Archiv Seite 49 - Immobilien - Haufe

Virtuelle WEG-Versammlungen sind technisch längst möglich. Software-Hersteller arbeiten bereits an entsprechenden Tools. Rechtlich wird die Technologie ausgebremst, was dazu führt, dass Wohnungseigentümer und Verwalter mit Notlösungen agieren. Das muss sich ändern.

Eigentümerversammlungen lassen sich mittlerweile virtuell via Internet abhalten. Die technischen Lösungen dafür stehen parat. Für Immobilienverwalter hätte ihr Einsatz viele Vorteile – gäbe es nicht noch rechtliche Hürden.

Sorgt ein Makler dafür, dass ein Käufer eine falsche Vorstellung von einer Wohnung bekommt, muss er diese berichtigen. Es reicht laut Bundesgerichtshof (BGH) zur Korrektur nicht aus, Kaufinteressenten in die Lage zu versetzen, die Unrichtigkeit der Angaben zu erkennen.

Die Bevölkerungsdichte und der Flächenmangel forcieren Städte in die Höhe zu bauen. So entstehen auch in Deutschland immer mehr Wohnhochhäuser wie das „Skyline Living“ in Stuttgart. Mit flexiblen Balkonverglasungen genießen die Bewohner dort Frischluft und Weitblick bei jedem Wetter.

Smart Homes verlangen datenschutzrechtlich nach einwandfreien Lösungen. Auch Eigentümer müssen Anforderungen erfüllen, damit die digitalen Higlights nicht zum Eigentor werden. So haben etwa Mieter in New York City gegen eine moderne Schließanlage geklagt.

Die Streupflicht auf einem Supermarktparkplatz erstreckt sich im Regelfall nicht auf den Bereich zwischen den abgestellten Fahrzeugen. Es reicht, den Weg von und zu den Autos schnee- und eisfrei zu halten.

Die gesetzlichen Vorschriften über die Mietpreisbremse sind nicht verfassungswidrig. Das hat das Bundesverfassungsgericht entschieden.

Nach Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter auch wegen streitiger Forderungen auf die Mietkaution zugreifen. Das hat der BGH klargestellt und zugleich betont, dass eine Kautionsabrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters erfolgen kann.

Die hessische Mietenbegrenzungsverordnung von November 2015, mit der die Mietpreisbremse in Hessen umgesetzt werden sollte, ist mangels ordnungsgemäßer Begründung nichtig. Das hat der BGH entschieden. Inzwischen ist eine neue Verordnung in Kraft.

Der EuGH hat im Juli die Mindest- und Höchstsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gekippt. Problematisch sind laut Gericht vor allem die Mindestsätze. Was bedeutet das jetzt für Architekten? Unser Autor erläutert anhand von vier Fallbeispielen mögliche juristische Folgen.

Hat das Gericht durch Urteil einen Beschluss der Wohnungseigentümer ersetzt, kann nach Rechtskraft des Urteils nicht mehr eingewandt werden, der Beschluss sei nichtig – selbst wenn Nichtigkeitsgründe vorliegen.

Vermögensverwaltende Immobilienunternehmen sind unter bestimmten Voraussetzungen von der Gewerbesteuer befreit. Aber die Finanzverwaltung hat die Branche im Visier. In letzter Zeit gab es hier einiges an Rechtsprechung. Ein BFH-Urteil ist besonders interessant. Weitere stehen vor der Tür.

Zahlt der Mieter in Kenntnis eines Mangels die vollständige Miete, verliert er sein Minderungsrecht nicht, wenn er davon ausgegangen ist, die Minderung hänge von der Zustimmung des Vermieters ab.

Ein Nachtrag im Mietvertrag über eine Modernisierung nebst Mieterhöhung kann keine höhere Miete rechtfertigen, als nach der Mietpreisbremse zulässig. Das Landgericht Berlin monierte eine Vertragsgestaltung der Deutsche Wohnen.

Für die Einzahlung der Gerichtskosten für eine Anfechtungsklage hat ein Wohnungseigentümer in der Regel eine Woche ab Erhalt der Kostenrechnung Zeit, zuzüglich maximal 14 Tage. Verzögerungen zwischen Klageeinreichung und Ablauf der Anfechtungsfrist bleiben außer Betracht.

