Gemeinschaftseigentum muss in einem solchen Zustand sein, dass die Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum bestimmungsgemäß nutzen können. Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums müssen daher saniert werden.

Hintergrund: Eigentümer schieben Sanierung feuchter Wände auf

Die Eigentümer dreier Teileigentumseinheiten verlangen die Durchführung von Sanierungsarbeiten. Das Gebäude der Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft wurde 1890 errichtet und 1986 in zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten aufgeteilt.

Die in der Teilungserklärung als „Laden“ beziehungsweise „Büro“ bezeichneten Teileigentumseinheiten befinden sich im Souterrain und werden als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt. Weil die Innen -und Außenwände dieser Einheiten massive Durchfeuchtungen aufwiesen, holte die Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2010 ein Gutachten eines Ingenieurbüros und im Jahr 2011 ein Gutachten eines Architekten ein. Beide Gutachten ergaben dieselben Schadensursachen, nämlich eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze.

In einer Eigentümerversammlung im März 2015 wurde ein Antrag der Teileigentümer, die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden zu beschließen, mehrheitlich abgelehnt, ebenso ein Antrag, das Mauerwerk abzudichten. Hingegen fand der Antrag, ein weiteres Sachverständigengutachten einzuholen, eine Mehrheit.

Die Eigentümer der Teileigentumseinheiten haben die Beschlüsse angefochten. Sie verlangen, die übrigen Eigentümer zur Zustimmung zu den Sanierungsmaßnahmen zu verurteilen beziehungsweise die Beschlüsse gerichtlich zu ersetzen. Die für eine Sanierung erforderlichen Kosten beziffern sie mit 300.000 Euro.

Entscheidung: Gemeinschaftseigentum muss saniert werden

Die Wohnungseigentümer sind zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Es widersprach ordnungsmäßiger Verwaltung, die erforderliche Sanierung mit den angefochtenen Beschlüssen weiter zu verzögern. Daher haben die Anfechtungsklagen und die Klage auf gerichtliche Beschlussersetzung Erfolg.

Das gemeinschaftliche Eigentum muss grundsätzlich jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Wenn das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel aufweist, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich. Dann können einzelne Wohnungseigentümer die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen.

Um solche Mängel geht es hier. Die Ursache der massiven Durchfeuchtungen besteht in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum. Somit ist die Sanierung Aufgabe aller Eigentümer, genauso wie dies etwa bei Mängeln am Dach der Fall wäre.

Die Teileigentumseinheiten, die als Büro beziehungsweise Laden genutzt werden dürfen, müssen genauso wie Wohnungen zum Aufenthalt von Menschen geeignet sein. Massive Durchfeuchtungen müssen die Teileigentümer nicht akzeptieren, auch dann nicht, wenn noch kein Schimmel aufgetreten ist. Ein Anspruch auf Sanierung entfällt auch nicht deshalb, weil die Einheiten im Souterrain eines Altbaus liegen.

Die Sanierung ist den übrigen Eigentümern auch zuzumuten. Wenn der Erhalt der Gebäudesubstanz gefährdet ist, muss ohnehin saniert werden. Ist die Gebäudesubstanz nicht gefährdet, ließe sich die Sanierung allenfalls durch eine Änderung der Teilungserklärung vermeiden, indem der Nutzungszweck der betroffenen Einheiten geändert wird, hier etwa durch eine Änderung dahingehend, dass die Teileigentumseinheiten (nur) als Keller dienen.

Ob Durchfeuchtungen einer als Keller dienenden Teileigentumseinheit unter Umständen hingenommen werden müssten, und ob unverhältnismäßige Kosten der Instandsetzung dazu führen können, dass die übrigen Wohnungseigentümer eine Anpassung der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweckbestimmung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangen können, konnte hier aber offenbleiben. Denn abgesehen davon, dass es in dem Verfahren nicht um einen solchen Anpassungsanspruch ging, wäre dies ein äußerst gravierender Eingriff in das Eigentumsrecht der betroffenen Eigentümer, die ihre Einheiten nicht mehr als Laden oder Büro nutzen könnten. Deshalb kann eine Anpassung der Teilungserklärung nur als ultima ratio in Ausnahmefällen und gegen Ausgleichszahlungen in Betracht gezogen werden.

Ein solcher Ausnahmefall lag hier nicht vor. Die Feuchtigkeit kann behoben werden und auch wenn die erforderlichen Kosten hoch sind, stehen sie nicht völlig außer Verhältnis zum erzielbaren Nutzen. Zudem gibt es ohnehin keine „Opfergrenze“ für einzelne Eigentümer.

(BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 203/17)

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