Vermieter muss Brandschaden beseitigen, wenn Mieter die Versicherung zahlt

Hintergrund

Die Mieter einer Wohnung verlangen von der Vermieterin, einer Wohnungsbaugesellschaft, einen Brandschaden in der Wohnung zu beseitigen. Außerdem begehren sie die Feststellung, dass sie bis zur Behebung des Schadens zu einer Mietminderung von 60 Prozent berechtigt sind.

Der Brand beruhte darauf, dass die 12-jährige Tochter der Mieter auf dem Herd Öl erhitzt und den Topf bei eingeschaltetem Herd aus den Augen gelassen hatte. Das Öl entzündete sich und es kam zu dem Brand.

Die Haftpflichtversicherung der Mieter verwies die Vermieterin an deren Gebäudeversicherung. Die Kosten für die Gebäudeversicherung werden als Betriebskosten anteilig auf die Mieter umgelegt. Die Vermieterin lehnte es ab, die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen. Dies führe dazu, dass die Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen steigen.

Auch die Beseitigung des Brandschadens lehnte die Vermieterin ab. Ein Mieter, der einen Mangel schuldhaft verursacht habe, könne weder eine Mangelbeseitigung verlangen noch eine Mietminderung geltend machen.

Entscheidung

Der BGH gibt den Mietern Recht. Die Vermieterin muss den Brandschaden beseitigen und die Mieter können bis zur Behebung des Schadens die Miete mindern.

Trägt ein Mieter (anteilig) die Versicherungsprämien, darf er erwarten, als Gegenleistung einen Nutzen von der Versicherung zu haben, wenn es zu einem Schaden kommt. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, so dass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist er aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten.

In Fortentwicklung dieser Rechtsprechung hat der BGH nun entschieden, dass der Mieter in einem solchen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern kann.

Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat, entfällt diese Pflicht zwar grundsätzlich. Das gilt aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich gehalten, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen. Denn auch in dieser Konstellation kann der Mieter erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zu Gute kommen.

Offen ließ der BGH, ob der Vermieter ausnahmsweise dann ablehnen kann, die Versicherung in Anspruch zu nehmen, wenn sich hierdurch die Versicherungsprämien in erheblichem Maße erhöhen.

(BGH, Urteil v. 19.11.2014, VIII ZR 191/13)