Umzug in Ausweichquartier begründet keinen neuen Mietvertrag

Hintergrund

Die Vermieterin verlangt von den Mietern die Zahlung von Miete und Betriebskosten. Die Mieter hatten seit 1991 eine Wohnung zu einer monatlichen Miete von 1,58 Euro/Quadratmeter zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen angemietet. Da die Vermieterin die Wohnung modernisieren wollte, bot sie den Mietern an, in eine andere ihr gehörende Wohnung als Ausweichquartier umzuziehen, die deutlich kleiner war. Die Mieter zogen schließlich in die angebotene Wohnung um. Die Vermieterin verlangte sodann von den Mietern, einen schriftlichen Mietvertrag über die neue Wohnung mit einer Miete von 5,60 Euro/Quadratmeter zu schließen.

Die Mieter lehnten dies ab und zahlten für die neue Wohnung eine Miete auf Basis des bisherigen Quadratmeterpreises von 1,58 Euro sowie Betriebskostenvorauszahlungen. Die Vermieterin verlangt u. a. Zahlung der Differenz zwischen der gezahlten Miete und einer - die ortsübliche Miete nicht überschreitenden - monatlichen Grundmiete von 5,40 Euro/Quadratmeter.

Entscheidung

Der BGH gibt den Mietern Recht. Der Vermieterin steht für das Ausweichquartier keine höhere Miete zu, weil das Mietverhältnis unter Auswechslung des Mietobjekts für die neue Wohnung fortgesetzt worden ist. Die Parteien haben durch den Umzug nicht konkludent einen neuen Mietvertrag geschlossen, aufgrund dessen die Mieter mangels Vereinbarung eines konkreten Betrages die ortsübliche Vergleichsmiete zu zahlen hätten.

Bei der Beurteilung, ob die Parteien ein Schuldverhältnis aufheben und dieses durch ein neues ersetzen wollten (Novation) oder einen bestehenden Vertrag nur ändern wollten, kann von einer Novation nur ausgegangen werden, wenn die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen. Im Zweifel ist daher nur von einer Vertragsänderung auszugehen.

Umstände, die auf einen Willen der Parteien zum Abschluss eines neuen Mietvertrags schließen ließen, liegen nicht vor. Zum einen sind die Mieter in eine Ersatzwohnung desselben Vermieters gezogen. Außerdem lag dieser Umzug vorrangig im Interesse der Vermieterin, die die alte Wohnung sonst nicht hätte modernisieren können. Die Annahme liegt fern, die Mieter seien bereit gewesen, nicht nur in eine erheblich kleinere Ersatzwohnung umzuziehen, sondern hierfür auch noch einen neuen Mietvertrag abzuschließen und eine deutlich höhere Miete zu zahlen, um die Modernisierung freiwillig zu ermöglichen.

(BGH, Urteil v. 21.11.2012, VIII ZR 50/12)