BGH: Kündigungsausschluss kippt Sonderkündigungsrecht nicht

Haufe Online Redaktion

Geöffneter Brief mit Kündigung — Bild: MEV Verlag GmbH, Germany Sonderkündigungsrecht vs. Kündigungsausschluss – was hat Vorrang?

Nach der Zwangsversteigerung einer vermieteten Wohnung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen kann der Ersteher auch dann sein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ausüben, wenn im Mietvertrag ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbart ist.

Hintergrund: Kündigung trotz Kündigungsausschluss

Die Vermieter einer Eigentumswohnung verlangen vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung. Sie hatten die vermietete Wohnung per Zwangsversteigerung erworben. Vier Tage später erklärten sie die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs, da die Wohnung für ihren volljährigen Sohn benötigt werde.

In dem 2005 mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrag ist unter anderem folgende Vereinbarung enthalten:

"Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen."

Unter Berufung auf diese Klausel akzeptiert der Mieter die Eigenbedarfskündigung nicht.

Entscheidung: Sonderkündigungsrecht bleibt bestehen

Der BGH gibt den Vermietern Recht. Die Eigenbedarfskündigung ist wirksam.

Der im Mietvertrag vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht der vorliegenden Kündigung nicht entgegen. § 57a ZVG gewährt demjenigen, der eine vermietete Immobilie durch Zwangsversteigerung erwirbt, ein Sonderkündigungsrecht. Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, wobei die Kündigung nur für den erstmöglichen Termin zulässig ist. Dieses Sonderkündigungsrecht wird durch schuldrechtliche Vereinbarungen – wie hier über den Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung – nicht ausgeschlossen, weil es zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen gehört.

Ausgeschlossen ist das Sonderkündigungsrecht ausnahmsweise dann, wenn der Mieter im Zwangsversteigerungsverfahren sein Mietrecht angemeldet hat und der Zuschlag unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt worden ist. Dies war hier aber nicht der Fall, sodass das Sonderkündigungsrecht bestand.

Hier haben die Ersteher die Kündigung sofort nach dem Erwerb zum nächstmöglichen Termin ausgesprochen. Zudem haben sie mit dem Eigenbedarf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses – ein solches ist gemäß § 573d Abs. 1 BGB auch für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts erforderlich – dargelegt.

(BGH, Urteil v. 15.9.2021, VIII ZR 76/20)

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