Zustellung: an Ex-Verwalter

Leitsatz

Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer. Ist die Bestellung des Verwalters abgelaufen oder ein bestellter Verwalter aus anderen Gründen nicht vorhanden, kann die Zustellung entweder direkt an die beklagten Wohnungseigentümer oder in entsprechender Anwendung von § 45 Abs. 2 WEG an den von den Wohnungseigentümern bestellten Ersatzzustellungsvertreter oder nach § 45 Abs. 3 WEG an einen durch das Gericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgen. Der in der unwirksamen Zustellung an den nicht mehr bestellten Verwalter liegende Mangel kann nach § 189 ZPO durch den Zugang der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern geheilt werden.

Normenkette

WEG § 45; ZPO § 189

Das Problem

1. Die Anfechtungsklage von Wohnungseigentümer K, die Ende 2014 das Amtsgericht erreicht, richtet sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer, vertreten durch die K-GmbH. Die Bestellung der K-GmbH endet am 31. Dezember 2014. Hierauf hatte diese die Wohnungseigentümer im November 2014 ausdrücklich hingewiesen und mitgeteilt, dass sie eine mögliche Verlängerung ablehne, aufgrund der zeitlich kurzen Spanne aber bereit sei, die Verwaltung bis zur Bestellung eines neuen Verwalters kommissarisch weiterzuführen zur Aufrechterhaltung der laufenden Geschäfte.
2. Nach Eingang der Zahlungsanzeige verfügt das Amtsgericht die Klagezustellung gegenüber der K-GmbH. Das Amtsgericht weist die Klage später wegen Versäumung der Klagefrist allerdings als unbegründet ab. Die hiergegen gerichtete Berufung weist das Landgericht zurück. K habe die am 29. Dezember 2014 abgelaufene Klagefrist versäumt. Die Klage sei zwar innerhalb der Frist bei Gericht eingereicht, aber nicht "demnächst" im Sinne von § 167 ZPO zugestellt worden. Die K-GmbH sei im Jahre 2015 nicht mehr Verwalterin und somit auch nicht Zustellungsvertreterin gewesen. Die Zustellung sei auch nicht dadurch nach § 189 ZPO geheilt worden, dass die K-GmbH den Wohnungseigentümern und deren Prozessbevollmächtigten Kopien oder Faxkopien der Klage übersandt habe. Die bloße Unterrichtung über den Inhalt einer Klageschrift genüge für die Heilung nicht, vielmehr setze die Norm den Zugang des Originals der Klageschrift bei dem Empfänger voraus. Mit der Revision verfolgt K seine Anfechtungsklage weiter.

Die Entscheidung

Mit der von dem Landgericht gegebenen Begründung lasse sich die Wahrung der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht verneinen.

Keine Zustellung an die K-GmbH nach § 45 Abs. 1 WEG

1. Die Zustellung habe nicht nach § 45 Abs. 1 WEG an die K-GmbH bewirkt werden können. Auch dann, wenn der ehemalige Verwalter – wie im Fall – die Verwaltung über das Ende seiner Bestellungszeit hinaus fortführe, sei er nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer. Die Regelung in § 45 Abs. 1 WEG knüpfe an die Stellung an, die der Verwalter durch die Bestellung erlangt habe. Die Zustellung an den Verwalter sei daher unwirksam, wenn sie vor Beginn oder nach dem Ende seiner Bestellung erfolge.
2. Die Regelung des § 45 Abs. 1 WEG sei auch nicht entsprechend anwendbar, wenn der ehemalige Verwalter nach Ablauf seiner Bestellungszeit noch als Verwalter tätig sei (Hinweis u.a. auf LG Hamburg v. 11.2.2009, 318 S 88/08, ZMR 2009 S. 794, 795 und Lehmann-Richter in Staudinger, WEG, § 45 Rn. 17). Für eine entsprechende Anwendung fehle es bereits an einer Regelungslücke. Sei die Bestellung des Verwalters abgelaufen oder ein bestellter Verwalter aus anderen Gründen nicht vorhanden, könne die Zustellung entweder direkt an die beklagten Wohnungseigentümer oder in entsprechender Anwendung von § 45 Abs. 2 WEG an den von den Wohnungseigentümern bestellten Ersatzzustellungsvertreter oder nach § 45 Abs. 3 WEG an einen durch das Gericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgen. § 45 Abs. 2 WEG betreffe zwar unmittelbar nur den Fall, dass der Verwalter als Zustellungsvertreter ausgeschlossen sei. Die Vorschrift sei aber entsprechend anwendbar, wenn der Verwalter abberufen worden oder verstorben oder wenn ein (bestellter) Verwalter schlicht nicht vorhanden sei (Hinweis u.a. auf Elzer in Timme, WEG, 2. Auflage, § 45 Rn. 44).

Keine Zustellung an die K-GmbH als Ersatzzustellungsvertreterin

Die K-GmbH könne auch nicht als Ersatzzustellungsvertreterin angesehen werden. Sie sei weder durch die Wohnungseigentümer selbst noch durch das Gericht zur Ersatzzustellungsvertreterin bestellt worden.

Keine Zustellung an die K-GmbH nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG

Die Zustellung sei auch nicht nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG möglich gewesen. Dabei könne dahinstehen, ob diese Regelung für die Zustellung an den Verwalter als Vertreter der Wohnungseigentümer in Passivprozessen nach § 43 WEG überhaupt anwendbar sei. Denn auch § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG gelte nur für den nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG bestellten Verwalter.

Heilung des Zustellungsmangels nach § 189 ZPO

Der in der unwirksamen Zustellung an den nicht meh...