Keine Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümerin hatte von der Gemeinschaft einen Tiefgaragenstellplatz angemietet, der im Gemeinschaftseigentum steht. Seit März 2006 hat sie diesen Stellplatz den Mietern einer in der Anlage befindlichen Wohnung untervermietet.

Im Juni 2009 forderte die Verwalterin die Eigentümerin auf, die Untervermietung des Stellplatzes zu beenden, anderenfalls werde der Mietvertrag fristlos gekündigt. Nachdem die Untermiete weiter andauerte, erklärte im Oktober 2009 ein von der Verwalterin beauftragter Rechtsanwalt die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrags.

Nachdem es danach zu Streit über die Legitimation der Verwalterin kam, derartige Ansprüche geltend zu machen, beschlossen die Eigentümer im Mai 2010, die Kündigung zu genehmigen und ermächtigten die Verwalterin, einen Räumungsanspruch erforderlichenfalls gerichtlich geltend zu machen. Diesen Beschluss hat die Eigentümerin, die den Parkplatz gemietet hat, angefochten.

Mindestens ein weiterer Wohnungseigentümer hat einen ihm von der Gemeinschaft überlassenen Stellplatz ebenfalls untervermietet, und zwar an die Verwalterin. Gegen diesen Eigentümer geht die Gemeinschaft nicht vor.

Entscheidung

Der BGH gibt der klagenden Eigentümerin Recht.

Anfechtungsgründe liegen zwar nicht vor. Die Kündigung des Stellplatzmietvertrags wegen rechtswidriger Untervermietung und die Entscheidung, einen Räumungsanspruch notfalls auch gerichtlich durchzusetzen, entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Weil die Gemeinschaft den anderen Eigentümer, der seinen gemieteten Parkplatz untervermietet hat, gewähren lässt, könnte das Vorgehen gegen die Eigentümerin aber gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen. Zwar liegt es grundsätzlich im Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer, ob sie eine rechtswidrige Untervermietung von Gemeinschaftseigentum beanstanden und das Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter nach fruchtloser Abmahnung kündigen. Der insbesondere bei Mehrheitsbeschlüssen zum Tragen kommende Gleichbehandlungsgrundsatz lässt Differenzierungen jedoch nur zu, wenn dafür ein ausreichender Sachgrund besteht. Ist ein solcher nicht ersichtlich, muss für eine Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer Sorge getragen werden. Ein Sachgrund, der eine Ungleichbehandlung rechtfertigen könnte, liegt jedenfalls nicht darin, dass der andere Stellplatz nicht an einen Wohnungsmieter, sondern an die Verwalterin untervermietet ist.

Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, damit dieses noch Feststellungen zur Gleichbehandlung treffen kann.

(BGH, Urteil v. 30.11.2012, V ZR 234/11)