Greift der Mitbewohner eines Mieters den Hausmeister mit einem Messer an, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, ohne dass der Vermieter den Mieter zuvor abmahnen muss.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin sowie weiteren Bewohnern die Räumung einer Wohnung. Das Mietverhältnis besteht seit 1988. Die Mieterin wohnt gemeinsam mit ihrem Ehemann und ihrem Sohn in der Wohnung.
Am 25.7.2012 klopfte der Hausmeister an die Wohnungstür, nachdem er zuvor geklingelt, aber niemand geöffnet hatte. Der Hausmeister wollte den Sohn der Mieterin bitten, ihn in den Keller zu begleiten, um sich den dortigen Zustand anzuschauen. Es entwickelte sich eine Diskussion, im Laufe derer der Ehemann der Mieterin auf den Hausmeister losging und ihn an der Jacke packte. Im Zuge der weiteren Diskussion beschimpfte der Ehemann der Mieterin den Hausmeister. Zudem bedrohte er den Hausmeister mit einem ca. 30 cm großen Küchenmesser und machte Wurfbewegungen in die Richtung des Hausmeisters, der unverletzt blieb.
Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis am darauffolgenden Tag aufgrund dieses Vorfalls fristlos. Die Mieterin wendet ein, ihr Ehemann leide an Demenz und sei nicht schuldfähig.
Entscheidung
Das AG Karlsruhe gibt der Vermieterin Recht. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigung vom 26.7.2012 beendet worden. Der Sachverhalt rechtfertigt eine fristlose Kündigung.
Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen kann der Vermieterin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden. Sowohl die Beleidigung als auch die Nötigung bzw. Bedrohung sind Straftaten und damit zugleich Vertragsverletzungen. Die Vermieterin muss insbesondere tätliche Angriffe auf ihre Mitarbeiter durch Mieter nicht hinnehmen.
Da das Verhalten des Ehemanns der Mieterin eine eklatante Vertragsverletzung darstellt, war eine Abmahnung nicht erforderlich. Die Beleidigung in Zusammenschau mit dem tätlichen Angriff stellen einen schweren Verstoß dar, sodass hier ein Ausnahmetatbestand nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB vorliegt, wonach vor der Kündigung des Mietverhältnisses eine Abmahnung nicht erforderlich ist. Der Vermieterin ist es nicht zuzumuten erst abzuwarten, bis sich ein solcher Vorfall wiederholt, da sie damit ihre Mitarbeiter und andere Hausbewohner einer erheblichen Gefährdung aussetzen würde.
Auch wenn man von einer Demenzerkrankung und einer damit einhergehenden Schuldunfähigkeit des Ehemanns der Mieterin ausgeht, überwiegt vorliegend das Interesse der Vermieterin, das Mietverhältnis zu beenden. Bei der notwendigen Interessenabwägung ist zwar die Schwere der Erkrankung zu berücksichtigen, aber auf der anderen Seite der erhebliche Verstoß und die damit einhergehende Störung des Hausfriedens sowie die Gefährdung für den Mitarbeiter der Vermieterin. Unabhängig von der möglichen Erkrankung kann es nicht hingenommen werden, dass die weiteren Hausbewohner und Mitarbeiter der Vermieterin der Gefahr aggressiver Übergriffe ausgesetzt sind.
Mieter muss für Mitbewohner einstehen
Die Mieterin muss sich das Verhalten ihres Ehemannes zurechnen lassen. Der Mieter hat gemäß § 278 BGB grundsätzlich für sämtliche Personen, die er nicht nur vorübergehend in seine Wohnung aufgenommen hat, insbesondere seine Angehörigen, bei ihm beschäftigte Personen sowie Untermieter einzustehen.
(AG Karlsruhe, Urteil v. 19.12.2012, 6 C 387/12)