Archiv Seite 7 - Verwaltung - Haufe

Eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft wird in einem Prozess eines Eigentümers gegen die Gemeinschaft von den übrigen Eigentümern gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein vertretungsbefugter Eigentümer, vertritt dieser den Verband im Prozess allein.

Klar geht es auf dem Verwaltertag auch um die Jahresabrechnung, Mobilität, Steuerrecht und die neue Gestaltungsmacht. Aber im Mittelpunkt stehen dann doch die Rahmenbedingungen, um durch die aktuell schwierigen Gewässer zu schiffen – und der Zankapfel Online-Eigentümerversammlung. Ein Kommentar.

Der diesjährige Verwaltertag findet in einer Zeit großer Umbrüche statt. WEG-Verwalter spüren das, Wohnungseigentümer aber auch. Vielleicht trägt das mit dazu bei, dass Verwalter und Eigentümer künftig mehr zusammenarbeiten. Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV, im Interview mit Dirk Labusch. 

Viele Wohnungseigentümer brauchen Hilfe bei der Grundsteuer. Dass der Verwalter Prof. Rainer Hummelsheim aus Leipzig sie dabei unterstützt, hat nur am Rande mit Altruismus zu tun. Das zahlt sich für ihn aus. Im neuen L‘Immo-Podcast spricht er mit Dirk Labusch darüber.

Gibt die Teilungserklärung eine räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe innerhalb eines Gebäudes vor, stört die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit in der Regel mehr als die vorgesehene Nutzung – und ist daher unzulässig.

Das Sanieren des Gebäudebestandes geht nur langsam voran. Woran das nach Meinung vieler Immobilienverwaltungen liegt, ist – neben vielem anderen – dem aktuellen VDIV-Branchenbarometer zu entnehmen.

In ganz Berlin gilt nach der ersten Veräußerung einer vermieteten Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum eine verlängerte Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. Diese Regelung ist wirksam, so der BGH.

Die Nachfrage steigt: Das Thema Elektromobilität, bei dem sich die Wohnungs- und Immobilienbranche bislang eher zurückhaltend gezeigt hat, nimmt Fahrt auf. Die Praxis zeigt aber auch, dass es einfache Lösungen bei der Installation von Ladesäulen nicht gibt.

Mit Building Information Modeling können die Beteiligten beim Bau einer Immobilie immer auf dem aktuellen Stand bleiben. Vor der branchenweiten Nutzung von BIM sind jedoch noch Hindernisse zu überwinden. Welche, darüber spricht Jörg Seifert im L'Immo-Podcast mit Björn Wolff, COO der Hottgenroth AG.

Ende August laufen die temporären Sonderregeln zu Verwalterbestellung und Wirtschaftsplan aus. Diese galten seit März 2020, damit WEG-Verwalter und Eigentümer während der Coronakrise ohne Eigentümerversammlung handlungsfähig bleiben.

Zahlt der Makler für einen Tipp eine Provision, ist das normal. Immer wieder wird das Konstrukt aber dafür verwendet, den Provisionssplit zwischen Verkäufer und Käufer zu unterlaufen. Ein L'Immo-Podcast mit Sven Keussen von Rohrer Immobilien und IVD-Justiziar Dr. Christian Osthus.

Eine Modernisierungsmieterhöhung muss auch dann nicht nach Gewerken aufgeschlüsselt werden, wenn Maßnahmen an mehreren Gebäuden oder außerhalb der betroffenen Wohnung ausgeführt wurden. Es reicht aus, die Gesamtkosten abzüglich Instandsetzungsanteil anzugeben.

Umfassend modernisierte Wohnungen unterliegen nicht der Mietpreisbremse, sofern der Vermieter vorab Auskunft über die Modernisierung gibt. Dem ist mit dem Hinweis auf die Modernisierung Genüge getan. Weitergehender Angaben zu deren Art und Umfang bedarf es nicht.

Viele Verwalter zögern mit dem Verkauf – nicht nur weil Trennungen generell schwierig sind, sondern auch, weil oft die Unternehmenskultur verloren geht. Die aktuelle L’Immo trinkt Dirk Labusch mit Richard Kunze, der den Sprung gewagt hat und erzählt, wie es funktionieren kann.

Aufruhr hinter den Kulissen: Der NRW-Landesverbandsvorsitzende des VDIV streitet zusammen mit einem Verbraucherverband für eine normierte Jahresabrechnung. Gegenwind gibt es von fast allen Seiten – und vom eigenen Bundesverband. Warum? Der Versuch einer Einordnung.

In Berlin müssen Grundstückseigentümer einen Grenzüberbau durch Wärmedämmung an Bestandsgebäuden laut Nachbarrechtsgesetz ohne Einschränkungen dulden. Der BGH bezweifelt, ob dies verfassungsgemäß ist, erlaubt aber trotzdem eine grenzüberschreitende Dämmung.

Die Müllgebühren sind Sache der Kommunen. Und die haben viel Spielraum. Die Tarife in den deutschen Großstädten sind zum Teil deutlich gestiegen – und variieren um bis zu 500 Euro pro Jahr. Ein Ranking zeigt, wo ein Musterhaushalt am wenigsten und wo am meisten zahlen muss.

Die nachträgliche Verkleinerung eines großzügigen gemeinschaftlichen Fahrradkellers auf wenige Quadratmeter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung führen kann.

Bald schon könnten Wohnungseigentümer ihre Verwalter um Hilfe beim Ausfüllen der Grundsteuererklärung bitten. Dürften Verwalter das überhaupt? Ein Überblick.

Zeitweise entsteht der Eindruck, dass es beim Neubau oft mehr um Quantität geht als um Qualität. In der neuen Folge des L'Immo-Podcasts spricht Sabine Georgi vom Urban Land Institut ULI darüber, wie wichtig es ist, bei der Quartiersplanung nicht nur den Technik-Aspekt im Blick zu haben.

Die Mitglieder einer Wohngemeinschaft haben keinen generellen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Austausch einzelner Mieter. Ein solcher besteht nur, wenn konkrete Anhaltspunkte für einen entsprechenden Willen der Vertragsparteien vorliegen.

Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig. Grund: Die Anmietung tritt an die Stelle der nicht umlagefähigen Anschaffung.

Der VDIV hat eine aktualisierte Fassung einer Checkliste vorgestellt, die Eigentümern die Suche nach einem qualifizierten Verwalter erleichtern soll.

Ein Vermieter kann ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nachträglich reduzieren, etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage. Er muss kein neues Verlangen stellen, um eine geringere Mieterhöhung zu fordern.

Eine gute Hausverwaltung sollte neben der erforderlichen Sach- und Fachkompetenz sowie Transparenz auch über ein gut gepflegtes Netzwerk kompetenter und zuverlässiger Handwerker verfügen – angesichts rarer Betriebe eine echte Herausforderung.

Soll ein vorkaufsberechtigter Mieter bei Ausübung seines Vorkaufsrechts einen höheren Kaufpreis zahlen müssen als der Erstkäufer, ist dies eine unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter. Das gilt auch, wenn der höhere Kaufpreis für den Erstkäufer nur ausnahmsweise, für den Vorkaufsberechtigten aber in jedem Fall gelten soll.

Hat ein Wohnungseigentümer Verbindlichkeiten der Gemeinschaft getilgt, kann er nur von dieser Kostenerstattung verlangen. Er kann sich nicht direkt an die anderen Eigentümer halten; dies selbst dann nicht, wenn er aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist oder es sich um eine Zweiergemeinschaft handelt.

Einzelne Wohnungseigentümer können seit der WEG-Reform keine Unterlassungsansprüche mehr gegen Miteigentümer oder Mieter wegen zweckwidriger Nutzung des Wohnungseigentums geltend machen. Hierzu ist allein die Gemeinschaft befugt.

Der Smart Meter Rollout wird das Submetering revolutionieren. Verwalter installieren in Absprache mit den Netzbetreibern intelligente Stromzähler. Diese Datensammelstellen nur für elektrische Energie zu nutzen, wäre aber Verschwendung – sie könnten die neue Basis der digitalisierten Immobilie sein.

Nehmen sämtliche Wohnungseigentümer an einer Eigentümerversammlung teil, sind dort gefasste Beschlüsse nicht deshalb anfechtbar, weil die Versammlung durch einen Nichtberechtigten einberufen worden ist.

Auch nach der WEG-Reform kann ein einzelner Eigentümer die Abberufung des Verwalters nur verlangen, wenn alles andere als eine Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar wäre. Hierbei können auch ältere Pflichtverletzungen eine Rolle spielen. Mit Stimmenmehrheit ist die jederzeitige Abberufung auch ohne Grund möglich.

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können das regelmäßige Abstellen von Lieferantenfahrzeugen in einer Feuerwehrzufahrt nicht per Beschluss gestatten. Ein solcher Beschluss ist nichtig.

Ein WEG-Verwalter kann – anders als einzelne Wohnungseigentümer – einen Anspruch auf Erstattung von Kosten für eigenmächtig oder beschlusswidrig ausgeführte Arbeiten am Gemeinschaftseigentum haben.

Bis Ende 2026 ist die Fernablesung Pflicht – doch schon jetzt müssen Vermieter ihre Mieter regelmäßig über den Verbrauch von Heizwärme und Warmwasser informieren, sollten fernablesbare Geräte bereits installiert sein. Lesen Sie, was Wohnungswirtschaft und Verwalter beachten müssen.

Hat ein Vermieter oder Verwalter Hinweise auf angebliche Missstände im Haus erhalten, kann er verpflichtet sein, der "angeschwärzten" Person den Hinweisgeber zu nennen.

Ein Mieter kann eine auf eine Betriebskostenabrechnung geleistete Nachzahlung nicht deshalb zurückfordern, weil der Vermieter die geschuldete Belegeinsicht verweigert oder nur unzureichend gewährt hat.

Ist ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung von Hausgeld in Rückstand geraten, sollte der Verwalter stets prüfen, ob eine Stundungsabrede oder Ratenzahlungsvereinbarung mit dem Schuldner sinnvoll ist – um möglicherweise ein gerichtliches Verfahren zu vermeiden. 

Bei einer zentralen verbundenen Heizanlage, die Wärme und Warmwasser bereitstellt, ist der Warmwasseranteil mittels Wärmemengenzähler zu messen. Fehlt es hieran, ist die Heizkostenabrechnung nicht verbrauchsabhängig und der Mieter kann die Kosten kürzen.

Ob und inwieweit sich die coronabedingte Absage einer Hochzeitsfeier auf die Pflicht zur Zahlung der Miete für die hierfür gemieteten Räumlichkeiten auswirkt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Der BGH verurteilte ein Hochzeitspaar zur vollen Zahlung.

Papierverträge kosten Zeit und machen die Vermietung ineffizient. Mit der E-Signatur lassen sich Mietverträge digital abwickeln und Medienbrüche vermeiden. Es winken Kostensenkungen, weniger Leerstand und zeitgemäße Prozesse. Doch ist die digitale Unterschrift auch rechtsgültig? Wir klären auf.

Der Mieter von Räumlichkeiten zum Sporttreiben (hier: Tennisplatz in einer Halle) kann für Schäden, die er am Mietobjekt beim Sport verursacht hat, auch dann haftbar sein, wenn er die für die Sportart geltenden Regeln eingehalten hat.

Ein Beschluss, der das Abstellen von Elektroautos in der Tiefgarage einer Wohnungseigentumsanlage verbietet, widerspricht dem Ziel der WEG-Reform, Elektromobilität zu fördern, und ist daher anfechtbar. So hat das AG Wiesbaden geurteilt.

An Immobilienmakler und -verwalter werden zunehmend höhere Anforderungen bezüglich ihrer Professionalität gestellt. Deshalb begrüßt Dirk Wohltorf, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland IVD, den schon lange geforderten Sachkundenachweis.

Es muss nicht immer das Leuchtturm-Projekt sein: Auch alltägliche Aufgaben können smart erledigt werden. Nessim Djerboua, CEO von EverReal, und Peter Schindlmeier, CEO und Mitgründer von Casavi, erörtern im Gespräch, wie die Alltagsprozesse des Vermietens, Verkaufens und Verwaltens gestaltet sind.

Hat ein Mieter im Vertrauen auf den vom Bundesverfassungsgericht gekippten "Berliner Mietendeckel" Miete einbehalten, kann der Vermieter nur dann wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn er die Nachzahlung der einbehaltenen Miete angemahnt hat. 

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich grundsätzlich auf die Originale. Ein besonderes Interesse muss der Mieter nicht darlegen. Nur ausnahmsweise reicht die Vorlage von Kopien aus.

Ist der Wärmezähler defekt, darf der Vermieter den Wärmeverbrauch einer Wohnung anhand des Verbrauchs vergleichbarer Räume schätzen. Dabei müssen die Vergleichsräume nicht im selben Gebäude liegen wie die Wohnung, für die die Schätzung erfolgt.

Ob ein Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt, richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstandes. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht.

Die 2020 in Kraft getretenen Änderungen des Wohnungseigentumsrechts erleichtern die Beschlussfassung für energetische Modernisierungen erheblich. Sie können nun mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden (§ 25 Abs. 1 WEG).

Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV.