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| BGH

Keine rückwirkende Zurechnung von Verwalterwissen

Wissen des Verwalters wird Eigentümern nur unter bestimmten Umständen zugerechnet
Bild: Project Photos GmbH & Co. KG

Zieht die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer an sich, wird den Eigentümern das diesbezügliche Wissen des Verwalters erst ab Beschlussfassung mit Wirkung für die Zukunft zugerechnet.

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von den Eigentümern einer Sondereigentumseinheit den Rückbau einer Betonfläche.

Die Anlage besteht aus drei selbstständigen Gebäuden. Die beklagten Sondereigentümer hatten auf einer Freifläche neben ihrem Gebäude eine Betonfläche als Grundlage für eine Terrasse angelegt, die aber nicht fertiggestellt wurde. Der genaue Zeitpunkt ist streitig. Jedenfalls wurde die Betonfläche vor einer Begehung durch die Verwalterin am 22.7.2005 angelegt.

In einer Eigentümerversammlung am 11.5.2009 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die Betonfläche zu beseitigen sei und der Erbauer sie auf eigene Kosten zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen habe. Die Verwalterin sollte den Rückbau schriftlich verlangen und bei fruchtlosem Verstreichen der Frist vor Gericht durchsetzen.

Am 31.12.2009 reichte die Eigentümergemeinschaft eine Klage auf Rückbau der Betonfläche ein. Die beklagten Eigentümer meinen, eventuelle Beseitigungsansprüche seien mit Ablauf des Jahres 2008 verjährt.

Entscheidung

Die beklagten Eigentümer können sich nicht auf Verjährung berufen.

Grundlage des Beseitigungsanspruchs

Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer Störung des Gemeinschaftseigentums können sich aus § 1004 BGB einerseits und aus § 15 Abs. 3 WEG andererseits ergeben.

Hingegen lässt sich der geltend gemachte Beseitigungsanspruch nicht auf den Beschluss vom 11.5.2009 stützen. Sofern dieser Beschluss eine eigenständige, von den gesetzlichen Ansprüchen der Wohnungseigentümer losgelöste Beseitigungspflicht begründen soll, wäre er mangels Beschlusskompetenz nichtig. Wohnungseigentümer können durch Beschluss zu Leistungen nur verpflichtet werden, soweit das in Gesetz, Teilungserklärung oder in diese ergänzenden Vereinbarungen vorgesehen ist. Für die Beseitigung einer Störung des Gemeinschaftseigentums, um die es hier geht, besteht eine gesetzliche Ermächtigung nicht, ebenso ergibt sich hier keine Ermächtigung aus der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung.

Verjährung der Beseitigungsansprüche

Die Beseitigungsansprüche sind nicht verjährt.

Die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Beides hätte hier bis zum Ablauf des 31.12.2005 eintreten müssen, um Verjährung annehmen zu können.

Die Beseitigungsansprüche sind mit der Anlage der Betonfläche spätestens im Jahr 2005 entstanden. Eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums lag hier in der rechtswidrigen baulichen Veränderung. Es kommt nicht darauf an, ob diese vollendet ist.

Dass die übrigen Wohnungseigentümer sämtlich vor dem 31.12.2005 von der Betonfläche und von der verantwortlichen Person wussten, konnte nicht festgestellt werden. Die Eigentümer waren auch nicht gehalten, das Gemeinschaftseigentum auf Beeinträchtigungen durch andere Wohnungseigentümer oder dritte zu untersuchen.

Die Wohnungseigentümer müssen sich auch das Wissen der Verwalterin, das diese vor der Beschlussfassung am 11.5.2009 erlangt hat, nicht rückwirkend zurechnen lassen.

Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Wohnungseigentümern bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat.

Zwar ist hier der letztere Fall gegeben. Allerdings ist das Wissen des Verwalters den Eigentümern nicht rückwirkend zuzurechnen, sondern erst mit der Beschlussfassung, mit der die Gemeinschaft die Durchsetzung der Individualansprüche der Eigentümer an sich zieht. Bei Kenntniserlangung durch den Verwalter war die Durchsetzung der Beseitigungsansprüche nämlich noch keine Gemeinschaftsaufgabe. Hier haben die Eigentümer ihre Beseitigungsansprüche erst durch die Beschlussfassung am 11.5.2009 zur Gemeinschaftsaufgabe gemacht. Erst ab dann war ihnen das Wissen der Verwalterin zuzurechnen, sodass die Verjährungsfrist erst ab dann zu laufen begann.

(BGH, Urteil v. 4.7.2014, V ZR 183/13)

Haufe Online Redaktion

Verjährung, Gemeinschaftseigentum, Beschlusskompetenz, Teilungserklärung, Wohnungseigentumsrecht

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