Miete möglich. Soweit eine Mietvereinbarung nichtig ist, ist die Entschädigung auf die höchstzulässige Miete beschränkt. Eine (monatliche) Vertragsstrafe gehört nicht zur vereinbarten Miete (LG Köln, Urteil v. 28.3.2019, 2 O 272/18, ZMR 2020, 123). Bei Veränderungen der Miethöhe im Verlauf der Vertragszeit ist die zur Zeit der Vertragsbeendigung geschuldete Miete maßgeblich (Schmidt-Futterer/Streyl, § 546a Rn. 55). Mieterhöhungen, die nicht schon in dem Mietvertrag angelegt waren, haben deshalb keinen Einfluss auf die Höhe der Nutzungsentschädigung, wie z. B. Mieterhöhungen gemäß §§ 558, 559, aber auch die Erhöhung der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum gemäß § 10 WoBindG (Schmidt-Futterer/Streyl, § 546a Rn. 55).

Durfte der Mieter bis zur Entstehung des Rückgabeanspruchs die Miete mindern, bleibt es dabei, sodass auch nur eine geminderte Nutzungsentschädigung geschuldet wird (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 1322). Tritt der Mangel jedoch erst nach Beendigung des Mietverhältnisses ein, ist eine Mietminderung nicht (mehr) gerechtfertigt (BGH, Urteil v. 27.5.2015, XII ZR 66/13, GE 2015, 1022).

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung endet mit der Rückgabe der Mietsache. Kann der Vermieter die Räume anschließend nicht sogleich weitervermieten, so kann der Anspruch nicht auf § 546a Abs. 1 gestützt werden, sondern nur ein Schadensersatzanspruch aus Verzug oder § 280 geltend gemacht werden (LG Mönchengladbach, WuM 1992, 215).

§ 546a Abs. 1 gewährt dem Vermieter eine Mindestentschädigung, die in ihrer Höhe weder davon abhängig ist, ob und inwieweit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Schaden erwachsen ist, noch davon, ob der Mieter aus dem vorenthaltenen Mietgegenstand einen entsprechenden Nutzen hat ziehen können (BGH, Urteil v. 5.10.2005, VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52).

Dem Vermieter steht als Nutzungsentschädigung bei einer Vorenthaltung der vermieteten Gewerberäume wahlweise neben dem Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete kein Anspruch auf Zahlung einer höheren angemessenen Miete zu; vielmehr kann eine höhere Nutzungsentschädigung nur verlangt werden, wenn sie sich aus dem Vergleich mit derjenigen Miete ergibt, die in der Gemeinde für tatsächlich vorhandene Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird (OLG Düsseldorf, Urteil v. 12.1.2016, I-24 U 62/15, GE 2017, 951).

Hinweis

Wegfall Geschäftsgrundlage COVID 19

Der Einwand des Mieters, ihm stehe wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (z. B. wegen der Gebrauchseinschränkungen infolge der behördlichen Anordnungen während der COVID 19 Pandemie) ein Anspruch auf Reduzierung Miete gemäß § 313 zu (vgl. dazu BGH, Urteil v. 16.2.2022, XII ZR 17/21, NZM 2022, 292; BGH, Urteil v. 12.01.2022, XII ZR 8/21, GE 2022, 145), ist gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung unschlüssig, da er sich des Mietobjekts jederzeit durch Rückgabe entledigen kann (KG, Urteil v. 4.11.2022, 8 U 85/21, GE 2022, 99).

Rz. 10

Zum zeitlichen Umfang eines Nutzungsentschädigungsanspruches hat der BGH entschieden, dass Nutzungsentschädigung nur bis zur tatsächlichen Rückgabe der Mietsache geschuldet ist, danach u. U. ein Schadensersatzanspruch wegen verspäteter Rückgabe besteht (BGH, Urteil v. 5.10.2005, VIII ZR 57/05, GE 2005, 1547).

Hinweis

Nutzungsentschädigung endet taggenau

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung endet taggenau mit der Rückgabe. Das gleiche gilt im Falle der Zwangsräumung (LG Lübeck, Urteil v. 25.3.2010, 14 S 146/09, ZMR 2010, 857) und auch, wenn der Mieter die Mietsache vor Ablauf einer Räumungsfrist zurückgibt.

Dieser Anspruch unterliegt allerdings keinem Automatismus, sondern bedarf der Geltendmachung unter Beibringung eines substanziierten Vortrages. Es ist nämlich heutzutage nicht mehr allgemein so, dass eine Wohnung nahtlos weitervermietet werden kann und dass sogar mitten im Monat. Der Vermie...