Archiv Seite 62 - Immobilien - Haufe

Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfordert nicht, dass bei der Kündigung der Kündigungstatbestand noch erfüllt ist. Es reicht aus, dass dieser vor der Kündigungserklärung verwirklicht war. Erst vollständige Zahlung lässt den Kündigungsgrund entfallen.

Kosten für die Kontrolle von Bäumen im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht kann der Vermieter zumindest dann nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag nur die Umlage der „Kosten der Außenanlagen“ vereinbart ist.

Ein Nießbrauch gibt einer Person das Recht, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Der Nießbrauch ist eine Form der Dienstbarkeit und kann auch an einer Eigentumswohnung bestellt werden.

Hat der Verwalter Pflichtverletzungen begangen, die die Gemeinschaft finanziell erheblich geschädigt haben, widerspricht seine Wiederbestellung ordnungsgemäßer Verwaltung. Dann kann eine einstweilige Verfügung gegen den Bestellungsbeschluss gerechtfertigt sein.

Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat die Regelung zur Erbschaftsteuer in zentralen Punkten gekippt: Die Privilegien für Firmenerben sind mit dem Grundgesetz unvereinbar, urteilten die Richter. Das Gericht gibt dem Gesetzgeber bis zum 30.6.2016 Zeit für eine Neuregelung.

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Belang, ob die für den Mieter angesetzten Werte gemessen oder geschätzt wurden und ob eine eventuelle Schätzung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.

Auch bei erheblichem Leerstand in einem Mehrfamilienhaus sind die Kosten für Warmwasser grundsätzlich mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen.

Auch wenn eine Öffnungsklausel erlaubt, die Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, darf ein Änderungsbeschluss den nachteilig betroffenen Wohnungseigentümern ohne deren Zustimmung keine neuen Pflichten aufbürden.

Haben die Wohnungseigentümer beschlossen, Ansprüche wegen der Störung des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich durchzusetzen, können einzelne Eigentümer ihre Rechte insoweit nicht mehr individuell verfolgen.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter dem Mieter Kosten für Schönheitsreparaturen erstattet, muss sich der Vermieter daran auch festhalten lassen, wenn er die Arbeiten selbst ausführen will.

Bei der Wohnraummiete können die Vertragsparteien anstelle eines konkreten Umlageschlüssels für die Betriebskosten vereinbaren, dass der Vermieter den Schlüssel einseitig nach billigem Ermessen festlegt.

Beauftragt der Verwalter für die in einem Anfechtungsprozess beklagten Eigentümer einen Anwalt, darf er diesen aus Gemeinschaftsmitteln bezahlen, wenn im Wirtschaftsplan Mittel hierfür vorgesehen oder er hierzu ermächtigt ist.

Übt ein Mieter in Kenntnis von Mängeln der Mietsache vorbehaltlos eine Verlängerungsoption aus, verliert er hierdurch nicht seine Rechte wegen dieser Mängel.

Der Vermieter kann Ansprüche auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen auch im Urkundenprozess geltend machen.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine nicht näher erläuterte Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind.

Wenn ein Mieter die Erweiterung einer Wohnung in dem Wissen nutzt, dass der Vermieter hierfür eine erhöhte Miete verlangt, kommt über die erweiterte Fläche ein Mietvertrag zustande.

Ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig einen Brand verursacht hat, kann vom Vermieter die Beseitigung des Schadens verlangen, wenn dieser durch eine Versicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter trägt.

Ist das Mietverhältnis gekündigt, kann der Mieter die Wohnung im Regelfall auch schon vor Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückgeben. Lehnt der Vermieter die Rücknahme ab, kommt er in Annahmeverzug und kann für die Zeit nach Ende des Mietverhältnisses keine Nutzungsentschädigung verlangen.

Gilt für Abstimmungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft das Objekt- oder Wertprinzip, kann der Fall eintreten, dass ein Eigentümer von vornherein über ein Übergewicht an Stimmen verfügt (Majorisierung). Dies ist nicht von vornherein unzulässig, darf aber auch nicht missbraucht werden.

Ein öffentlicher Auftraggeber, der einen Bieter an einem Preis festhält, der auf einem erheblichen Kalkulationsirrtum beruht, handelt pflichtwidrig.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Heizöl zum bestmöglichen Preis einzukaufen. Es reicht, wenn er auf den Preis achtet und keine unnötigen Kosten verursacht.

Soll der bisherige Verwalter einer WEG eine Jahresabrechnung erstellen, obwohl er nicht mehr im Besitz der Verwaltungsunterlagen ist, muss ihm die Eigentümergemeinschaft von sich aus anbieten, die Unterlagen zur Verfügung zu stellen.

Ein Badezimmer, bei dem nur zwei Wände bis zu einer Höhe von zwei Metern mit Fliesen versehen sind, erfüllt bei der Berechnung einer Mieterhöhung das Wohnwertmerkmal „überwiegend gefliest“ nicht.

Das Anbringen von Kamera-Attrappen im Hauseingangsbereich verstößt nicht gegen das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Mieter, wenn diese wissen, dass es sich nicht um funktionsfähige Kameras handelt.

Will der Mieter den Vermieter in einem Streit unter Druck setzen, indem er ihn mit einem Fernsehteam konfrontiert,  ist es dem Vermieter nicht zumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Wohnungseigentumsgemeinschaften müssen für die von ihnen beschäftigten Hausmeister, Reinigungskräfte usw. keine Insolvenzgeldumlage entrichten. Das hat das Bundessozialgericht bestätigt.

Wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet werden soll, wollen Vermieter oft Fotos von dem Objekt machen. Das dürfen sie aber nur, wenn der  Mieter ausdrücklich zustimmt. Darauf weist der Deutsche Mieterbund (DMB) hin.

In Baden-Württemberg müssen Wohnungen bis Ende 2014 mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Der Verwalterveband VDIV Baden-Württemberg kritisiert den kurzen Übergangzeitraum und fordert eine Verlängerung der Frist bis Ende 2015.

Wurde in einem Grundstückskaufvertrag vereinbart, dass der Verkäufer Mängel offenlegen muss, die ihm bekannt sind oder bekannt sein müssten, haftet er für größere Mängel wie ein undichtes Dach und mangelnde Beheizbarkeit trotz Gewährleistungsausschluss.

Wohnungseigentümer müssen die Kosten dringend erforderlicher Sanierungen gemeinsam bezahlen. Das gilt selbst dann, wenn sie sich die Renovierung nicht leisten können. Stimmen sie einem entsprechenden Beschluss nicht zu, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.

Eine Betriebskostenabrechnung muss auch ohne betriebswirtschaftliche oder juristische Kenntnisse für den Mieter verständlich und nachvollziehbar sein. Abkürzungen könnten deshalb problematisch sein.

Ein Maklervertrag, der zwischen einem Makler und einem Käufer per Email, Telefax oder Telefon geschlossen wurde, kann vom Käufer widerrufen werden, da es sich hierbei um einen Fernabsatzvertrag handelt. So lautet ein neues Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf.

Die Pflicht zur Instandsetzung der Fenster kann in der Gemeinschaftsordnung auf die einzelnen Sondereigentümer übertragen werden. Insoweit verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungsbefugnis.

Seit 1.10.2014 können Sie prüfen, wer in das Grundbuch Ihres Grundstücks Einsicht genommen hat. Damit können Sie auch Personen entlarven, die sich durch falsche Behauptungen über ein angeblich berechtigtes Interesse die Grundbucheinsicht erschlichen haben.

Dem Mieter einer Wohnung ist es nicht zuzumuten, mehr als 30 Kilometer entfernt beim Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung Einsicht in die Abrechnungsbelege zu nehmen.

Ist eine Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als „Café mit Schnellimbiss“ bezeichnet, ist dies eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Die Eigentümer haben keine Beschlusskompetenz, die zulässige Nutzung zu erweitern.

Die Wohnungseigentümer können ein Sondernutzungsrecht nicht durch Beschluss begründen. Auch „Altbeschlüsse“ diesen Inhalts, die vor über 30 Jahren gefasst worden sind, sind nichtig.

Der Umstand, dass der Vermieter beim Verkauf der vermieteten Wohnung nur einen geringeren Kaufpreis erzielen kann als wenn die Wohnung unvermietet wäre, rechtfertigt für sich genommen keine Kündigung des Mietvertrages.

Die Zwangsverwaltung ist eine Form der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Bei der Zwangsverwaltung wird der Gläubiger nicht aus der Substanz der Sache, sondern aus den Erträgen befriedigt. Bei vermieteten Eigentumswohnungen bietet sich diese Vollstreckungsart an.

Seit 100 Tagen gilt das neue Widerrufsrecht bei Maklerverträgen. Damit hat der Gesetzgeber den Verbrauchern eingeräumt, innerhalb von 14 Tagen den Maklervertrag zu widerrufen. Der Immobilienverband IVD kritisierte die Regelung als praxisfern, auch fehle es an Aufklärung des Verbrauchers.

Eine Regelung, dass auf den gemeinschaftlichen Stellplätzen einer Wohnungseigentumsanlage nur angemeldete Fahrzeuge parken dürfen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Redezeit auf Eigentümerversammlungen kann nicht generell und ausnahmslos auf drei Minuten pro Eigentümer und Tagesordnungspunkt beschränkt werden.

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, in die Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten nach Wohnfläche auch unbeheizte Flächen einzubeziehen.

Eine „bevorzugte Citylage“ zeichnet sich durch eine besondere Dichte an Einkaufs- und Kultureinrichtungen sowie Gastronomie aus, die eine besondere Bedeutung und Anziehungskraft für Besucher und Touristen aus dem In- und Ausland hat.

Der Mieter kann vom in derselben Stadt ansässigen Vermieter nicht verlangen, die Abrechnungsbelege in einem näher gelegenen Servicebüro des Vermieters anstatt in dessen Geschäftsräumen einzusehen.

Auch abwertende und schonungslose Kritik am Verwalter ist von der Meinungsfreiheit gedeckt, solange sie sachbezogen ist und keine Schmähkritik oder bloße Formalbeleidigung darstellt.

Zieht die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer an sich, wird den Eigentümern das diesbezügliche Wissen des Verwalters erst ab Beschlussfassung mit Wirkung für die Zukunft zugerechnet.

Die Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten in der Wohnung zu dulden, bezieht sich zeitlich auf die üblichen Arbeitszeiten an Werktagen. Dabei muss der Vermieter auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen.

Wird ein Mieterhöhungsverlangen bei einer Bruttokaltmiete mit Vergleichswohnungen begründet, muss der Vermieter auch den in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteil angeben, wenn ein qualifizierter Mietspiegel für die Gemeinde Nettokaltmieten ausweist.

Der Veräußerer einer Eigentumswohnung schuldet das Hausgeld bis zur Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Dies gilt auch, wenn sich die Eigentumsumschreibung durch das Verhalten eines Dritten verzögert.