Bei Räumung ohne Gerichtsvollzieher ist höchste Vorsicht geboten Bild: Corbis

Nimmt der Ersteigerer einer Immobilie diese eigenmächtig in Besitz, muss er die darin vorgefundenen Gegenstände dokumentieren. Anderenfalls läuft er Gefahr, dass der Ex-Eigentümer mit hohen Schadensersatzforderungen durchdringt.

Hintergrund: Ersteigerer räumt Haus eigenmächtig

Die ehemalige Eigentümerin eines Einfamilienhauses verlangt vom neuen Eigentümer Schadensersatz. Letzterer hatte das Grundstück durch Zwangsversteigerung erworben. Er nahm das Haus ohne Hinzuziehung eines Gerichtsvollziehers in Besitz und ließ es durch eine private Firma räumen. Einen Teil der vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände gab er in ein Auktionshaus. Das Haus wurde abgerissen.

Die vormalige Eigentümerin hatte zunächst die Herausgabe einer Vielzahl von Gegenständen verlangt, im Wesentlichen Bilder und Möbel, die sich im Haus befunden haben sollen. Zuletzt verlangt sie Schadensersatz in Höhe von 567.000 Euro wegen der Nichtherausgabe von Gegenständen und weiterer 30.000 Euro wegen der Beschädigung von zurückgegebenen Gegenständen.

Das Landgericht hat der ehemaligen Eigentümerin lediglich 4.300 Euro zugesprochen. Der Ersteigerer hafte zwar dem Grunde nach auf Schadensersatz, weil er das Haus und die darin befindlichen Gegenstände durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen habe. Die ehemalige Eigentümerin habe aber nicht substanziiert dargelegt, dass sich die Gegenstände noch im Haus befunden hätten und in welchem Zustand sie gegebenenfalls waren. Sie könne sich auch nicht auf eine Darlegungs- und Beweiserleichterung berufen.

Entscheidung: Beweislastumkehr, weil Inventarliste fehlt

Der BGH teilt die Auffassung des Landgerichts zur Beweislast nicht und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Der Ersteigerer haftet dem Grunde nach auf Schadensersatz. Er hat in verbotener Eigenmacht gehandelt, weil er das in der Zwangsversteigerung erworbene Haus ohne Einschaltung eines Gerichtsvollziehers in Besitz genommen hat und die vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände eigenmächtig hat wegschaffen lassen. Die Gegenstände sind Eigentum der bisherigen Grundstückseigentümerin geblieben, weil sich der Zuschlag in der Zwangsversteigerung nicht hierauf erstreckt hat.

Die ehemalige Eigentümerin kann sich auf eine Erleichterung der Beweislast berufen. Grundsätzlich muss zwar derjenige, der Schadensersatz wegen verbotener Eigenmacht verlangt, die anspruchsbegründenden Tatsachen nach den allgemeinen Regeln darlegen und beweisen. Für Fälle der sogenannten „kalten Räumung“, wenn also ein Vermieter die Wohnung seines Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Räumungstitels in verbotener Eigenmacht in Besitz nimmt, nimmt der BGH aber eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters an

Es obliegt dann dem Vermieter, dafür zu sorgen, dass die Gegenstände des Mieters nicht beschädigt werden oder verloren gehen. Zudem muss er ein aussagekräftiges Verzeichnis der Gegenstände aufstellen und deren Wert schätzen lassen. Nur wenn die vorgefundenen Gegenstände offenkundig wertlos sind, ist ein Verzeichnis entbehrlich. Kommt der Vermieter seiner Inventarisierungspflicht nicht nach, muss er beweisen, inwieweit Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit diese plausibel sind.

Diese Grundsätze gelten auch, wenn - wie hier - ein Ersteher in der Zwangsversteigerung die ersteigerte Immobilie und die vom Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Einrichtungsgegenstände ohne Hinzuziehung des Gerichtsvollziehers eigenmächtig in Besitz nimmt. Auch in diesem Fall entsteht eine Sonderverbindung, aus der die Pflicht des Ersteigerers folgt, die Interessen des Schuldners zu wahren und diesem die Sicherung seiner Ansprüche zu ermöglichen.

Bei einer Vollstreckung unter Einhaltung des vorgeschriebenen Verfahrens werden die Interessen des Schuldners dadurch gewahrt, dass der Gerichtsvollzieher die Sachen, die nicht vom Zuschlagsbeschluss erfasst sind, dem Schuldner übergibt, in Verwahrung bringt oder nach Erfassung in einem Protokoll in der Immobilie belässt.

Nimmt der Ersteigerer die Immobilie unter Umgehung dieses gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrens in Besitz, ändert dies nichts daran, dass er auf die Interessen des Schuldners Rücksicht nehmen muss. Daher obliegt es ihm, ein Verzeichnis der vorgefundenen Gegenstände aufzustellen, es sei denn, diese sind offenkundig wertlos.

Kommt der Ersteher der Obliegenheit zur Dokumentation nicht nach, muss er im Streitfall - genauso wie der Vermieter bei der „kalten Räumung“ - beweisen, inwieweit die Angaben des Schuldners zu Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände, die sich im Zeitpunkt der Räumung in dem Haus befunden haben sollen, unzutreffend sind, soweit dessen Angaben plausibel sind.

(BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 175/16)

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Schlagworte zum Thema:  Zwangsversteigerung, Schadensersatz

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