Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer und kann daher für die Eigentümer Zustellungen nicht mehr wirksam entgegennehmen.

Hintergrund: Zustellung an Verwalter nach Ende der Amtszeit

In einer Eigentümerversammlung am 26.11.2014 fassten die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere Beschlüsse. Am 23.12.2014 reichten einige Eigentümer beim Amtsgericht eine Anfechtungsklage ein. Diese war gerichtet gegen die übrigen Wohnungseigentümer, "vertreten durch den zustellungsbevollmächtigten Verwalter, die Firma K. GmbH". Deren Verwalterstellung endete am 31.12.2014. Hierauf wies die Verwalterin gemäß Protokoll der Eigentümerversammlung ausdrücklich hin und teilte mit, dass sie eine mögliche Verlängerung ablehne, wegen der zeitlich kurzen Spanne aber bereit sei, die Verwaltung bis zur Bestellung eines neuen Verwalters kommissarisch weiterzuführen. Im Protokoll ist vermerkt, dass hierzu kein Beschluss gefasst wurde.

Am 30.1.2015, also nach Ablauf der Verwalterbestellung, wurde der K. GmbH die Klageschrift zugestellt.

Amts- und Landgericht haben die Klage wegen Versäumens der Klagefrist abgewiesen. Die Klage sei zwar innerhalb der einmonatigen Klagefrist bei Gericht eingereicht, aber nicht "demnächst" im Sinne von § 167 ZPO zugestellt worden, weil die K. GmbH nicht mehr Verwalterin und damit auch nicht Zustellungsvertreterin gewesen sei. Selbst wenn die K. GmbH den Eigentümern Kopien der Klage übersandt haben sollte, sei der Zustellungsmangel nicht geheilt.

Entscheidung: Mit Amtszeit endet Zustellungsvollmacht

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Die K. GmbH war zwar nicht mehr Zustellungsvertreterin, sodass die Klage nicht wirksam an sie zugestellt werden konnte, doch der Zustellungsmangel könnte geheilt worden sein.

Die Zustellung der Anfechtungsklage konnte nicht mehr an die K. GmbH als Zustellungsvertreter erfolgen. Führt der ehemalige Verwalter - wie hier - die Verwaltung über das Ende seiner Bestellungszeit hinaus fort, ist er nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer. Die Zustellung an den Verwalter ist daher unwirksam, wenn sie vor Beginn oder nach dem Ende seiner Bestellung erfolgt.

Etwas anderes folgt hier auch nicht daraus, dass die K. GmbH angekündigt hat, die Verwaltung kommissarisch weiterzuführen, bis ein neuer Verwalter bestellt ist, und sich die Wohnungseigentümer nicht gegen diese Fortführung der Verwaltung gewandt haben. Die Annahme, die Verwalterbestellung sei (konkludent) verlängert worden, setzte einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus. Ein solcher ist aber nicht gefasst worden.

§ 45 Abs. 1 WEG ist auch nicht entsprechend anwendbar, wenn der ehemalige Verwalter nach Ablauf seiner Bestellungszeit noch als Verwalter tätig ist. Ist die Bestellung des Verwalters abgelaufen oder ein bestellter Verwalter aus anderen Gründen nicht vorhanden, kann die Zustellung entweder direkt an die beklagten Wohnungseigentümer, an den von den Wohnungseigentümern bestellten Ersatzzustellungsvertreter oder an einen durch das Gericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgen.

Die K. GmbH kann auch nicht als Ersatzzustellungsvertreterin der beklagten Wohnungseigentümer angesehen werden. Sie ist weder durch die Wohnungseigentümer selbst noch durch das Gericht zur Ersatzzustellungsvertreterin bestellt worden.

Zustellungsmangel könnte geheilt sein

Der in der unwirksamen Zustellung an den nicht mehr bestellten Verwalter liegende Mangel könnte aber nach § 189 ZPO durch den Zugang der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern geheilt worden sein.

Bei Klagen nach § 43 WEG, zu denen auch Anfechtungsklagen zählen, reicht es für eine Heilung der unwirksamen Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter aus, wenn den beklagten Wohnungseigentümern ein der Klageschrift inhaltsgleiches Schriftstück, etwa eine Fotokopie, eine Faxkopie oder ein Scan der Klageschrift, zugeht. Hingegen reicht die bloße Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer über den Eingang der Klage durch den Verwalter, sei es durch ein Rundschreiben oder mündlich auf einer Eigentümerversammlung, für die Heilung des Zustellungsmangels nicht aus.

Das Landgericht muss nun anhand dieser Maßstäbe klären, ob die Voraussetzungen für eine Heilung des Zustellungsmangels vorliegen.

(BGH, Urteil v. 20.4.2018, V ZR 202/16)

Lesen Sie auch:

BGH: Kosten des Ersatzzustellungsvertreters sind nicht erstattungsfähig

BGH-Rechtsprechungsübersicht zum Wohnungseigentumsrecht

Schlagworte zum Thema:  Wohnungseigentumsrecht, Anfechtung