Archiv Seite 60 - Immobilien - Haufe

Ein Haus mit drei Wohnungen wird grundsätzlich nicht dadurch zum Zweifamilienhaus mit erleichterter Kündigungsmöglichkeit, dass eine der Wohnungen gewerblich genutzt wird.

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung auch die Eckpunkte des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden.

Der Bundesrat hat dem Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips für Maklerleistungen zugestimmt. Gleichzeitig fordert er, die bestehenden Regeln zur Mietpreisüberhöhung zu reformieren.

Wohnungseigentümergemeinschaften sind in der Regel Verbraucher im Sinne von § 13 BGB, und zwar auch dann, wenn sie von einem gewerblichen Verwalter vertreten werden.

Von einer abweichenden Bauausführung spricht man, wenn die tatsächlichen baulichen Gegebenheiten in einer Wohnungseigentumsanlage nicht dem geplanten Zustand entsprechen.

Ein verwitterter Anstrich der Fenster stellt für sich allein keinen Mietmangel dar. Der Mieter kann daher weder Instandsetzung verlangen noch eine Minderung geltend machen.

Auch wenn ein Wohnungseigentümer eine eigenmächtig ausgeführte Baumaßnahme wegen Verjährung nicht mehr zurückbauen muss, kann die Gemeinschaft den rechtswidrigen Zustand selbst und auf eigene Kosten beseitigen.

Eigentümerdaten aus dem Liegenschaftskataster darf die Behörde nicht ohne weiteres herausgeben. Voraussetzung für eine Auskunft ist, dass der Anfragende ein berechtigtes Interesse nachweisen kann und die Verhältnismäßigkeit gewahrt ist.

Der BGH hat in wichtigen Punkten seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert. Diese können nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Auch Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH jetzt für unwirksam.

Nur in Ausnahmefällen kann die Durchführung eines von Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses per einstweiliger Verfügung gestoppt werden.

Der Mieter darf in einer Mietwohnung grundsätzlich ohne Erlaubnis des Vermieters Vögel halten. Eine übermäßige Vogelhaltung kann aber eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Kosten einer vor dem 1.5.2013 begonnenen „Berliner Räumung“ können nicht als Kosten der Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner festgesetzt werden. Die mit der Mietrechtsänderung 2013 eingeführte Kostenregelung ist nicht rückwirkend anwendbar.

Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem Bauträger eine vom Teilungsplan abweichende Bauausführung vereinbart, ist gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht verpflichtet, den planwidrigen Zustand zu beseitigen.

An einer ebenerdigen Terrasse, die zum Gemeinschaftseigentum oder anderem Sondereigentum nicht vertikal abgegrenzt ist, darf kein Sondereigentum eingetragen werden.

Der Schallschutz in einer Wohnanlage richtet sich grundsätzlich nach den Normen, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben. Ersetzt ein Eigentümer Teppichboden durch Parkett, ist dies für die anderen Eigentümer kein Nachteil, wenn die Schallschutznormen eingehalten werden.

Die Haltung von mehr als einem Hund entspricht bei einer 2,5-Zimmer-Wohnung in der Regel nicht mehr vertragsgemäßem Gebrauch.

Wohnungseigentümer können das Parken auf dem gemeinschaftlichen Grundstück außerhalb markierter Stellflächen grundsätzlich per Mehrheitsbeschluss untersagen.

Die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip für Maklerleistungen kommen wie geplant. Darauf haben sich die Spitzen der großen Koalition verständigt.

Wird ein Mieter von Nachbarn der Störung des Hausfriedens beschuldigt, hat er kein Recht zu erfahren, wer genau welche Anschuldigungen erhoben hat. Dieser Auffassung ist das AG München.

Etappensieg für „Raucher Friedhelm“: Der Fall des Rentners, der wegen übermäßigen Rauchens nach 40 Jahren seine Wohnung verlassen soll, muss neu verhandelt werden. Der BGH hat das Räumungsurteil aufgehoben.

Der Vermieter einer Wohnung kann den Mietvertrag nicht deshalb kündigen, weil er das Haus in Wohnungseigentum umgewandelt hat und die Wohnung verkaufen will.

Durch eine Beiladung kann eine Person, die selbst nicht Partei eines gerichtlichen Verfahrens ist, an diesem beteiligt werden.

Die Errichtung einer Schaukel und eines Sandkastens im Garten einer Wohnungseigentumsanlage ist eine bauliche Veränderung. Diese bedarf der Zustimmung aller Eigentümer.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht schon dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den (künftigen) Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages hätte erkennen können.

Der Vermieter einer Wohnung darf auch dann fristlos kündigen, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter die Miete nicht pünktlich zahlen kann, nachdem er zwar rechtzeitig Sozialhilfe beantragt hat, diese aber nicht rechtzeitig bewilligt worden ist.

Die Wohnungseigentümer können den Verwaltungsbeirat nur dann durch Beschluss zur Entscheidung über Mehrausgaben ermächtigen, wenn die Ermächtigung eine jährliche Höchstgrenze vorsieht.

