Immer wieder kommt es vor, dass Wohnungseigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigentum beauftragen und bezahlen und dem WEG-Verwalter dann die Rechnung schicken – mit der mal mehr, mal weniger höflichen Bitte um Erstattung. Da stellt sich die Frage: Was tun?
Grundsätzlich gilt: Es ist dem Verwalter vorbehalten, Aufträge für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum zu erteilen. Nur in Sonderfällen dürfen Eigentümer solche Aufträge vergeben. § 21 Abs. 2 WEG steckt den Rahmen ab, innerhalb dessen dies zulässig ist: Danach ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Eigentümer die Maßnahmen zu treffen, die notwendig sind, um einen unmittelbar drohenden Schaden für das Gemeinschaftseigentum abzuwenden und die Gefahrenlage abzuwenden. Mit anderen Worten: Der Schaden muss so unmittelbar bevorstehen, dass der Eigentümer auf die Schnelle keinen Kontakt zum WEG-Verwalter aufnehmen kann. Denkbare Fälle sind z. B. das Rufen des Kanalreinigungsdienstes bei einer Überschwemmung infolge von Rohrverschluss oder die Noteindeckung eines beschädigten Daches bei andauerndem Regen.
Erfahrungsgemäß liegen die Voraussetzungen für eine Notgeschäftsführung sehr selten vor. Klassischer Fall, der immer wieder vorkommt und in dem es an einer Notsituation fehlt, sind eigenmächtige Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Fensteraustausch).
Wenn die strengen Voraussetzungen für eine Notgeschäftsführung durch einen Eigentümer ausnahmsweise vorliegen, muss die WEG dem Eigentümer die Kosten für die Maßnahme erstatten, soweit diese für die Abwendung der Gefahr erforderlich waren. Über die Jahresabrechnung wird der Eigentümer dann wieder nach dem geltenden Verteilungsschlüssel an der Maßnahme beteiligt.
Mit einem Ersatzanspruch gegen die WEG wegen Notgeschäftsführung kann der Eigentümer gegen Hausgeldforderungen aufrechnen, sofern in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist. Dies ist eine der ganz wenigen Ausnahmen von dem Grundsatz, dass die Aufrechnung gegen Hausgeldansprüche nicht möglich ist.
Ist die Maßnahme des Eigentümers hingegen nicht von der Notgeschäftsführung gedeckt, muss ihm die WEG seine Aufwendungen grundsätzlich nicht erstatten. Je nach Einzelfall kann der Eigentümer gegen die WEG aber einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung haben.
Von der Notgeschäftsführung eines Eigentümers ist die Notgeschäftsführung durch den WEG-Verwalter zu unterscheiden. Deren Voraussetzungen sind etwas weniger streng.
mfg Heidecke RSH Immobilienservice Dresden
vielen Dank für Ihren Kommentar. Eine Erstattungs-/Zahlungspflicht der WEG lässt sich im Falle einer (unberechtigten) Auftragserteilung durch einen Eigentümer m.E. nicht dadurch begründen, dass die Rechnung auf die WEG lautet. Hier dürfte der Verwalter verpflichtet sein, die Rechnung zurückzuweisen. Wie ist Ihre Erfahrung in der Praxis? Herzliche Grüße, Dirk Hammes, Redaktion Immobilien