Angabe der Betriebskosten bei Erhöhung von Bruttokaltmiete

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von den Mietern, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die zuletzt geschuldete Bruttokaltmiete beträgt 821 Euro im Monat.

Mit Schreiben vom 25.7.2012 hat die Vermieterin die Mieter aufgefordert, einer Mieterhöhung auf 937 Euro zuzustimmen. Zur Begründung der Mieterhöhung verwies die Vermieterin auf Vergleichswohnungen. Im Dezember 2012 hat die Vermieterin hilfsweise ein weiteres Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen. Auch dieses begründete sie mit Vergleichswohnungen.

In beiden Mieterhöhungsverlangen gab die Vermieterin an, in welches Mietspiegelfeld des Berliner Mietspiegels die Wohnung einzuordnen ist. Der Berliner Mietspiegel weist Nettokaltmieten aus.

Die Mieter haben einer Mieterhöhung nicht zugestimmt. Die Vermieterin hat daher Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erhoben.

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg, denn sie ist bereits unzulässig. Beide Mieterhöhungsverlangen waren formell unwirksam,

Die Vermieterin hat zwar Vergleichswohnungen genannt und auch zusätzlich angegeben, in welches Mietspiegelfeld die Wohnung einzuordnen ist. Allerdings hat sie keine Angaben gemacht, wie hoch der in der Bruttokaltmiete enthaltene Anteil an Betriebskosten ist. Diese Angaben wären aber erforderlich gewesen. Ohne diese können die Mieter ihre Miete mit den im Mietspiegel genannten Werten nicht vergleichen, weil die Mietstrukturen der Wohnung (Bruttokaltmiete) und des Mietspiegels (Nettokaltmiete) voneinander abweichen. Die Vermieterin hätte aus der vereinbarten Bruttomiete den Betriebskostenanteil herausrechnen müssen, um den in der vereinbarten Miete enthaltenen Nettomietanteil dem Nettomietspiegelwert gegenüberzustellen.

Die Mitteilung des tatsächlich in der vereinbarten Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils ist auch dann nicht entbehrlich, wenn der Vermieter lediglich wegen der Existenz eines qualifizierten Mietspiegels auf den Mietspiegel hinweisen muss (§ 558a Abs. 3 BGB), die Mieterhöhung aber mit einem anderen Mittel begründet.

(AG Schöneberg, Urteil v. 24.10.2013, 8 C 209/12)