Bei der Verteilung der Heizkosten in der Jahresabrechnung der WEG sind die Kosten des tatsächlichen Verbrauchs im Abrechnungszeitraum anzusetzen. Die Umlage anhand der Vorauszahlungen ist unzulässig.
Hintergrund
Zwei Wohnungseigentümer fechten die Jahresabrechnung einer WEG an. Der Verwalter hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die Verbrauchskosten, die tatsächlich angefallen sind, umgelegt. Stattdessen hat er die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer verteilt.
Die klagenden Eigentümer halten das für falsch. Sie meinen, der Verwalter hätte nach Verbrauch abrechnen müssen.
Entscheidung
Der BGH gibt der Anfechtungsklage teilweise statt.
Ohne Erfolg bleibt die Anfechtung der Gesamtabrechnung. In die Gesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen. Der Verwalter muss eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorlegen. Diese muss ein Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verstehen können. Die Gesamtabrechnung genügt diesen Anforderungen nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.
Die Anfechtung der Einzelabrechnung hat dagegen Erfolg. Bei den Einzelabrechnungen muss der Verwalter die Bestimmungen der Heizkostenverordnung beachten. Diese schreibt eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Aus diesem Grund sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich.
Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter in der Abrechnung verständlich erläutern, damit die Abrechnung übersichtlich und für die Eigentümer nachvollziehbar ist.
(BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10)