28.01.2013 | Serie Wohnungseigentumsrecht - Deckert erklärt

Beschlussfähigkeit

Serienelemente
Bild: elektraVision AG

Die Eigentümer können auf einer Eigentümerversammlung wirksame Beschlüsse grundsätzlich nur fassen, wenn die Versammlung beschlussfähig ist.

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Gremium einer WEG. Dort beraten und entscheiden die Eigentümer über die wesentlichen Angelegenheiten der Verwaltung. Um ordnungsgemäße Beschlüsse fassen zu können, muss die Versammlung beschlussfähig sein. Die Versammlung ist gem. § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren – berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile.

Die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer können allerdings auch ein anderes Quorum oder einen gänzlichen Verzicht hierauf vorsehen.

Der Verwalter ist gehalten, die Beschlussfähigkeit zu prüfen. Diese muss bei jedem einzelnen Beschluss gegeben sein und sollte – zumindest gedanklich – vor jedem einzelnen Beschluss geprüft werden. Die zu Beginn der Versammlung festgestellte Beschlussfähigkeit kann nämlich entfallen, z. B. wenn Eigentümer zwischendurch den Saal ohne Vollmachtserteilung verlassen oder wegen Interessenkollision für einzelne Punkte vom Stimmrecht ausgeschlossen (hierzu: Deckert erklärt - Stimmrechtsverbot) sind.

Stellt der Verwalter fest, dass die Versammlung nicht beschlussfähig ist, sollte er nicht abstimmen lassen. Sollte die Beschlussfähigkeit (wieder) hergestellt werden können, z. B. wenn vorübergehend abwesende Eigentümer wieder in den Saal kommen, kann die Abstimmung noch in derselben Versammlung erfolgen. Sonst muss der Verwalter eine neue Versammlung (Wiederholungsversammlung) einberufen.

Wiederholungsversammlung

Für die Einberufung der Wiederholungsversammlung gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie für die Erstversammlung. Insbesondere gilt – mangels anderer Vereinbarungen – grundsätzlich auch hier die gesetzliche Ladungsfrist von mindestens 2 Wochen. Allerdings ist die Wiederholungsversammlung unabhängig von der Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig; in der Ladung muss hierauf ausdrücklich hingewiesen werden.

Um eine neue Terminierung zu vermeiden, ist in der Praxis die sog. Eventualeinberufung verbreitet. Hierbei wird in der Ladung zur (Erst-)Versammlung gleich auch zu einer Wiederholungsversammlung unmittelbar im Anschluss an die Erstversammlung geladen, für den Fall, dass diese beschlussunfähig sein sollte.

Doch Vorsicht: Die Eventualeinberufung ist nur zulässig, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich diese Möglichkeit einräumt. Ansonsten ist dieses Vorgehen nicht mit § 25 Abs. 4 WEG vereinbar, aus dem sich ergibt, dass zur Wiederholungsversammlung erst dann neuerlich geladen werden kann, wenn die Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung festgestellt ist. Die geschilderte Verfahrensweise ist daher im Regelfall unzulässig und kann auch nicht per Beschluss (zumindest nicht auf Dauer) für zulässig erklärt werden. Beschlüsse, die in einer solchen, der beschlussunfähigen Versammlung zu Unrecht unmittelbar folgenden Versammlung gefasst werden, sind mangels ordnungsgemäßer Ladung anfechtbar (noch umstritten). Verwalter, die dennoch zur Eventualeinberufung greifen, setzen sich hierdurch u. U. einem Haftungsrisiko aus.

Der Autor

Dr. Wolf-D. Deckert arbeitet seit 1972 als Rechtsanwalt in eigener Kanzlei in München bzw. Starnberg. Er ist Herausgeber des Standardwerks „Die Eigentumswohnung“ und Autor zahlreicher Aufsatzveröffentlichungen. Für den monatlich erscheinenden Newsletter „Der Verwalter-Brief“ verfasst Dr. Deckert die Rubrik „Deckert kompakt“. Dort finden Sie aktuelle Entscheidungen zum Wohnungseigentumsrecht sowie „Deckert erklärt“ - Fachbegriffe aus dem Wohnungseigentumsrecht auf den Punkt gebracht: Kurz, präzise, verständlich!

Homepage von Dr. Deckert: www.deckertjanssen.de

Schlagworte zum Thema:  Eigentümerversammlung, Wohnungseigentum, Wohnungseigentumsrecht

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