Der Verkäufer eines Lagers beauftragte einen Makler mit der Suche nach einem Käufer für dieses Lager. Vereinbart war eine Vermittlungsprovision in Höhe von fünf Prozent des Kaufpreises, sofern der Makler das Lager vermittelt. Wann wird die Provision fällig?

Hohe Baulandpreise sind eine der größten Hürden für den bezahlbaren Wohnungsneubau. Mit der Konzeptvergabe durch die Kommunen erhalten auch kleinere Marktakteure eine Chance zur Baulandentwicklung. Wie man das Verfahren optimieren könnte, erklärt dhu-Vorstand Frank Seeger im Interview.

Die Wohnfläche ist auch bei frei finanzierten Wohnungen grundsätzlich anhand der Bestimmungen zu berechnen, die bei Abschluss des Mietvertrages für den preisgebundenen Wohnraum gültig waren. Eine abweichende Verkehrssitte muss sich auf die Anwendung eines anderen Regelwerks insgesamt beziehen.

In Fischen im Allgäu findet vom 23. bis 25.10.2019 das 45. Fachgespräch zum Wohnungseigentumsrecht statt. Die diesjährige Veranstaltung befasst sich schwerpunktmäßig mit der Rolle der Gemeinschaft bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und mit der Verwaltung von Spezialimmobilien.

Bauland ist da, aber nicht überall, wo freie Flächen sind, werden auch die dringend notwendigen Wohnungen gebaut. Ein Baugebot fordern deshalb nicht nur Politiker, auch der Deutsche Städte- und Gemeindebund hatte das Thema bei der Tagung des Präsidiums auf der Agenda. Juristisch ist die Sache heikel.

Basiszinssatz 2019: Der aktuelle Basiszins liegt - genau wie der Basiszinssatz 2018 - bei minus 0,88 Prozent. Damit weist der Basiszins seit sechs Jahren einen negativen Wert auf.

Die Wohnungswirtschaft ist aktiv, aktuelle Zahlen der angekündigten neuen Wohnungen einiger Unternehmen können sich sehen lassen. Vielen ist das aber noch zu wenig, manche sehen private Investoren benachteiligt oder kritisieren einen Sanierungsstau im Bestand.

Die Wahrnehmung von Eigentümerrechten kann eine Entziehung des Wohnungseigentums nur ausnahmsweise und nur dann rechtfertigen, wenn sie ausschließlich wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Zielen dient. Querulatorisches Verhalten allein reicht nicht aus.

Mitarbeiter in Wohnungsunternehmen arbeiten immer häufiger neben dem regulären Tagesgeschäft in Projekten. Das zwingt Projektverantwortliche, sich eigene Strukturen zu schaffen, um über Abteilungsgrenzen hinweg zukunftsweisende Projekte zu initiieren, durchzuführen und erfolgreich abzuschließen.

Viele Anbieter, große Bestände, eine Vielzahl an Interessenten: Die Immobilienbranche ist wie geschaffen für den Einsatz von Matching-Algorithmen. Wo werden die digitalen Tools bereits angewendet? Was ist in der Pipeline? Und wo liegen die Risiken?

Ein Wohnungseigentümer, der Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel Fenster) in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, hat keinen Anspruch auf Kostenersatz.

Wie sieht es aus, wenn der Maklerkunde und der spätere Käufer eines Objekts besonders eng persönlich verbunden sind: Ist der Kunde dem von ihm beauftragten Makler dann noch zur Provisionszahlung verpflichtet? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat einen solchen Fall entschieden.

Stehen mehrere Bewerber als WEG-Verwalter zur Wahl, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht jeder Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben kann und ein Bewerber bereits die absolute Mehrheit erreicht hat.

Der Weg der Digitalisierung ist für Immobilienunternehmen nicht nur zeitlich aufwändig, sondern er kostet auch viel Geld. Das ist ein Grund, warum viele Firmen vor dem Schritt zurückschrecken. Dabei gibt es staatliche Förderprogramme, doch die sind vielen Unternehmen gar nicht bekannt.

