Der Vermieter muss dem Mieter die Nutzung der Wohnung für gewerblichen Gitarrenunterricht nicht gestatten, wenn hierdurch weitergehende Einwirkungen auf Mietsache und Mitmieter ausgingen als bei einer üblichen Wohnnutzung.
Hintergrund
Der Vermieter einer Wohnung verlangt vom Sohn der Mieterin Räumung. Das Mietverhältnis bestand seit dem Jahr 1954. Im Jahr 2006 zog auch der Sohn der Mieterin in die Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen.
Nach dem Tod der Mieterin zeigte deren Sohn dem Vermieter schriftlich seinen Eintritt in das Mietverhältnis an. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich nach § 563 Abs. 4 BGB. Zur Begründung gab er an, dass der Sohn der Mieterin über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen. Der Sohn der Mieterin hat angegeben, an drei Werktagen für etwa 12 Schüler Gitarrenunterricht zu erteilen.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht.
Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Dies muss der Mieter darlegen und beweisen.
Bei Gitarrenunterricht in vorliegendem Umfang kommt eine solche Erlaubnis offensichtlich nicht in Betracht. Die Kündigung hat somit das Mietverhältnis wirksam beendet.
(BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 213/12)
§ 563 BGB: Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
(1)…
(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. …
(3)…
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt