Betriebsstrom für die Heizung darf nicht als Allgemeinstrom umgelegt werden

Hintergrund: Betriebsstrom der Heizung als Allgemeinstrom umgelegt

In einer Wohnungseigentumsanlage wird der Betriebsstrom der zentralen Heizungsanlage über den Allgemeinstromzähler erfasst, da kein Zwischenzähler installiert ist. In einer Eigentümerversammlung im Juli 2013 beschlossen die Eigentümer die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen für das Jahr 2012. Der Betriebsstrom ist nicht in der Heizkostenabrechnung, sondern in der Position „Allgemeinstrom“ berücksichtigt. Infolgedessen ist er in den Einzelabrechnungen nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Die Eigentümer einer Wohnung haben gegen die Beschlüsse über die Gesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung: Betriebsstrom gehört zu den Heizkosten

Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Die Verteilung der Kosten des Betriebsstroms nach Miteigentumsanteilen widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen.

Allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Daher müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden.

Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil am Allgemeinstrom hierauf entfällt. Die Schätzung kann sich entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen (in der Literatur werden Werte zwischen 3 und 10 Prozent genannt) oder an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (gegebenenfalls geschätzten) Heiztagen beruht. Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.

(BGH, Urteil v. 3.6.2016, V ZR 166/15)

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