Mieter kann Vorauszahlungen anhand eigener Abrechnungskorrektur kürzen

Hintergrund

Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob der Mieter die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten kürzen durfte.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 hatte ursprünglich eine Nachforderung von 84,26 Euro ausgewiesen. Der Mieter erhob Einwendungen gegen die Abrechnung und errechnete statt der Nachforderung ein Guthaben von 376,49 Euro. Er kürzte daraufhin seine monatlichen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten um 30 Euro und verrechnete sein Betriebskostenguthaben mit der nächsten Monatsmiete. Schließlich korrigierte die Vermieterin die Abrechnung, sodass sich ein Guthaben von 275,74 Euro ergab.

Die Vermieterin verlangte zunächst Zahlung der einbehaltenen Beträge. Nach der Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2009 sowie Vorlage der Abrechnung 2010, die ein Guthaben von 551,04 Euro auswies, rechnete die Vermieterin mit ihrer Forderung auf und erklärte den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Der Mieter hat dem widersprochen. Er meint, die Klage sei von Anfang an unbegründet gewesen.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Der Mieter durfte die Vorauszahlungen anhand seiner eigenen Korrektur der Abrechnung anpassen.

Für die Anpassung von Vorauszahlungen gem. § 560 Abs. 4 BGB kommt es auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung an. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich bei der Anpassung um eine Erhöhung der Vorauszahlungen durch den Vermieter oder - wie hier - um eine Ermäßigung der Vorauszahlungen durch den Mieter handelt. Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, kann er die Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auf der Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses anpassen.

Mieter darf aufrechnen

Der Mieter ist auch nicht mit Rücksicht auf ein an den laufenden Vorauszahlungen geltend zu machendes Zurückbehaltungsrecht gehindert, mit dem von ihm errechneten Nebenkostenguthaben gegen die Miete aufzurechnen.

(BGH, Urteil v. 6.2.2013, VIII ZR 184/12)