Wie weit reicht Haftung für geerbtes Mietverhältnis?

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von der Tochter des verstorbenen Mieters die Zahlung von Miete sowie Schadensersatz. Der Mieter starb am 8.10.2008. Dessen Tochter ist als Erbin in das Mietverhältnis eingetreten. Dieses wurde zum 31.1.2009 beendet.

Der Vermieter nimmt die Tochter auf Zahlung der Miete für November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadensersatz wegen nicht vollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Wohnung in Anspruch – insgesamt rund 7.700 Euro. Die Erbin hat eingewandt, dass der Nachlass nicht zur Befriedigung dieser Forderungen ausreiche (Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg. Die Erbin haftet nicht mit ihrem eigenen Vermögen für die Verbindlichkeiten.

Jedenfalls dann, wenn das auf den Erben übergegangene Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird, sind auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten. Das hat zur Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet.

§ 564 Satz 1 BGB begründet keine persönliche Haftung des Erben. Weder aus dem Wortlaut noch aus der systematischen Stellung der Vorschrift lässt sich entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen sein soll.

(BGH, Urteil v. 23.1.2013, VIII ZR 68/12)

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§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung

Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

§ 1990 BGB: Dürftigkeitseinrede des Erben

(1) Ist die Anordnung der Nachlassverwaltung oder die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens wegen Mangels einer den Kosten entsprechenden Masse nicht tunlich oder wird aus diesem Grunde die Nachlassverwaltung aufgehoben oder das Insolvenzverfahren eingestellt, so kann der Erbe die Befriedigung eines Nachlassgläubigers insoweit verweigern, als der Nachlass nicht ausreicht. Der Erbe ist in diesem Fall verpflichtet, den Nachlass zum Zwecke der Befriedigung des Gläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung herauszugeben.