| Wohnungseigentumsrecht

Verwalter muss Eigentümerwechsel nicht erforschen

Verkäufer und Erwerber müssen selbst aktiv werden
Bild: Michael Staudinger ⁄

Es obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter einen Eigentümerwechsel mitzuteilen. Lädt der Verwalter in Unkenntnis eines Eigentümerwechsels den bisherigen statt den neuen Eigentümer einer Einheit zu einer Versammlung, liegt hierin kein Ladungsmangel, der eine Anfechtung rechtfertigt.

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümerin wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, der in einer Eigentümerversammlung im März/April 2012 gefasst worden war. Sie begründet die Anfechtung u. a. damit, dass nicht sämtliche Eigentümer ordnungsgemäß geladen worden seien.

Tatsächlich hatte der Verwalter statt dem Eigentümer einer Teileigentumseinheit deren Voreigentümer zu der Versammlung geladen, weil der Eigentümerwechsel der Verwaltung nicht bekannt war. Dem Verwalter war zwar bereits im Januar 2012 mitgeteilt worden, dass eine Veräußerung stattgefunden habe, ein Grundbuchauszug wurde allerdings erst im Juni 2012 übersandt.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit für erledigt erklärt haben, muss das Gericht noch über die Kosten entscheiden.

Entscheidung

Die Anfechtungsklägerin muss die Prozesskosten tragen. Die Anfechtungsklage hätte keinen Erfolg gehabt, denn es lag kein Ladungsmangel vor.

Erfolgt die Ladung an einen Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentum mittlerweile an einen Sondernachfolger veräußert hat und ist dieser bereits als Wohnungseigentümer anzusehen, ohne dass diese Veränderungen dem Verwalter angezeigt worden sind, ist die Nichtladung des neuen Wohnungseigentümers ausnahmsweise unschädlich; gleichwohl gefasste Beschlüsse sind jedenfalls aus diesem Grunde nicht anfechtbar. Es ist Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers sicherzustellen, dass er oder sein Sondernachfolger geladen werden können.

Ein derartiger Fall liegt hier vor. So hätte es den Parteien oblegen, dem Verwalter den Eigentumsübergang in geeigneter Form, etwa durch Übersendung eines Grundbuchauszugs, mitzuteilen. Nachdem vor Ladung zur Versammlung kein Grundbuchauszug übersandt wurde, war die Ladung des alten Eigentümers ordnungsgemäß.

Verkaufsmitteilung allein reicht nicht

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass dem Verwalter bereits im Januar 2012 das schuldrechtliche Geschäft (Verkauf der Wohnungseigentumseinheit) mitgeteilt worden war. Nachdem zwischen Verkauf und Eigentumsumschreibung unterschiedlich viel Zeit verstreichen kann, kann aus der Verkaufsmitteilung nicht der Schluss gezogen werden, dass der Verwalter nunmehr bei Ladung zur Versammlung verpflichtet wäre, von sich aus die Grundbuchlage zu überprüfen. Er kann vielmehr davon ausgehen, dass ihm die rechtlich relevante Grundbuchänderung von einem der Eigentümer mitgeteilt werden würde. Es würde den Pflichtenkreis der Hausverwaltung überspannen zu verlangen, vor jeder Eigentümerversammlung einen Grundbuchauszug einzuholen.

(LG München I, Beschluss v. 22.2.2013, 36 T 1970/13)

Schlagworte zum Thema:  Eigentümerversammlung, Eigentümerwechsel, Grundbuch

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