Spart der Vermieter mit einer Modernisierung fällige Instandsetzungsmaßnahmen, darf der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht in die Modernisierungsmieterhöhung einfließen.

Attrappen von Überwachungskameras im Hauseingang und im Treppenhaus müssen von Mietern nicht akzeptiert werden. Das Amtsgericht Frankfurt hat in diesem Fall für einen Mieter entschieden. Der Hauseigentümer muss die Attrappen entfernen.

Igel dürfen nicht ohne weiteres in der Wohnung gehalten werden, denn sie sind keine Haustiere. Hält ein Mieter trotz Abmahnung weiter Igel, kann dies eine Kündigung rechtfertigen.

Beanstandet ein Mieter bestimmte Nebenkosten als überhöht, muss er darlegen, dass der Vermieter gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis hätte beschaffen können.

Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, die sich mit der Ge­mein­de ver­trag­lich über Er­schlie­ßungs­kos­ten ge­ei­nigt haben, können nicht für Mehr­kos­ten her­an­ge­zo­gen wer­den, die im We­sent­li­chen in­fla­ti­ons­be­dingt ent­stan­den sind. Das hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden.

Mieter müssen sich auf der Toilette in ihrer Wohnung zum Urinieren nicht hinsetzen. Für Schäden am Boden durch Urinspritzer kann sie der Vermieter nicht haftbar machen.

Vereitelt der Vermieter das Vorkaufsrecht eines Mieters an einer umgewandelten Wohnung, indem er diesen nicht über den Verkauf der Wohnung informiert, kann dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz von entgangenem Gewinn zustehen.

Die mit der Mietrechtsänderung 2013 eingeführte Kündigungssperrfrist nach dem Verkauf von vermietetem Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber gilt nur für Kündigungen, die ab dem 1.5.2013 zugegangen sind.

Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfordert nicht, dass bei der Kündigung der Kündigungstatbestand noch erfüllt ist. Es reicht aus, dass dieser vor der Kündigungserklärung verwirklicht war. Erst vollständige Zahlung lässt den Kündigungsgrund entfallen.

Kosten für die Kontrolle von Bäumen im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht kann der Vermieter zumindest dann nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag nur die Umlage der „Kosten der Außenanlagen“ vereinbart ist.

Ein Nießbrauch gibt einer Person das Recht, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Der Nießbrauch ist eine Form der Dienstbarkeit und kann auch an einer Eigentumswohnung bestellt werden.

Hat der Verwalter Pflichtverletzungen begangen, die die Gemeinschaft finanziell erheblich geschädigt haben, widerspricht seine Wiederbestellung ordnungsgemäßer Verwaltung. Dann kann eine einstweilige Verfügung gegen den Bestellungsbeschluss gerechtfertigt sein.

Das Bundesverfassungsgericht hat eine Regelung zur Erbschaftsteuer in zentralen Punkten gekippt: Die Privilegien für Firmenerben sind mit dem Grundgesetz unvereinbar. Der Gesetzgeber hat bis zum 30.6.2016 Zeit für eine Neuregelung.

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Belang, ob die für den Mieter angesetzten Werte gemessen oder geschätzt wurden und ob eine eventuelle Schätzung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.

Auch bei erheblichem Leerstand in einem Mehrfamilienhaus sind die Kosten für Warmwasser grundsätzlich mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen.

Auch wenn eine Öffnungsklausel erlaubt, die Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, darf ein Änderungsbeschluss den nachteilig betroffenen Wohnungseigentümern ohne deren Zustimmung keine neuen Pflichten aufbürden.

Haben die Wohnungseigentümer beschlossen, Ansprüche wegen der Störung des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich durchzusetzen, können einzelne Eigentümer ihre Rechte insoweit nicht mehr individuell verfolgen.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter dem Mieter Kosten für Schönheitsreparaturen erstattet, muss sich der Vermieter daran auch festhalten lassen, wenn er die Arbeiten selbst ausführen will.

Bei der Wohnraummiete können die Vertragsparteien anstelle eines konkreten Umlageschlüssels für die Betriebskosten vereinbaren, dass der Vermieter den Schlüssel einseitig nach billigem Ermessen festlegt.

Beauftragt der Verwalter für die in einem Anfechtungsprozess beklagten Eigentümer einen Anwalt, darf er diesen aus Gemeinschaftsmitteln bezahlen, wenn im Wirtschaftsplan Mittel hierfür vorgesehen oder er hierzu ermächtigt ist.

Übt ein Mieter in Kenntnis von Mängeln der Mietsache vorbehaltlos eine Verlängerungsoption aus, verliert er hierdurch nicht seine Rechte wegen dieser Mängel.

Der Vermieter kann Ansprüche auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen auch im Urkundenprozess geltend machen.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine nicht näher erläuterte Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind.

Wenn ein Mieter die Erweiterung einer Wohnung in dem Wissen nutzt, dass der Vermieter hierfür eine erhöhte Miete verlangt, kommt über die erweiterte Fläche ein Mietvertrag zustande.