Lehnt der Mieter die Beseitigung von Mängeln ab, kann er wegen dieser Mängel kein Zurückbehaltungsrecht mehr geltend machen und muss einbehaltene Beträge nachzahlen. Die Furcht vor dem Verlust von Beweismitteln rechtfertigt es nicht, eine Mangelbeseitigung abzulehnen.

Der Tübinger Oberbürgermeister Boris Palmer will die Holzbauweise in seiner Stadt bis 2030 zur Pflicht machen. Ob das sinnvoll ist, bleibt abzuwarten. Im baden-württembergischen Esslingen ist man schon weiter: Dort wird mit den "Hoffnungshäusern" ein innovatives Wohnprojekt aus Holzmodulen realisiert.

Stellt ein Bauträger geplante Wohnungen jahrelang nicht fertig, können die übrigen Wohnungseigentümer eine Herabsetzung der Stimmkraft des Bauträgers für diese Wohnungen bis zu deren Fertigstellung verlangen.

Die Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung wird grundsätzlich anhand der vereinbarten Miete berechnet. Eine Mietminderung bleibt auch dann außer Betracht, wenn sie auf einem unbehebbaren Mangel wie einer Wohnflächenabweichung beruht.

Ein Immobilienmakler mit Alleinauftrag muss den Preis für den Verkauf realistisch gestalten und den Auftraggeber richtig und vollständig über Kaufangebote unterrichten. Verletzt er diese Pflicht, macht er sich schadensersatzpflichtig. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zwei Urteile aufgehoben, in denen Gerichte Eigenbedarfskündigungen nicht gründlich genug geprüft hatten. Insbesondere, ob ein Härtefall vorliegt. In beiden Fällen muss nun neu verhandelt werden.

Stellt ein Sachverständiger im Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe von Vergleichswohnungen fest, darf das Gericht nicht ohne Weiteres den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen.

In Berlin fordert eine Bürgerinitiative die Verstaatlichung privater Wohnungsbestände. Muss die Wohnungswirtschaft aufgrund der verfassungsrechtlich verankerten Sozialbindung des Eigentums diesen Eingriff hinnehmen? Was Bestandshalter und Investoren beachten sollten.

Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat gegen den Verwalter einen individuellen Anspruch auf die Durchführung von Beschlüssen.

Ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung kann auch bezüglich Regelungen bestehen, die von Anfang an verfehlt oder unbillig waren ("Geburtsfehler"). Es kommt nicht darauf an, ob sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben.

Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz, per Mehrheitsbeschluss Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen einzuführen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig.

Prozesskostenhilfe kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur erhalten, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können.

Niemand kann vorhersagen, wie die Zukunft der Wohnungswirtschaft aussehen wird. Doch aus Trends lassen sich Entwicklungen ablesen, die sehr wahrscheinlich sind. Hierzu gehören die zunehmende Segregation, die Digitalisierung und neue Wohnformen.

Die Rückgabe der Mietsache setzt voraus, dass der Vermieter den Besitz zurückerhält und der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Erst dann beginnt die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters.

Die erteilte Zustimmung des Verwalters oder eines Dritten zur Veräußerung eines Wohnungseigentums wird unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung (zum Beispiel Kaufvertrag) wirksam geworden ist.

Wird die Bestellung des Verwaltungsbeirats erfolglos angefochten, ist das wirtschaftliche Interesse des klagenden Eigentümers in aller Regel auf 750 Euro zu schätzen. Es liegt damit über der für eine Berufung erforderlichen Summe von über 600 Euro.

Der Anspruch eines Grundstückseigentümers auf das Zurückschneiden überhängender Äste vom Nachbargrundstück aus § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan der WEG bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll. Eine generelle Regelung, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf hingegen der Vereinbarung.

Wohnungseigentümer haften gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht anteilig gemäß ihren Miteigentumsanteilen für Ansprüche, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren. Für diese sogenannten Sozialverbindlichkeiten muss allein die WEG einstehen.

Nicht nur das Smart Home ist begehrt. Immer mehr Unternehmen setzen bei der Konzeption von Bürogebäuden auf intelligente Technologien. Die Informationen, die so gesammelt werden, könnten künftig wirtschaftlich wertvoller werden als die Immobilien selbst. Doch wem gehören die Daten?