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Die Beschlussfähigkeit sollte vor jeder Beschlussfassung zumindest gedanklich geprüft werden Bild: elektraVision AG

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist Voraussetzung dafür, wirksame Beschlüsse zu fassen. Bei jedem einzelnen Beschluss muss Beschlussfähigkeit gegeben sein.

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Gremium einer WEG. Dort beraten und entscheiden die Eigentümer über die wesentlichen Angelegenheiten der Verwaltung. Um ordnungsgemäße Beschlüsse fassen zu können, muss die Beschlussfähigkeit der Versammlung gegeben sein. Die Versammlung ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren – berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile.

Die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer können für die Beschlussfähigkeit allerdings auch ein anderes Quorum oder einen gänzlichen Verzicht hierauf vorsehen.

Beschlussfähigkeit prüfen

Der Verwalter ist gehalten, die Beschlussfähigkeit zu prüfen. Diese muss bei jedem einzelnen Beschluss gegeben sein und sollte – zumindest gedanklich – vor jedem einzelnen Beschluss geprüft werden. Die zu Beginn der Versammlung festgestellte Beschlussfähigkeit kann nämlich entfallen, zum Beispiel wenn Eigentümer zwischendurch den Saal ohne Vollmachtserteilung verlassen oder wegen Interessenkollision für einzelne Punkte vom Stimmrecht ausgeschlossen (hierzu: Deckert erklärt - Stimmrechtsverbot) sind.

Keine Abstimmung bei fehlender Beschlussfähigkeit

Stellt der Verwalter fest, dass die Versammlung nicht beschlussfähig ist, sollte er nicht abstimmen lassen. Sollte die Beschlussfähigkeit (wieder) hergestellt werden können, zum Beispiel wenn vorübergehend abwesende Eigentümer wieder in den Saal kommen, kann die Abstimmung noch in derselben Versammlung erfolgen. Sonst muss der Verwalter eine neue Versammlung (Wiederholungsversammlung) einberufen.

Wiederholungsversammlung

Für die Einberufung der Wiederholungsversammlung gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie für die Erstversammlung. Insbesondere gilt – mangels anderer Vereinbarungen – grundsätzlich auch hier die gesetzliche Ladungsfrist von mindestens 2 Wochen. Allerdings besteht bei der Wiederholungsversammlung unabhängig von der Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile Beschlussfähigkeit; in der Ladung muss hierauf ausdrücklich hingewiesen werden.

Eventualeinberufung bei Beschlussunfähigkeit

Um für den Fall fehlender Beschlussfähigkeit eine neue Terminierung zu vermeiden, ist in der Praxis die sogenannte Eventualeinberufung verbreitet. Hierbei wird in der Ladung zur (Erst-)Versammlung gleich auch zu einer Wiederholungsversammlung unmittelbar im Anschluss an die Erstversammlung geladen, für den Fall, dass diese beschlussunfähig sein sollte.

Doch Vorsicht: Die Eventualeinberufung ist nur zulässig, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich diese Möglichkeit einräumt. Ansonsten ist dieses Vorgehen nicht mit § 25 Abs. 4 WEG vereinbar, aus dem sich ergibt, dass zur Wiederholungsversammlung erst dann neuerlich geladen werden kann, wenn die Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung festgestellt ist. Die geschilderte Verfahrensweise ist daher im Regelfall unzulässig und kann auch nicht per Beschluss (zumindest nicht auf Dauer) für zulässig erklärt werden. Beschlüsse, die in einer solchen, der beschlussunfähigen Versammlung zu Unrecht unmittelbar folgenden Versammlung gefasst werden, sind mangels ordnungsgemäßer Ladung anfechtbar (noch umstritten). Verwalter, die dennoch zur Eventualeinberufung greifen, setzen sich hierdurch unter Umständen einem Haftungsrisiko aus.

Der Autor

Dr. Wolf-D. Deckert arbeitet seit 1972 als Rechtsanwalt in eigener Kanzlei in München bzw. Starnberg. Er ist Herausgeber des Standardwerks „Die Eigentumswohnung“ und Autor zahlreicher Aufsatzveröffentlichungen. Für den monatlich erscheinenden Newsletter „Der Verwalter-Brief“ verfasst Dr. Deckert die Rubrik „Deckert kompakt“. Dort finden Sie aktuelle Entscheidungen zum Wohnungseigentumsrecht sowie „Deckert erklärt“ - Fachbegriffe aus dem Wohnungseigentumsrecht auf den Punkt gebracht: Kurz, präzise, verständlich!

Schlagworte zum Thema:  Eigentümerversammlung, Wohnungseigentum, Wohnungseigentumsrecht

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